【不動產】2007房地產大調查〉四大區塊+五大高鐵特區 通車效應 催化房市第四波

作者:彭杏珠 攝影:陳應欽 出處:2007年6月號 /吃出競爭力 
2007年台灣房地產來到第四波高潮。

十年低迷,累積了買家與資金,再加上低房價、低利率與低稅率政策,在北宜高、高鐵通車後,加速發酵,炒熱市場;
除了台北、台中、高雄三大都會區、新板特區和宜蘭地區展現出復甦景象外,高鐵五大特定區旁的地價,出現十年來最高,六家更漲到74倍。
然而,和以往不同的是,這波房地產熱卻是局部現象,市場呈現M型兩極化——大都會區飇高,其他縣市則持平,豪宅超漲又熱賣,一般產品則溫和;但,利多不斷,高點會在何時止步?
《遠見》雜誌深入台灣房市熱潮的四大都會區塊、五大高鐵特定區,解剖2007台灣房市大熱潮。

  去年6月,施工長達15年的北宜高速公路正式通車;今年元月,連接西部走廊的高鐵,也在爭議聲不斷中,開業營運。

  這兩大工程不僅讓台灣登上國際舞台,同時也對地方縣市發展帶來量變與質變。其中,最立即可見的就是,各縣市房地產已經因為交通建設而有了新風貌。

   《遠見》也藉一年一度23縣市大調查之際,特別探討重大交通建設與各縣市房地產變化的關係。

重大交通建設效應1
高鐵、北宜高,帶動房市繁榮
  在北區房屋首席總經理彭培業眼中,「交通為房價之母」,確實,北宜高通車後,為宜蘭帶來經濟繁榮,地價漲了三至四成;房價也揚升二成。

  高鐵營運後,所停靠的場站縣市也明顯可見房市活絡的景象。高鐵五大特定區的地價與1996年相比,最少漲11.4倍,最高則達74.3倍。台北、台中、高雄等主要都會區房市漲風更是銳不可擋。另外,搶搭北宜高通車效應的宜蘭、高鐵沿線的桃園青埔、新竹六家,地價都寫下新頁。

重大交通建設效應2
一日生活圈,置產選擇大洗牌
  從《遠見》房地產大調查結果顯示,交通建設確實是影響居民工作、置產的原因之一。

  當被問到「你會不會因為高鐵、北宜高等重大交通建設通車,而考慮到其他縣市買房子或工作時?」有21%受訪者表示會。

  另外,因重大交通建設陸續通車,若考慮跨縣市購屋,優先考慮置產的城市,前七名分別是台中市的15.1%、高雄市8.6%、台北市8.4%、台北縣7%、桃園縣5.8%與宜蘭縣5.6%與台中縣4.8%。

  問卷結果對照北宜高、高鐵等行經縣市不謀而合。北宜高通車的宜蘭縣雖不是主要都會,卻排名第六,成為北部人退休新選擇。排名前五名都是高鐵主要停靠站:烏日、左營、台北、板橋、青埔所在縣市。

台灣房市發展焦點1
M型兩極化,豪宅效應發酵
  根據信義房屋不動產企劃研究室的分析指出,回顧台灣房市歷史,第一波景氣高峰在1973至1974年間,第二波出現在1979至1980年間,第三波落在1987到1989年間。

  這波房市上漲,政策營造低房價、低利率與低稅率「三低」環境也是助力。政府從2000年至今已釋出1兆8000億的低利優惠房貸,貸款民眾超過85萬戶;2002至2005年土增稅減半,激起龐大換屋潮,終於讓房市擺脫多年低迷。

  可怕的是,這一波房市復甦似乎有看回不回的味道,價量也改寫高峰。

  這波房市多頭是局部現象,只有豪宅、套房產品(小豪宅)漲勢不斷,尤以都會區表現搶眼,其他縣市、地區則相對溫和,整體房價漲幅僅在二至五成間。不過近年國人所得不增反減,才有「房價已漲到高不可攀」的錯覺。會造成這種畸形現象,是因為「房地產市場已形成M型產品化時代,」一位從事代銷多年的專業人士觀察。

台灣房市發展焦點2
國際買客進場,成本逐漸墊高
  不僅島內瘋豪宅,連外資也吹進台灣。最近港資就頻傳跨海來台投石問路。包括美國紐約投資公司DB Zwirn AsiaPartners香港董事總經理方逸禾、花旗銀行亞洲環球資本市場業務董事總經理張少輝等人都對台北房地產感到興趣。

  方逸禾因洽公需要,今年初以500萬美元買下國泰建設「信義雅緻」豪宅自用。他認為,台北豪宅只有香港的1/5價,一般住宅的1/10價,台灣每年還有10%的增值幅度,他甚至不排除整批收購投資。

  好土地供不應求,地價自然往上漲,惡性循環下,業者只能將成本反推到房價上。近來建材、原物料、工資翻揚也讓業者咬牙切齒。今年4月份預拌混凝土年增率飇升至13.53%,創下三年來新高,加上這兩年暫停大陸天然砂進口,砂石價格大幅上揚,導致成本大增。「羊毛出在羊身上,業者能不提高售價嗎?」福懋建設總經理凃耀斌無奈地說。

房市高點在哪裡
消費信心新低,房市泡沫化?
  雖然利多不斷,但消費者對房價已產生疑慮。根據中央大學4月份消費者信心指數指出,民眾對未來半年購買耐久性財貨時機的信心,不僅連續四個月下跌,更出現近19個月以來新低。不少人開始期盼房價下跌。

  國泰建設總經理張清櫆說,這波景氣前兩年是自然供需調節,後兩年靠豪宅帶動延續,效果能持續多久還要觀察,不過第一季數據亮麗,第二季又是傳統旺季,看不出往下走的跡象。

  不過彭培業仍給一般人建議,置產、投資要訣就是跟著人潮、重大交通建設走。例如高鐵、捷運經過、房價未明顯反應的郊區,就能找到兼具保值、增值性高的住宅產品。

資料來源:遠見雜誌

【不動產】「臺北市區里鄰電子地圖」提供多重便民服務

臺北市政府民政局為響應e化政策,提供民意、學術機構及市民上網查詢本市街道圖資,免除到政府借印或書局價購之不便。於民國92年以241萬餘元的經費,併同該局原有市容查報系統擴充,增加電子地圖服務網站。

市府民政局長黃呂錦茹表示:該電子地圖網站(網址:http://www.czone.tcg.gov.tw/tp92-1/index.htm)提供全市圖、各行政區域圖及里鄰分布圖資,內含地形圖、路名、路口及地標定位查詢、街道名稱、區、里、鄰界線及門牌點位查詢等,並提供各行政區圖及里圖下載等功能。推出以來對民眾日常查詢提供相當便利的方式。

嗣在94年再次花費156萬餘元擴充功能,新增距離測量、座標測量、道路路名編修及維護等功能、查詢範圍內戶數及人口的最新資料,並作各項圖檔更新,如地形圖、地標及下載圖等更新,提供更具人性之服務,使查詢及瀏覽更為快速、方便。

自92年設站以來已有14萬6000餘人上網瀏覽及查詢。民政局表示在這個基礎之上,除定時維護外,將不時更新圖資,以維持電子地圖的正確性,歡迎民眾上網使用。

【不動產】房貸理財新聞彙整 960423

省息10招 把房貸重擔變輕了 工商時報 B2/全民財富總體檢【李佩真】
想要購屋後,儘量節省房貸利息支出,除了剛開始仔細精算,慎選 房貸類型以外,善用自己的身份條件、透過大型仲介、建商,加速還款,以及巧妙結合房貸商品類型等四大方向,都有機會更省息。

想要購屋後,儘量節省房貸利息支出,除了剛開始仔細精算,慎選 房貸類型以外,善用自己的身份條件、透過大型仲介、建商,加速還款,以及巧妙結合房貸商品類型等四大方向,都有機會更省息。
永慶房屋契約部經理林國華表示,要挑選房貸前,首先要先看看自己符不符合優惠貸款條件,例如青年首購貸款、勞工購屋貸款等等,這些貸款的利率最優惠,如果符合資格,當然要把握。
上海商銀副理徐慶源則指出,在身份資格上,有一些銀行也會看職業以及工作地點,給予相對較佳的房貸條件,例如一千大優良公司企業的員工,或者公教人員等。
除了本身身份條件以外,透過建商或大型仲介業者,向銀行貸款,也可以談到優惠條件,一些仲介業者,由於案源多,與銀行往來通常可以談到比較低的利率條件,對於銀行而言,透過建商、仲介等通路帶進房貸戶,也因為多少省些推廣成本,也願意提供較優惠的條件。
而所謂「貨比三家不吃虧」,林國華說,房貸戶爭取低利率,一定要主動出擊。在選擇房貸銀行前,當然各家銀行的條件要先比較一下,而前一兩年低利的房貸優惠期過後,很多房貸戶就會考慮是否轉貸,這時候,也是發揮多比較的功力,或者藉此跟原來銀行談條件。
不過,要跟銀行談條件,前提是繳款信用要好。徐慶源說,除了本身條件、透過建商和仲介、與銀行談等方式外,加速還款也是省息的方式,而加速還款主要可以採用雙週繳,抵利型房貸,只要加速償還本金,實質利率當然也下降。

另外,個人化的房貸商品組合,也是一個省錢省息的管道,假設需要跟銀行貸款一千萬元,但你手中其實還有一筆資金可以運用,不妨採用一般房貸搭配額度型房貸。
例如其中的八百萬元,是你短期之間,還不了的,就申請一般型房貸,另外兩百萬元,以較高利率的額度型房貸申請,由於兩百萬元部分,只要有錢可以隨時還,因為彈性還款,可隨借隨還,整體利息支出也降低。
【節省房貸利息等支出壓力10招】
   1.靠關係,套交情
   2.告知行員,認識他行人員可以給更低的利息
   3.貸款成數越低,可談判利率越低
   4.主動提供擔保品
   5.增加保證人
   6.簽約前,對於第三年房貸利率據理力爭
   7.在利率低時,爭取寬限期
   8.提前還款,不結清不違約
   9.主動爭取降息減輕負擔(提供有利條件)
   10.爭取不付額外費用(估價費、代償費、手續費等)
挑房貸6大新思維 面對各式各樣的房貸商品,選出和自己速配指數最高的才重要!
工商時報 【陳欣文】

房貸幾乎是每個家庭最大的一筆支出,且是超過十年的負擔,但若是能精打細算選出適合自己的房貸商品,就能降低負擔甚至利用房貸 額度來靈活理財,不過,面對現在市面上各式各樣的房貸商品,可別以為低利就最好,選出和自己速配指數最高的才重要!
要如何在多元化的房貸商品中找到最適合自己的呢?除了認真收集資訊之外,也要用新的思維來檢視房貸和自己的速配指數,以下提供檢視房貸的六大新思維,讓你也能成為聰明的消費者!
1. 低利率不是唯一附加費用不容輕忽
提及房貸,大家一定會問:「你家房貸利率多少?」然後就在這名目利率上比較一番,如果自家房貸利率比隔壁老王高,心理馬上就浮現要轉貸到利率最低的念頭。
2.考慮速配指數衡量自身財務狀況
正因為看中民眾找房貸只比利率的心理,目前多種房貸商品都打著市場利率最低的名目,來吸引大家轉貸,殊不知這樣的商品設計,除了利率多數「前低後高」(前兩年低利率,隨後即調高),經常伴隨有還款限制、違約金等條件,可能光是附加費用就吃掉這兩年賺的利息錢了。
因此,利率的高低卻不是決定房貸的「唯一」條件。「如果利率不是唯一條件,那我選擇房貸還要考慮什麼條件呢?」其實,從理財的角度來看,在現今房貸商品多元化的環境下,找房貸 也要考慮和自己的速配指數,也就是找到為你「量身訂作」的商品,才是最聰明的消費者。

3.留心生活品質月繳不超過收入四成
和自己速配的房貸條件包括還款方式是否有彈性、與銀行往來的良好關係以及房貸本身附加價值等,也應該把自己家庭的財務自由度列入考量,才能找到最適合自己的房貸商品。
至於選擇適合自己房貸最高指導原則,則是「盡早還清貸款以減少利息支出」為主要考量,以便提早擁有屬於自己的房子。不過,也別忘記考量自己的還款能力,以免因為房貸讓生活品質變差。
因此若能多準備一些自備款自然是省息最有效的方式,之後再考慮償還能力。一般來說,專家建議貸款人每月還款金額不要超過月收入的四成,免得發生付款能力不足的尷尬問題。
4.順利率趨勢而為房貸不一定要二十年
就連專家也沒能對未來利率走勢有確切的把握,在這種情勢下,能夠大致掌握三至七年的利率趨勢,可順勢調整自己的房貸商品,就能當個聰明的消費者了。
金融業者透露,很多房貸戶會在市場利率變動較大之際,開始猶豫該不該將「指數型」轉為「固定型」,或是要固定幾年才划算,對此專家認為,不妨利用多樣化的房貸組合,適當調整固定型與指數型房貸的比例,同時考量房貸商品可提供的附加價值,才是比較聰明的方法。
5.房貸也可投資小心增貸陷阱
 
正因為房貸商品的競爭激烈,轉貸似乎已經成為房貸戶在這二十年期間「必經」的過程,銀行業者也多在轉貸同時提供比原貸額度更高的額度給消費者作為「誘餌」,當然其目的就是為了多賺你的利息。
但千萬不要掉入銀行理專的陷阱,除非真的需要。假設你選擇的房貸利率平均三.五%,如果你確定可以用多貸額度用於理財,創造每年超過三.五%的投資收益率,無形中等於降低了自己的房貸利息支出,甚至可以提早償還本金,不過,若不行的話,就得三思!
6.定期檢視最重要貨比三家不吃虧
投資理財專家都教你要記得定期檢視基金績效、保單保障內容,其實對房貸也是一樣,房貸商品不斷推陳出新,只有定期檢視、仔細比較,才能找到最符合潮流又適合自己的房貸商品。
存款還房貸 節稅不吃虧
工商時報 【李佩真】

去年買了房屋的人,今年要注意囉!納稅人向銀行貸款購買自用住宅,一戶每年可列舉扣除三十萬元的貸款利息支出,除了要充分利用這三十萬元的免稅額,此外,建議申報利息較高的房屋,也比較划算。
以購屋者而言,如果該房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所持有,並於申報年度(九四年度)在該地址辦理完畢戶籍登記且自住者,也就是沒有出租、供營業或執行業務者使用,則當年度實際支出的房貸利息減去儲蓄投資特別扣除額之後的餘額,便可以用來申報扣抵。
例如去年度房貸利息支出是三十萬元,但另有儲蓄利息收入五萬元,扣抵之後,便只能申報二十五萬元。
另外,如果購屋者是因為換屋而購置新家,則能利用重購自用住宅扣抵稅額來辦理退稅,要賣出與買進的房屋之登記名義人為納稅義務人本人或配偶、二間房屋皆符合自用住宅的條件、重購的價格高於出售的價格、二間房屋產權登記的時間在二年以內的要件。
至於有在去年賣房子的人,依稅法規定必須申報因售屋產生的收入,也就是房屋財產交易所得。如果出現賠售的情形,則可依「財產交易損失」的規定,在以不超過當年度所申報「財產交易所得」的情形下,得以扣抵當年度所得稅,如果當年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足,則可在以後三年內的財產交易所得中陸續扣除。
在房貸族的報稅重點上,由於房貸扣除額的認定以「戶」為單位,除了申報人本人或配偶或被扶養親屬中的其中一人必須設籍外,如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸,只能申報一棟,申報房貸 利息高的那一間比較划算。
再來,手上若有存款,應先償還部分房貸,尤其是一年房貸利息超過三十萬元的族群,更不能讓利息所得吃掉房貸扣除額的免稅額,才能充分享受房貸免稅額優惠。

善用「回復型」房貸 死水變活水
工商時報 B2/投資生活 【吳佳晉】

卡債風暴未歇,最近很多人跟銀行打交道,明顯感受到銀行「變冷酷了」,不但辦卡難,借錢更難。銀行專家表示,民眾想借錢,「自己跟自己借」最划算,除了較為人所知的保單貸款之外,另外還可選擇「回復型」房貸,還了多少,就可再借出多少,把房貸死水變活水。
卡債問題餘波盪漾,受重傷的銀行業者紛紛加強信用控管,許多民眾大嘆借貸不易。即使卡債風暴重創金融業,銀行該做的生意還是要做,有資金需求的民眾依然缺錢,因此,各家銀行都把主力放在房貸 商品,希望有機會殺出一條路。
資金活化 有還可再借
想要便宜借到錢,銀行業者建議,自己跟自己借錢最聰明。銀行業者表示,通常跟自己借錢有兩種管道,第一是保單貸款,利率比保單預定利率還要高出一點,利率約介於四%到六%左右。另一種管道,就是抵押房子來借貸。最近多家銀行陸續推出「回復型」房貸,原理是把已還款的房貸額度再次貸出運用,目前各家商品的實質年利率,約在四%上下,也是個靈活運用資金的方法。

利率較低 還款較輕鬆
一般房貸族在貸款兩、三年後,如有房屋重新裝潢、子女學雜費、購置第二棟房子頭期款、旅遊、留學等需求,往往會選擇申辦信用貸款來應急,反而容易增加利息支出及還款壓力。銀行業者指出,已申貸其他信用貸款的民眾,建議可以申辦「回復型」房貸來代償其他利率較高的貸款,由於「回復型」房貸的利率比其他無擔保貸款商品來的低,每年可節省近三○萬元,還款較輕鬆。

房價上漲 額度可提高
銀行業者表示,「回復型」房貸之所以好用,就在於如果民眾原有 房貸三百萬元,已還了一百萬元,剩餘貸款兩百萬元,則民眾可將已償還的一百萬元再次申辦貸款,最高貸款額度可達房屋鑑價現值之八成。若房價上漲,貸款額度更高,例如目前房價為五百萬元,以原來舊房貸申辦回復型房貸,共可貸得房價現值八成,即四百萬元,扣除原有房貸尚餘二百萬元,可貸出額度高達二百萬元。
房貸壽險合一 省錢保障高
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

升息了,各銀行和壽險公司紛紛調高房貸利率,壽險業者指出,利用房貸壽險低利率、低保費的「雙低」優點,在油、電、民生物資一片漲聲之下,不失為一省錢之道。
房貸支出往往佔家庭總收入的三○%左右,對多數家庭來說是個沉重的經濟負擔,若萬一家庭主要經濟來源者突然身故或全殘,恐怕會導致家庭經濟陷入困境,而無力按月繳清房貸餘額,導致房屋遭查扣或拍賣。因此,當消費者有了房貸負債時,也需相對增加保障,讓家人不需為經濟來源驟減而失去不動產。
目前包括陽信、華南、中國國際商銀、台北富邦銀以及建華銀等,都有推出房貸壽險產品,比較各家商品,陽信銀利率最低,前半年最低利率微調至一.五九%,第七到二十四個月利息仍維持二.二八%,第三年度利息為二.八八%,比一般客戶首年度房貸二.五%以上的利率,以及政策性優惠房貸利率的二.九八%都還要低。
瑞士瑞泰人壽總經理包道霖表示,銀行與壽險公司合作推出房貸搭配保險的組合,對銀行來說,借出去的錢有保障,對於此類優質的客戶更願意提供低一點的貸款利率;對民眾來說,可以保障房屋產權,而搭配的壽險也較直接向壽險公司投保便宜,享有約七折的優惠。
他表示,只要房貸戶投保的壽險保費達到一定標準,就能享受最大的房貸利率優惠減讓,並無需具備軍公教或千大企業員工身份。
銀行業者表示,房貸壽險採用躉繳方式付清保費,即保戶需一次付清保費,若民眾採用陽信銀行房貸壽險專案,則不必費心籌措躉繳保險費的來源,這筆保費將可以納入房貸額度中,與房貸分攤一起繳納,除適用房貸利率外,更可依房貸年期採「前兩年內還息不還本」或「本息均攤」方式分期繳付,由於保費低,又能爭取房貸降價,也大幅提升民眾購買意願。
房貸游牧族 先算轉檯費
工商時報 【陳欣文/台北報導】

根據房仲業者公佈的最新「購屋痛苦指數」,台北縣市平均購屋負擔「痛苦指數」,在四月達到平均一三.四的空前高峰。買屋大不易,除了與房價隨景氣翻揚有關,利率走升、物價上揚,更是讓房貸族喘不過氣。因此,若能找到利率較低的房貸,確實能為荷包省點錢。
因為房貸商品推陳出新,過去在利率上享有較大優勢的大型行庫,近來也抵不過壽險公司的搶錢大戰,想要追著低利房貸跑的消費者,可能又想轉貸到壽險公司了。

不過,提醒消費者,利率低固然吸引人,但一定要把轉貸的成本也算進去。房貸搬家的成本有哪些?一般來說銀行會收取的轉貸費用包括:一、代書費:設定費每件三千五百元、塗銷費每件一千元,總共約四千五百元,二、地政規費:申貸金額×一.二%,三、房屋鑑價費:約三千到五千元不等,四、銀行代償費:約三千到起千元不等。
依照市場上的情況來說,設定及塗銷的代書費,以及地政規費等三項費用,都是公定價格,而鑑價費、代償費則因為各銀行收取標準不一,金額由三千元到五千元不等。
消費者應實際比較轉貸費用、手續費,換算優惠利率適用年期之後再做選擇,以免還沒享受優惠,就先花一筆錢。
購屋、貸款日相差逾二個月 買厝利息 不得列報扣除
工商時報【李亮萱/台北報導】

稅法規定,納稅人購買自用住宅,向銀行借款所支付的利息,每一申報戶每年綜所稅可扣抵三十萬元。但北區國稅局指出,如果納稅人的購屋日與貸款日相差超過二個月,納稅人又不能提出轉貸資金流程證明,就不可列報扣除。
國稅局表示,民眾購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,若要在報稅時列舉扣除購屋借款利息,必須符合以下要件:
一、該住宅必須是登記在納稅人本人、配偶或受扶養親屬之下。二、納稅人本人、配偶或受扶養親屬在申報年度中必須設有戶籍,且不可出租或供營業使用。三、必須出示房貸所支付當年度利息的單據。
國稅局日前發現,有民眾在申報九十三年度綜所稅時,列報房貸利息扣除額約十三萬元,但國稅局因為不符合規定予以剔除,要求補徵稅額二萬多元。
該民眾不服,認為已補送銀行開立的房貸繳息清單,並強調該房屋所有權是在八十五年取得,要求國稅局承認利息支出。
但國稅局發現,該民眾雖然在八十五年取得房屋所有權,卻一直到九十一年及九十二年才向銀行貸款,由於購屋時間與貸款日期相隔久遠,加上該民眾無法能出房屋原始貸款資料及轉貸的資金流程證明,因此,國稅局無法認定這些銀行借款與購置自用住宅有關,乃予以駁回。
國稅局強調,購屋借款的起貸日期與房屋所有權取得日,如果沒有超過二個月,原則上可認定該借款是為了購屋。但若超過二個月,納稅人就必須提供相關證明或單據,供國稅局確認後才可扣抵稅額。
提前還款 銀行不得加收違約金
工商時報【鄧若寧/台北報導】

許多貸款戶均會想要提前還款,銀行卻因為會損失利息收入,因此有些銀行會收違約金;不過銀行公會決議,除非約定提前清償要收違約金,否則不論是信用貸款、房貸還是車貸,只要沒有約定,提前還清都不能加收違約金。

銀行公會授信委員會,去年接到消保會向金管會行文要求後,即開始研議提前清償未約定的法律效果,經過半年時間,作成以上建議。
同時公會也將向金管會建議,各項消費性貸款,如果約定收取提前清償違約金,應以個別磋商條款方式約定,並由貸款人選擇是否接受違約金,即貸款人可選擇較低利率,但約定要收提前清償違約金,或約定不收違約金,但利率較高。

或如果提前清償,得按提前時間收取不等違約金,即愈早清償收愈多違約金,愈晚清償則遞減違約金。
掌握申貸三原則 銀行也能變朋友 ﹝1﹞親自向銀行借款﹝2﹞不要陷入銀行利率行銷花招﹝3﹞正常還款,珍惜自己信用
工商時報【許(清爭)文】

隨著年齡增加,都有辦理車貸、房貸、或信用貸款需求,但不是每個人都能順利獲得銀行核貸,尤其一般中產階級,在跟銀行申請貸款前,要掌握三大原則─親自向銀行借款、不要陷入銀行利率行銷花招、正常還款珍惜自己信用。
低利優惠 僅提供特定族群
貸款人最好能要親自向銀行借款,不要透過代辦公司,有很多人對銀行存著刻板印象,尤其在卡債風暴過後,認為銀行是吃人不吐骨頭吸血鬼,但銀行表示,現在金融環境競爭激烈,銀行只要有核貸空間就不會輕易拒絕,消費者與其給代辦中心再賺一票,不如自己向銀行爭取較優惠利率。
再者,許多銀行都以低利率吸引顧客,但真正的低利優惠其實大多僅提供給特定客群,例如公務人員、教師、醫師、會計師、大企業員工等。
選擇核貸效率高的銀行
一般上班族能實際能享有低利卻只有少數,再者銀行放款利率水準已相差不大,而小額信用貸款因為金額不高、年限也較短,所以會產生的利息差異其實很少。

貸款人申請信貸重要的是核貸與否及時效性,能提供優質且便捷的服務、核貸效率高的銀行,才是選擇貸款最重要的參考因素。
最後,貸款人一定要正常還款,正所謂「信用是人的第二生命」、「有借有還、再借不難」,小額信貸最重要的是貸款人的還款條件是否良好,如果貸款人有穩定收入,也準時還款,就能夠跟銀行爭取低利率。
珍惜信用紀錄 勿以債養債
並且,要盡早與某固定銀行保持良好關係,在金融機構對個人信用資料報送越來越嚴謹,聯徵中心紀錄資料也很詳實,可能因為自己一個不小心忘記繳款,就會變成下一個拒絕貸款或者是貸到高利率的原因。

隨著有更多金融產品需求,就會有更多機會需要與銀行往來,千萬不可以債養債,以卡養卡,否則將誤用「個人信用」,導致信用破產,一定要珍惜自己信用記錄,才能與銀行建立長期良好互動關係。
壽險低利房貸 要配新保單
工商時報【陳欣文】

央行升息,部份壽險公司為搶佔房貸市場,逆勢推出低利房貸專案!其中指數型房貸多與銀行業者合作推出首年或首半年的固定利率在二%以下的低利專案,但隨著利率走升,長年期固定在三%以下的低利專案更吸引一般授薪階級青睞。不過,壽險公司的房貸戶通常必須有新購保單的條件限制,消費者最好還是先評估是否需要保障!
壽險房貸 利率低於3%
比起目前政府優惠房貸利率二.九八%、勞宅貸款利率二.六八%,部分壽險公司推出的低利房貸專案確實比政策房貸更省息。例如,中華郵政壽險處推出的「優利屋」優惠方案利率,是按照郵局牌告二年期郵政定期儲金機動利率固定加碼,最低加碼利率自○.五個百分點起,以最新牌告利率計算,利率僅二.六六五%。

另外,壽險業者結合銀行推出的房貸專案,則多屬於「前高後低」、固定與浮動利率混合型的房貸。目前以瑞泰人壽與陽信商銀合作的前半年一.五八%最低,第七至二十四個月利率二.二八%,但須搭配與房貸等額的壽險保障;大都會國際人壽則針對保戶及特定族群,首年一律一.八八%,第二年起適用二.二五%固定利率,第三年起依四家行庫兩年期定儲指數加碼計息。國華、幸福與富邦人壽前半年 房貸利率也都低於二%。
利率漲 固定型房貸好
不過,隨著市場利率走揚趨勢底定,這種強調短年期低利,隨後採浮動利率的房貸專案,已經不如五年期鎖定固定低利的房貸專案吸引人了。
保誠人壽副總張鎮坤表示,在持續升息的壓力下,想要穩定家庭財務支出,固定型房貸會是現階段最佳的選擇。
以目前房貸戶的還款習慣來看,大多數的房貸結清年期為七至十年,加上現階段油價、電費、各項物價都紛紛調漲,荷包逐漸縮水的情況下,客戶若選擇長期固定、又不超過三%的房貸利率,不但可以「節流」,如果利率持續走高,還能達到「避險」的效果。
目前壽險公司推出五年期以上、利率低於三%的房貸專案者,包括保誠、幸福與三商美邦人壽。
不過,不論是混合型、指數型或是固定型等低利房貸專案,只要是壽險公司推出的,通常在申辦條件上有些限制,多數必須搭配新購保單,年繳保費二萬四千元以上,消費者應先理性估算一下自己的保障是不是買夠了,因為畢竟保費一繳通常是二十年,與每月省下近千元利息的優惠相比,仍須審慎考量。
新貸利率至少要降0.5%才划算
工商時報 B2/全民財富總體檢 【許(清爭)文/台北報導】

美國與央行持續調升存款利率,對於手中仍有房貸必須清償的貸款戶,無疑是加重負擔,消費者要不要將手中房貸搬家,以節省利息規避高利率風險?銀行業者指出,消費者將房貸搬家,要新貸行利率能比原貸行降○‧五%以上才划算,別讓轉貸付出的代價高於原先預期。
不是每個房貸戶想轉貸,就可順利轉貸成功,銀行表示,若是貸款人本身信用記錄欠佳,過去有延遲繳款紀錄,或者貸款標的物的地段太差、行情低落,轉貸銀行未必會接受。
消費者轉貸目的多半希望能逐低利而居,但銀行為吸引客源,推出的貸款方案利率,表面上看來都十分誘人,不過是否真正符合消費者低利訴求,就必須要細看貸款期內每年的利率變化。
如指數型房貸,多是採分年計息方式,真正的優惠,只有貸款的前幾年,一旦過了優惠期,利率多半會向上攀升,如果消費者只注意前幾年的優惠利率,恐怕無法反映出利息的總支出。
再來,要轉貸的消費者,還必須要付出其他的轉貸成本,如鑑價費、地方政府規費、開辦手續費、代書費等。
遠東商銀消金部襄理鄭順德表示,若與原銀行有尚有房貸合約限制消費者,最先付出成本,是必須負擔與原申貸銀行的轉貸違約金,一般行情約為一個月以上的本利攤還額,或是原貸金額的○‧五至一%,以原貸兩百萬元為例,違約金約一萬至兩萬元不等。
若與原銀行間無違約金糾紛,就可進行轉貸作業,由於轉貸是與跟原貸行以外的銀行申請房貸,所以轉貸戶還是必須支付三千元至五千元不等的開辦費,但這些費用都可向新貸款銀行爭取降低或免收。
且新貸銀行仍要重新鑑價,遠銀表示,本國銀行近年來已沒有收取鑑價費,但外商銀行會委外請鑑價公司重新評估,有些銀行還要消費者自行負擔。

另外,還有地政規費及代書設定塗消費用,銀行行員表示,若有時間消費者也可以自己「跑」,如此就可以省下五千元以上的代書費。因為只要備妥貸款人身份證、所有權狀、土地謄本、建物謄本給轉貸行,待轉貸行核貸後,向銀行申請「土地建築改良物抵押權設定契約書」,再到地政機關重新設定抵押權,即可省下代書費用。
林林總總計算下來,如果轉貸銀行利率與原銀行差距不大,轉貸也未必划算,為避免白忙一場,在決定轉貸前,消費者可以上各銀行網站試算貸款利率,或嘗試與原貸款銀行要求調降利率,以免到最後白白浪費許多時間。
增貸部分利息支出 不得抵稅
工商時報 【黃惠聆/台北報導】

利率蠢蠢欲動,各銀行也悄悄地調高牌告利率,你的房貸利率是否也被調升,而且調得很不合理。沒有關係,因為市場資金充沛,卡債事件之後,有不少銀行開始衝「房貸」,轉貸很容易,不過,轉貸時除了考慮貸款利率外,還要注意,若貸款額度高於前次貸款餘額,在申報所得稅時,增貸的利息支出可不能抵稅!
一位黃先生在七、八年前買了一棟房子,但因A銀行只願意用優惠利率借給他二百萬元,為了順利買下這房子,因此再向他姐姐借了三百萬元。後來,他的另一家往來銀行B銀行不但願意可以提供更低貸款利率,而且還願意借給黃先生更多的額度,於是黃先生就決定轉貸,並向B銀行將五百萬元,其中三百萬元還錢給他姐姐。
不過,二年後,黃先生卻接到國稅局的補稅通知,要他再補三萬多元,讓他嚇一大跳。
經查詢下才知道,從A銀行轉到B銀行的增貸的三百萬元的借款利息支出都不能扣抵稅額,A銀行的房貸利息支出是九萬多元,增貸之後的購屋借款利息是十五萬元,但是增加的六萬元利息支出都不可以扣抵稅額。不僅如此,因為這三百萬元是黃先生姐姐的「私房錢」,他姐姐不想讓他姐夫知道,於是要求黃先生先幫她存定存,黃先生又用自己的名義幫姐姐存這筆錢,當年年終又有定存利息收入。
但在申報綜合所得稅時,增貸的三百萬元的利息支出不能扣抵,而且列舉扣除額中購屋借款利息必須扣除當年度利息收入,於是黃先生五百萬元自用住宅購屋借款利息支出的十五萬餘元,就這樣被國稅局完全給剔除了。
因此,一般民眾在為房貸「搬家」時可要留意,「增貸」的房貸利息,國稅局可不認帳喔!原本為了省利息轉貸,但是轉貸後,所有房貸利息支出都不能扣抵,因此,算來算去,黃先生並未因轉貸「佔」到便宜。
此外,也並不是所有的房貸利息支出在申報所得稅時都有「三十萬元」的扣抵稅額,建華銀行副理高國興表示,要能抵稅,必須因自用住宅的購屋借款,若只是因需要資金而拿房地契向銀行抵押,這筆利息支出在申報所得稅時也是不能扣抵的,至於一些理財型,強調「隨借隨還」的房屋貸款收據,即使申請,被國稅局查到也是會被剔除的。
四類型房貸比一比 靈活的、穩定的 隨你挑
工商時報 【徐秀美/台北報導】

油價高漲、利率逐漸走高,房貸族思索再這樣下去,房貸利息將會壓得喘不過氣!市面上大多有固定型、指數型、理財型和抵利型房貸 商品,以指數型為最大宗,也藉此衍生出「前低後高」和「遞減型」等指數型相關商品,民眾得好一好比一比,挑選最適合的商品,讓自己房貸背的更輕鬆。
以當前通貨膨脹再起,利率逐年走高,固定型房貸商品算是較為划算的稀有商品,但銀行業者不諱言指出,「現在沒有一家銀行有膽敢推出固定型商品,在利率走高時代,推出這商品,簡直是冒風險!」。
因此,房貸族要撿便宜不容易,銀行打的算盤比誰都還要精,不過,沒有銀行管道,可以找壽險公司,當前就有壽險公司推出固定型利率,如ING人壽推出「安如泰山」二十年期放貸固定利率三‧五%,貸款金額一百萬以上都可以貸,身份不受限!
這麼好康的代誌!民眾在心動之際,也別忘了自己打一下算盤,未來幾年升息會不會走到三‧五%以上,若是會,哪麼你就賺到了,不會的話可能就是虧了。

永慶房屋契約部經理林國華認為,美國都快停止升息,雖然台灣還是負利率,將來利率還有升息空間,但利率要飆高到三‧五%的機率看起來不高,看一看,當前政府調高利率了,銀行房貸還在二‧一%多徘徊,滿手資金的銀行,調高利率的意願並不太高。銀行房貸主管透露,不認為未來利率會走四%。
通常固定型利率適合有固定工作,或自己做生意者,可以清楚知道每個月要付出多少利息支出,不擔心利率變化。
若真要選擇固定利率,上海商銀副理徐慶源建議,可選擇「前低後高」的前幾年固定利率,畢竟可以馬上看得到吃得到,不必對利率市場未來變化作壓寶動作。

一般來說,連動國內十大行庫的指數型商品,是多數國內民眾的選擇,如「前低後高」、「遞減型」都是屬於指數型。國泰世華銀行指出,這類房貸是當前市場的主流,民眾接受程度高,適用對象較為普遍,追求低利率,減輕房貸負擔。
舉例來說,自備款一百五十萬,貸款四百五十萬來說,固定利率三 ‧五%,二十年期,共需支出利息一百七十六萬三千五百八十九元;若是前二年利率二‧一四%,第三年後二‧九九%計算,利息支出為一百四十萬一千一百五十元,比固定利率少三十六萬二千四百三十九元。
但此前提是,未來利率都不變,因此,民眾在挑選房貸商品時,也要考慮整個大環境的變化。
另外,理財型和抵利型都是屬於靈活運用的房貸,可和指數型房貸 作為搭配,均具有省息的效果。
匯豐銀行指出,通常這類商品完全依靠民眾自身的需求來作配置,「理財型」適合擅長投資理財,資金時常進出的人;「抵利型」則適合貸款成數不高,存在活儲帳戶裡資金多的人。
林國華強調,貸款成數在八成的人,顯然手中資金不充裕,不可能有太多存款在活儲帳戶中,可以選擇搭配「理財型」,資金可隨借隨還,進出更靈活;貸款成數在六成以下的人,則可考慮「抵利型」商品,將多出來的資金放在「抵利型」帳戶中,抵扣房貸利息,又能備不時之需,不過,要特別留意的是,有些銀行所推的「抵利型」房貸 ,存在活儲存的餘額必須超過一定額度(如一百萬元以上)才可以「抵利」,如借五百萬用三百萬元,只算三百萬的房貸利率;若借五百萬用也四百零一萬元,戶頭剩下九十九萬,還是用五百萬計算貸款利息,九十九萬元用活儲存利率計息。
「分期型」、「循環型」房貸 由你選
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

回復型房貸有兩種,一種是「分期型」,另一種是「循環型」,兩者有什麼不同?民眾該怎麼選?中國信託零售融資處副總陳朝林表示,使用信用卡循環息或常動用現金卡的人,選「循環型」,可達到省息效果;至於有多筆帳單及高利率信用貸款、卡債,每月還款壓力大的人,最好選擇「分期型」。
陳朝林指出,根據該行統計,一般不使用寬限期的房貸族,也就是有在還本金、並非只繳利息的這類房貸族,平均每三.三年,可還清本金的一○%,六年半還清本金的二○%,九年半還清本金的三○%。舉例來說,若貸款三百萬元,三年多約可繳還三○萬元,陳朝林說,這些錢可以拿出來靈活運用,不管是短期週轉或是投資理財。
陳朝林表示,各家提供的回復型房貸,有兩種不同產品規格供客戶選擇,「分期型」是一次撥款,分期攤還本利,實質年利率約為三. ○九%至四.一九%,貸款期間最長可達二○年。
至於「循環型」就是隨借隨還,實質年利率約三.三%至五%,在回復額度之內隨時都可透過帳戶領出,作為機動性週轉資金支用。陳朝林解釋,「循環型」之所以利率略高於「分期型」,是因為「循環型」提供客戶額度,就算客戶不動用,這筆額度放在帳戶裡,銀行也要花一筆帳戶管理成本,這就是為何「循環型」的利率略高於「分期型」的原因。
利率升升不息 年輕購屋族 省息有訣竅
工商時報 【蔡惠芳/台北報導】

銀行又升息了,在一片升息中,「六年級」年輕購屋族,要怎麼貸、才最省息?其實最要小心的是所謂「前低後高」的指數型房貸。
從二○○四年底開始升息至今,政策性優惠房貸的利率共計調高了 ○.五五五%。若以貸款一百萬元、分二十年攤還計算,每個月總共較利率最低點時增加約二百七十元的支出,對於五、六年級生還算OK。
然而,雖然五、六年級生是目前房市的購屋主力,正值二十五歲至四十五歲的青壯年時期,可是也因為不少人手中既有現金的比例較低,或者資金已投入其他的理財管道,或有些人由於低利優惠房貸的激勵,而提前進場購屋,因此這類族群往往基於不及籌措足夠的現金作為購屋自備款,而比較倚重高額房貸。相對的,升息不升息,更攸關五、六年級生的房事問題。
今年以來鑑於雙卡風暴的衝擊,使得銀行無擔保個人信用貸款業務明顯緊縮且趨保守,因此放款業務紛紛轉向承作有不動產當作擔保品的房屋貸款,所以許多銀行大力推動前半年、或一年年息不到二%的指數型房貸,作為促銷專案,非常吸引購屋人。
中信房屋研究員林怡君分析,雖然與近三%的行政院優惠房貸相比而言,很多人會認為政策性優惠房貸已不再優惠,但是值得注意的是,一般銀行提供的所謂利率優惠,通常都只針對前幾年,後幾年很快便會調高回三%或四%以上。因此,除非是計畫在五年、七年內便將 房貸還清,且確定不需負擔提前清償違約金者,才較適用這種所謂「前低後高」的指數型房貸。
而仿行政院優惠房貸「一段式」利率計價的自辦政策性優惠房貸,包括中國信託(二.九二%)、國泰世華銀行(二.八二%)、台北富邦銀行(二.八二%)、復華銀行(二.六八%)等,均有這類產品,且現行利率均較央行略低一點。
自辦性政策優惠房貸與行政院優惠房貸,二者的差別在於,自辦性政策優惠房貸是以貸款成數來看,而非每一戶二百萬元或二百五十萬元的金額為貸款上限,因此可以省去再找搭配房貸的麻煩;但對某些不易與銀行打交道的購屋人來說,行政院優惠房貸只要符合資格便能申請,因此,在購屋資金的取得上,相對較顯容易。但以還款期間長的購屋人而言,此類一價到底的房屋貸款,會比「前低後高」階梯式的指數型房貸,來得適用。
永慶房屋經理林國華表示,六年級等年輕購屋客戶,在升息趨勢下,除了必須針對本身經濟能力、償債能力、利率回升的風險審慎評估之外,建議房貸族仍需謹守購屋支出不超過所得三分之一的界限,並加計失業及意外風險,手邊至少需多保留三、五十萬元的安全存款,以應不時之需,讓「買屋」這項人生中最大的消費與投資,進行得更加順利與完美。
兩式齊出 擊敗長短期房貸
工商時報 【李佩真/台北報導】

在利率緩升的情況下,該如何選房貸?房仲業者建議,預計長期還款者,可以考慮選擇「一價到底」房貸,若短期還完者,則選擇「前低後高」的階梯式指數型房貸有利。銀行業者指出,由於各銀行推出的房貸套餐條件不同,在選房貸前,經過試算最保險。
央行升息後,郵政定期儲金二年期機動利率也再調高○.○六個百分點,達到二.一○五%,連帶使得行政院優惠房貸的利率,提高為二.九八%,而勞工建購住宅貸款為二.六八%,青年首購低利貸款則為二.一○五%。
在利率緩升的情況下,民眾該如何選擇房貸?很多人以最低利率為優先考慮指標,不過,規劃的還款時間長短,也需納入考量,作為選擇房貸的指標。
中信房屋指出,一些行庫推出前半年、一年不到二%的指數型房貸 促銷專案,但利率優惠多只有短期,第三年後,很快便會調高回到三、四%以上。因此,計畫在五年、七年內便將房貸還清,而且確定不需負擔提前清償違約金者,較適用這種前低後高的指數型房貸。
銀行房貸業務主管表示,如果是短期五至七年可以還完,可以選擇「前低後高」式指數型房貸,如果規劃分長期,如二十年償還,則可考慮以政府優惠房貸,或者銀行推出的「一價到底」式房貸。
不過,要注意的是,所謂「一價到底」的優惠房貸,不是二十年期利率都一樣,而是指「加碼幅度」一樣。因為各家行庫房貸條件不同,在選擇上,也建議多方比較、試算,並且一定要以年百分率來看最保險。
回復型房貸 隨時留意帳戶餘額 當租金不足繳納貸款,銀行會主動借錢,利息按天計算
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

美國升息,央行也跟進,全台房東請小心,下一個升息受害者可能就是你。

高雄一位黃小姐透露,大約一年半之前,她在台中買了一棟新房子,黃小姐把房子租給別人,自己升格當房東,每月她跟房客收租金六千元,請房客主動匯到她的房貸帳戶,支付五千七百多元的房貸應繳金額。
由於黃小姐家住高雄,天高皇帝遠,很少關心台中房子狀況,也不太過問房客繳款事宜,或是銀行房貸的還款問題。
前陣子,黃小姐心血來潮,拿起房貸帳戶本子一刷,發現戶頭裡面竟然每個月多出一筆兩百多元的款項,她心想,可能是房客每個月繳的房租,租金扣抵掉給銀行的房貸款項之後,多出來的錢。
黃小姐不疑有他,開心地拿提款卡提錢出來花。剛開始,她先領三千元來花,後來有一次,她領了三萬元。但是,黃小姐愈想愈不對勁,怎麼可能銀行帳戶裡的錢愈領愈多,她有點不安,再度拿本子去刷,一看不得了,帳戶裡頭的數字居然變成了四萬元,而且還有一筆一千多元的利息。
黃小姐緊張地打電話去銀行查詢,銀行人員告訴她,因為央行升息的關係,房貸利息也跟著調高,使得每個月應繳五千七百元的房貸金額,升到了六千一百元。

但因為黃小姐的房貸屬於回復型房貸,也就是「本金還掉,可以再借出來」,借款則按天計息,比房貸利率再高個○.六%左右,因此,當房客租金不足以繳納房貸,或是黃小姐拿提款卡領錢出來花的時候,對銀行系統來說,都已經開始動用借款了,而這些錢也都需要按天計息。
被銀行收取利息,黃小姐覺得很冤枉,她說,當初她買房子,都是透過代書辦理,她根本搞不清楚代書辦得是哪一種房貸,再加上她平常也沒在關心注意央行升不升息,更不知道升息會增加她繳房貸的負擔。
銀行房貸主管表示,類似像黃小姐這樣的例子,確實不少,很多房東都是靠房客租金在繳房貸,根本沒在注意升息問題,等到央行連續七度升息,銀行來函催繳房貸,才發現原來當初要求的房客租金,早就不夠支付每月應繳房貸金額。
   除了升息造成困擾之外,銀行主管表示,有些民眾不知道自己申請的是具有透支功能的帳戶,或是有「隨還隨借」功能的房貸,雖然帳戶裡頭沒錢,但還是可以借錢出來,不過銀行要收利息。
正因為對這類新產品不熟,民眾很容易跟銀行發生糾紛,有的民眾確實情有可原,銀行會檢視狀況,給予無息或是利息減免,但本金還是要還,有的民眾則是摸摸鼻子認賠了事。
台新銀行提醒民眾,申辦房貸或是相關帳戶時,一定要問清楚產品內容,同時,也要養成定期刷存摺的習慣,隨時關心帳戶內的金錢流量,可以減少許多不必要的糾紛。
去除四大迷思 房貸也可理財
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

全台負債族何其多,不只是卡奴為債所苦,只要有揹房貸,都算負債一族。很多人辦房貸,一心只想「快點辦下來,然後快速還完」,銀行業者表示,房貸早已不再只是單純的負債,它還可以理財,聰明的房貸高手,就是把不動產變動產。
根據統計,國人的房屋自有率,高達八五%,大多數人的夢想,就是擁有一棟自己的家,然而,房價動不動就是數百萬或上千萬元,大部分民眾都是透過房貸,一圓夢想。
很多人都把「房子」跟「不動產」、「流動性低」畫上等號,中國國際商銀表示,一般人還清房貸的年限,約在七到十年,如果懂得靈活運用房貸資金,可以讓自己或家庭的理財更具彈性。
迷思一:低利率為首選
銀行業者表示,多數人在辦理房貸時,常常犯了四大迷思。第一,挑房貸是「以低利率為唯一選擇」。
建華銀行指出,各家銀行包裝房貸的手法不一,有的標榜第一年超低利率,有的用三年的優惠利率來訴求,也有的強調較長的貸款期限,然而,不管哪一種行銷包裝,民眾只需要問經辦人員「平均年利率是多少」,就可以輕易比較出哪家房貸利率最划算。
迷思二:借越多錢越好
目前,各銀行長天期的平均利率牌告數字,差異不大,建華銀行指出,銀行對貢獻度不同、往來深度不同的客戶,利率優惠條件的標準也不同,因此,精打細算的客戶,不能只看短期牌告利率較低,就以此當作選房貸的標準。
   其次,房貸族的第二個迷思,就是以為「借的錢愈多,才是好房貸 」。不少民眾認為,百分百房貸是好商品,卻忽略了多借錢必須負擔更多的利息,特別近來市場利率向上翻揚,借款人的負擔有跟著增加。台北富邦銀行表示,有貸款的民眾,還是應衡量自己的還款能力。
迷思三:房貸只能還
第三個迷思,就是以為「房貸只能還,不能靈活運用」。建華銀行指出,近幾年房貸商品不斷推陳出新,以前那種「只能還」的舊式房貸,早就落伍了,改由「可以隨借隨還,有借才會計息」的理財型房貸,取而代之,非常適合有理財需求的民眾。
迷思四:動用房貸寬限期

最後,也是最容易被忽略的一點,就是「動用寬限期或拉長貸款年限來減輕繳款負擔」。對年紀輕、收入不豐的房屋首購族來說,善用 房貸寬限期,並把房貸還款期限從二十年拉長到三十年,確實可以降低月付金,分散房貸壓力。只是,這樣一來,等於都在付銀行利息。
銀行業者表示,如果不想讓銀行賺太多利息,貸款戶最好不要輕易地動用寬限期的優惠,如果單純只是需要臨時週轉或是投資需求,善用理財型房貸,便可以達到「隨借隨還」的目的。
四類型房貸比一比 靈活的、穩定的 隨你挑
工商時報 【徐秀美/台北報導】

油價高漲、利率逐漸走高,房貸族思索再這樣下去,房貸利息將會壓得喘不過氣!市面上大多有固定型、指數型、理財型和抵利型房貸 商品,以指數型為最大宗,也藉此衍生出「前低後高」和「遞減型」等指數型相關商品,民眾得好一好比一比,挑選最適合的商品,讓自己房貸背的更輕鬆。
以當前通貨膨脹再起,利率逐年走高,固定型房貸商品算是較為划算的稀有商品,但銀行業者不諱言指出,「現在沒有一家銀行有膽敢推出固定型商品,在利率走高時代,推出這商品,簡直是冒風險!」。
因此,房貸族要撿便宜不容易,銀行打的算盤比誰都還要精,不過,沒有銀行管道,可以找壽險公司,當前就有壽險公司推出固定型利率,如ING人壽推出「安如泰山」二十年期放貸固定利率三‧五%,貸款金額一百萬以上都可以貸,身份不受限!
這麼好康的代誌!民眾在心動之際,也別忘了自己打一下算盤,未來幾年升息會不會走到三‧五%以上,若是會,哪麼你就賺到了,不會的話可能就是虧了。

永慶房屋契約部經理林國華認為,美國都快停止升息,雖然台灣還是負利率,將來利率還有升息空間,但利率要飆高到三‧五%的機率看起來不高,看一看,當前政府調高利率了,銀行房貸還在二‧一%多徘徊,滿手資金的銀行,調高利率的意願並不太高。銀行房貸主管透露,不認為未來利率會走四%。
通常固定型利率適合有固定工作,或自己做生意者,可以清楚知道每個月要付出多少利息支出,不擔心利率變化。
若真要選擇固定利率,上海商銀副理徐慶源建議,可選擇「前低後高」的前幾年固定利率,畢竟可以馬上看得到吃得到,不必對利率市場未來變化作壓寶動作。

一般來說,連動國內十大行庫的指數型商品,是多數國內民眾的選擇,如「前低後高」、「遞減型」都是屬於指數型。國泰世華銀行指出,這類房貸是當前市場的主流,民眾接受程度高,適用對象較為普遍,追求低利率,減輕房貸負擔。
舉例來說,自備款一百五十萬,貸款四百五十萬來說,固定利率三 ‧五%,二十年期,共需支出利息一百七十六萬三千五百八十九元;若是前二年利率二‧一四%,第三年後二‧九九%計算,利息支出為一百四十萬一千一百五十元,比固定利率少三十六萬二千四百三十九元。
但此前提是,未來利率都不變,因此,民眾在挑選房貸商品時,也要考慮整個大環境的變化。
另外,理財型和抵利型都是屬於靈活運用的房貸,可和指數型房貸 作為搭配,均具有省息的效果。
匯豐銀行指出,通常這類商品完全依靠民眾自身的需求來作配置,「理財型」適合擅長投資理財,資金時常進出的人;「抵利型」則適合貸款成數不高,存在活儲帳戶裡資金多的人。
林國華強調,貸款成數在八成的人,顯然手中資金不充裕,不可能有太多存款在活儲帳戶中,可以選擇搭配「理財型」,資金可隨借隨還,進出更靈活;貸款成數在六成以下的人,則可考慮「抵利型」商品,將多出來的資金放在「抵利型」帳戶中,抵扣房貸利息,又能備不時之需,不過,要特別留意的是,有些銀行所推的「抵利型」房貸 ,存在活儲存的餘額必須超過一定額度(如一百萬元以上)才可以「抵利」,如借五百萬用三百萬元,只算三百萬的房貸利率;若借五百萬用也四百零一萬元,戶頭剩下九十九萬,還是用五百萬計算貸款利息,九十九萬元用活儲存利率計息。
房貸配壽險 負擔分期避險加分
工商時報【許(清爭)文/台北報導】

房地市場蓬勃發展,銀行辦理消費性房貸業務餘額即將突破四‧八兆元,銀行對於授信案件,往往要求客戶投保產險用以保障財產的安全,卻忽略客戶人身安全保障,我們不禁要問,高達四‧八兆元債權有多少客戶具有足夠的風險規劃?
試想一件房貸案件貸款期間長達二○年,這期間一旦申貸戶發生意外,遺留給家人的往往是沉重負擔,房貸客戶規劃風險搭配壽險的需求越來愈多,第一銀行優先推出「全民安家」房貸保障專案及「一貸雙享」客戶保障專案,提供客戶經濟實惠兼具避險功能的壽險及健康險規劃。
房貸壽險配合房貸期間長達十至二○年,保障期間較長,一次躉繳保費有時會造成客戶負擔,第一銀行表示,針對房貸壽險保費繳納搭配專案貸款,讓客戶於房貸還款期間,併同繳納保費,輕鬆分期。
同時客戶還可自由選擇足額保障的平準式壽險,或保費經濟實惠的遞減式壽險,兩者皆不限職級、單一費率,較市面上傳統業務員攬件之壽險保費更便宜,這些都是第一銀行提供給房貸客戶專屬優惠。
除定期壽險外,第一銀行也與保險公司合作,提供結合意外險及重大疾病險的「一貸雙享」保險專案,讓客戶健康及不幸發生意外事故時,更有保障。
此方案採年繳的繳費方式,降低客戶負擔,若是發生身故、全殘或重大疾病,將立即提前給付百分百保額,意外傷害二至六級殘廢等級,則是給付五至七五%。保費也不分性別,只要年齡在二十至六十歲,職業類別為一至四級,每百萬元的保障,每日保費只需二十三元。
近來房地產市場熱絡,許多民眾都有置產的計畫,在幫房屋買保險的同時,也別忘了客戶本身的保險,第一銀行指出,一銀的產品線最為齊全,無論是躉繳型的「全民安家」壽險專案,或是年繳型的「一貸雙享」意外重大疾病險專案,都能符合客戶需求,讓客戶無後顧之憂。
蝸牛族 挑殼更要挑房貸
工商時報【李佩真/台北報導】

物價上漲,房價也漲,新一代年輕人要購屋,壓力可說越來越沈重,買屋購屋要量力而為,挑對房貸也很重要,銀行業者建議,在選擇 房貸商品時,首先應該先分析自己的資金用途和需求,瞭解風險狀況,來選擇適合的房貸商品。
彰化銀行建議,消費者在挑選房貸的時候,首先,應該分析個人的資金用途,是屬於購屋不足款所需的長期資金,或者是理財週轉所需的短期資金。先依據個人的資金用途及風險承受情形,選擇各金融機構的同類貸款,比較後,最後再決定採用那一家銀行的房貸。
以資金用途來講,屬於長期資金需求,需要以月收入作為還款來源者,可選擇定儲利率指數房貸,而銀行所提供的定儲房貸,會以個人職業的穩定性高低訂定不同貸款條件,借款人可依個人的情況替自己爭取較優的條件。
另一種理財型房貸,則適合積極理財型的人,可活化固定資產的資金,尋求報酬率高的投資機會,以快速累積個人淨資產。此外,有也結合上述二種類型的房貸,亦即結合房貸及循環額度,部份攤還的本金可轉為隨時動用的額度,消費者可同時兼顧二樣資金需求。
而為了保障繳款期間可能發生的風險,購屋族也可搭配保險的房貸 商品,因應突發狀況並保障家庭資產的完整,對利率變化較敏感的人而言,可選擇長天期固定利率,控制每期攤還金額。
所謂「貨比三家不吃虧」,購屋除了多看、慎選房屋外,挑選房貸 也是一樣,最好能先經過試算。彰銀建議,金融機構競爭非常激烈,消費者在選擇房貸時,應多比較各銀行的貸款條件,例如可貸成數、利率、有無收取帳戶管理費或違約金等。
當然,對於購屋所需的長期資金,除了銀行的一般房貸外,政府提供多種優惠房貸,消費者則可以享受二十年,甚至三十年的低利房貸 ,政府政策性房貸主要有央行優惠專案貸款、勞工購建及修繕貸款、青年購屋低利貸款等,政策性房貸訂有借款金額上限,借款金額超過上限者可搭配銀行的一般房貸。
提前清償違約金 收取有但書 銀行應以「個別磋商條款」約定主動告知貸款戶 否則不得收取
中國時報【黃筱珮/台北報導】

銀行推出房貸或消費性貸款時,往往規定還款期限,消費者若提前還款,銀行就會收取「提前清償違約金」。行政院消保會昨天表示,依據新規定,即起銀行若要收取提前清償違約金,應以「個別磋商條款」方式,與消費者約定,否則不得收取。

行政院消保會發言人邱惠美表示,提前清償違約金收取與否,由各家銀行自訂,有些銀行認為消費者提前還款,減少銀行利息收入,因此需另收一筆違約金。
邱惠美說,許多提前清償違約金的糾紛,起因於消費者在貸款時,未仔細閱讀定型化契約條款,有些銀行在其中規範提前清償違約金的收取方式,卻未明確告知消費者,日後易衍生糾紛。
經消保會與金管會、銀行公會協商,銀行公會已調整授信準則第九條:「銀行辦理個人購屋貸款(含自建住宅)及各項消費性貸款,如約定收取提前清償違約金者,應以個別磋商條款方式約定,如未以個別磋商條款方式約定,則不得收取提前清償違約金」。
另外,銀行對於提前清償違約金的收取方式,還應遵守「提供消費者選擇權」及「違約金遞減」二項原則。
消保會解釋,銀行應主動告知消費者有哪些貸款是需要收取提前清償違約金、哪些貸款不需收取,讓消費者選擇。
其次,收取提前清償違約金的方式,應採遞減方式,例如一年還清與五年還清貸款的提前清償違約金,後者應該較少才合理。
消費者若有不得已事由,需提前清償者,包括:提供貸款抵押之不動產遭政府徵收、提供貸款抵押之不動產遭天災毀損、借款人死亡或重大傷殘、銀行主動要求還款等狀況,銀行不得收取違約金。

【不動產】房地產新訊 960423-經濟聯合報版

第一太平戴維斯登台 朱幸兒出任首位總座 2007-4-23
【經濟日報/梁任瑋】 2007.04.21 02:12 am 第一太平戴維斯成立台灣分公司,首任總經理朱幸兒表示,將為台灣及跨國企業提供全方位商用不動產顧問服務。

圖/黃義書 亞太第二大國際物業服務供應商「第一太平戴維斯(Savills)」,日前正式成立台灣分公司,並由前中華徵信所協理朱幸兒擔任總經理,她也是台灣第一位女性外商商仲公司總經理。 第一太平戴維斯台灣分公司進駐外商群聚的信義計畫區松仁路,藉此宣示進軍台灣商用不動產市場的企圖心。朱幸兒說,目前已接獲某國際知名商用不動產投資機構,選任為其新近購置台北信義區世貿TOWER大樓的首席租賃代理顧問公司。 第一太平戴維斯大中華區執行長何偉度(Randall Hall)指出,在房地產市場持續全球化的前提下,台灣高度開發且成熟的經濟環境,為兩岸帶來無限商機,第一太平戴維斯有信心可以為這個區域市場效力。 在房地產市場擁有16年豐富經驗的朱幸兒表示,第一太平戴維斯是一家歷史超過150年的跨國集團,近幾年在全球積極發展與成長,受到市場肯定,尤其在亞洲的布局策略更是積極。 第一太平戴維斯1855年成立,總部設在英國,並於倫敦證券交易所上市,主要提供商用辦公大樓、住宅或混合式不動產等顧問服務,目前在全球22個國家擁有160家分公司,員工超過1.5萬人。
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老公寓難出租 改裝套房受歡迎
2007-4-23

【聯合報/記者林韋任/台北報導】 2007.04.21 02:12 am 租屋市場去年租金小漲,但也有一些產品開價太高,比如捷運共構套房十坪開價2萬1,高出周邊行情太多,除非找到外國人租賃,否則脫離行情的價格會讓投資客踢到鐵板。 房仲業者分析,在景氣熱轉趨理智下,買賣雙方期望價格差距拉大,導致成交天數拉長,第二季中古屋房價會不會在盤整後往上揚或往下衰退,買賣雙方要密切觀察。 至於租屋市場,近來最熱門的話題就是捷運共構住宅套房。但提供租屋平台的崔媽媽基金會發現,公館捷運共構住宅的10坪套房,開價月租2萬1,比周邊行情一萬五千元高出許多。 崔媽媽基金會發現去年租金持續上漲,捷運沿線最熱門,甚中又以板南線、木柵線的租金最高,中和線相對較低;套房是主力,而捷運共構套房又是最大的話題。 崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,這兩年陸續完成的捷運共構套房,挾著屋況新穎、設備齊全、交通便利、生活機能完整等優點,成為租屋市場的當紅商品,也成為市場的火車頭,帶動周邊的房地產價值。 共構套房雖便利,但租金價格如果高出附近房屋太多,就非每位上班族都能負擔得起,價格太高,有可能讓捷運共構套房有行無市,招租狀況會不如預期。 崔媽媽另外也發現,租屋市場上老舊公寓30坪左右的住家愈來愈難租,因為近幾年房東都趁重新整修裝潢之際,把舊公寓改裝成套房,還有投資客專買老公寓用來改裝成套房,提高招租收益。 有位精打細算的房東,把位於羅斯福路三段師大附近整棟的四層樓老公寓,都改裝為各類套房,就連頂樓加蓋的違建都不放過,上上下下共改成16間坪數從4到7坪大小不等的小套房,租金開價從11000到15000元,雖然價格偏高,但因為師大外籍學生多,反應還不錯。
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便宜屋哪裡找? 台中中科、高雄農16
2007-4-23

【聯合報/記者許韶芹/綜合報導】 2007.04.21 02:12 am 台中、高雄最近因不少話題帶動,預售房價屢開新高,令不少當地人裹足不前,房價續漲潛力令人質疑。其實不想追著高房價跑的人,不如選擇附近的中古屋,價格都還在合理範圍內。 太平洋房屋台中市政店店長王秀雲指出,以往台中市的豪宅社區都在科博館一帶,現在新豪宅的聚落已經挪移至七期新市政周邊。她觀察,近三年來七期土地持續上漲,房價也跟進,三年前七期預售屋開價每坪約僅16-25萬元,最近已喊價至單坪50萬元,而且漲勢不歇。 因為七期的帶動效應,兩年前美術館及科博館附近預售案,每坪開價不到20萬元,去年起也開始超越20萬元關卡,現階段美術館及科博館區域預售案,開價幾都超過25萬元,甚至接近40萬元,墊高的房價不免讓升斗小民心生畏懼。 王秀雲建議,台中發展腹地廣大,不像台北市一地難求,因此房價上漲空間較為受限,買豪宅必須考量到供需面,才不會套在高點。如果不願追著高房價跑,建議不妨轉戰至中科附近,目前該區周邊新大樓成屋每坪單價介於12-17萬間,中古屋則介於8-12萬,和七期的預售、新成案件有很大的價差。 自從高鐵通車還有阿扁南下買屋等效應加持,全台豪宅的戰火也延燒至高雄。大高雄豪宅行情每坪在15-28萬元間俯拾皆是,尤其是南高雄文化中心的「文化高峰會」,目前開出一坪32萬預售高價,甚至還傳出頂樓已經喊到每坪40萬,刷新高雄新紀錄。 中信房屋高雄駐區經理許浚構表示,高雄農16特區、文化中心等地去年整體房價呈現持平走勢,由於多數建商搶推建案、產品差異性不大,餘屋量逐漸浮現。不過受到高鐵通車與高捷效應拉抬,買氣逐漸升溫,最受歡迎的區段及行情仍以位居精華地段的中央公園區域為首,愈往外圍房價漸次遞減,且價差增大,每坪從二至五萬元不等。
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高鐵特區鑽石地 標到賺死
2007-4-23

【聯合報/記者黃寅/烏日報導】 2007.04.21 02:12 am 高鐵台中站前這塊鑽石角地,每天都吸引土地買家前往看地,未來拍定價將是該區的地價指標。記者黃寅/攝影 高鐵通車,為烏日帶來無限商機,高鐵特定區內商業區的土地喊價已高,但最近才有第1筆被法拍的土地要釋出,廣受各界關注,每天都有人前往看地。 據了解,這塊地是位在高鐵路3段與高鐵3路的角地,面積有1120坪,有人形容這塊地所在的整塊地外型像塊鑽石,而這塊地就像鑽石上最精緻的1塊。 但是高鐵站前商業區土地僅是喊價高,每坪已喊到35、36萬元,但近幾年都沒有成交,反而是這塊土地因面臨法拍而有交易。 這塊地首拍價格每坪30萬元、第2拍24萬元,目前已至第3拍每坪19.23萬元,價格與市場的喊價差異甚大。 據烏日鄉主流代書事務所負責人陳清河說,現在每天都有人到高鐵站前看地,顯然法拍的價格已引起市場注意,預計27日的法拍會有人競標,其最終價格也做為觀察高鐵站前地價的指標。 另外,成功嶺大門對面右側和台鐵成功車站對面的住宅區土地,目前喊價已達每坪20多萬元,建國路自辦重畫的舊住宅區也有14萬元。
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綠建築 生態 節能 減廢 健康的建築物
2007-4-23

【聯合報/李文全】 2007.04.22 03:31 am 綠建築概念最早可追溯至1970年代兩次石油危機,由於能源短缺,油價暴漲,先進國家開始進行節能、省能的研發。1990年起,由於全球暖化及環境變遷問題日益惡化,追求永續發展形成綠建築主流。 在防止全球暖化的議題中,與建築業息息相關的就是「綠建築」的規範。台灣在綠建築的法令規範標準,可以說是全世界最高的,只不過因為法令規章通過的時間還不長,全面普及度尚不足。 綠建築的規定影響範籌很廣大,包括建材與建築設計都在規範之內。在建築設計上,由於台灣身處亞熱帶地區,只要適度的縮小建築開口,就能避免陽光直射入室內,減少對冷氣設備的使用,達到降低耗能與製造二氧化碳等問題。 不過,縮小建築開口對通風會有影響,所以建築設計上通常會「開深凹窗」,並且在外面設計陽台,才能讓陽光斜射,不直接照射進室內,減少對冷氣的需求。透過減少耗能耗電,才能降低火力發電過程會排放的二氧化碳。 對舊建築物來說,一般住宅很難適用綠建築的規定,也不容易改善。唯有大型商業或者公共空間,遇到變更使用時,依法必須申請裝修許可,就會被要求符合新的綠建築相關規定。 要防止暖化、減少二氧化碳的排放,還有一個很重要的議題,就是減少許多建材生產過程的二氧化碳排氣量。但是這個部分並不是建築領域的專業,必須要靠研究單位進行監控。 一般家庭能做的,就是儘量不要將陽台外推,以免陽光直接照進陽台外推之後的室內空間,造成大量使用冷氣設備。在耗電之餘,還會衍生前面提到的二氧化碳問題。 台灣於1997年推出「綠建築及居住環境科技計畫」,1998年訂定台灣亞熱帶氣候專屬的「綠建築評估指標系統」。綠建築政策為簡化、量化的目的,原本只採用綠化、基地保水、日常節能、CO2減量、廢棄物減量、水資源、污水垃圾改善等七大指標,作為綠建築草創期的評估體系。後來再加入「生物多樣性指標」與「室內環境指標」,組成新的綠建築九大評估範疇,作為最新綠建築評估主軸。
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台南公會堂 歷史與文化交融
2007-4-23

【聯合報/謝雅如/專題報導】 2007.04.23 02:33 am 「夢想西班牙」屋頂採斜瓦設計,不僅極富歐美休閒風情,也有耐熱與調節氣流的作用。圖片提供/高雄市建築經營協會 台南公會堂(含吳園),廣大基地面積,優越地理環境與濃厚人文歷史背景,自今年「園冶獎」得獎作品中脫穎而出,成為「2007建築園冶獎」頒獎典禮場地。 與板橋「林家花園」、新竹「北郭園」及霧峰「萊園」並稱台灣四大名園的「台南公會堂(含吳園,基地總面積1,824坪,地理位置介於台南市中山路、公園路、民族路與民權路等四條市區主要道路街廓內,行政區劃屬台南市中西區,是台南舊城區所在。 「台南公會堂」之歷史乃延續自「吳園」,而「吳園」係清道光10年(西元1830年)地方仕紳吳尚新,收購荷治時期通事何斌的庭園擴建而成,日治初期,此處因景色優美、樓房眾多,被地方官民選為公共集會場所。 初建成之「台南公會堂」,建築物可供數百人聚會宴客,又有吳園為後院,是當時最具品質與規模之公共社交場所,這裡不僅見證了市民公共社交生活,對當地世世代代居民更具有特殊歷史意義與文化生活背景。 以磚為主要構造形式的「台南公會堂」,至今已有90多年歷史,惟因時空交替,長期欠缺妥善維護,房舍多老舊失修,豐富文化資產面臨毀壞危機,亟待修復,後經市府團隊歷時六年積極修復,重新賦予其新生命,文化資產得以保存再延續。 今年評審們在評選過程,便深深感受到公會堂(含吳園)濃厚之文化氣息與人文背景,一磚一瓦,小橋流水,無不透露歷史痕跡,正因為公會堂特殊之歷史背景與景觀環境讓主辦單位決定,今年的「園冶獎」頒獎典禮就移師到此舉行。
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2007園冶獎 台南7案勝出
2007-4-23

【聯合報/謝雅如/專題報導】 2007.04.23 02:33 am 「鼎極佳園」建築風格以紅磚鋪陳,透露濃厚英式風味。圖片提供/高雄市建築經營協會 「2007建築園冶獎」台南地區獲獎名單出爐。都市景觀部分,10件入圍作品,僅3件勝出;住宅中庭景觀則有4案獲獎。頒獎典禮將於五月十九日,在「台南公會堂」舉行,這也是建築園冶獎舉辦十三年以來,首次在台南舉行頒獎典禮。 公部門都市景觀得獎名單為文化局的台南公會堂(含吳園)、西門國小校舍暨景觀工程,以及都發局都市設計課的台南驛站之環狀人行廣場─府城入口意象改善計畫第一、二、三期工程等3件作品得獎。 住宅中庭景觀獲獎個案,大樓由東堡建設「荷蘭海韻」與春園建設的「星光水悅」奪得榮耀;透天住宅分別由旭誠建設「大地莊園」系列Ⅱ「夢想西班牙」以及佳園建設的「鼎極佳園」獲獎。 其中,旭城建設「大地莊園」系列Ⅰ去年即獲得評審青睞,榮獲「2006建築園冶獎」私部門中庭住宅景觀獎項,今年再接再厲,推出系列Ⅱ「夢想西班牙」參賽,再次贏得評審肯定,十分難得。 台南市長許添財對公私部門所做努力,給予讚賞與肯定,許添財表示,無論得獎與否,對台南市來說,都具有正向意義與顯著成果,政府機關、民間團體與社區里民,化理想為行動,胼手抵足,為打造城市景觀,提升居住品質而努力,得獎,不僅讓付出者獲得肯定,也著實讓整個古都改觀。 高雄市建築經營協會會長林子森表示,「園冶獎」創辦13年來,始終如一,最終目的,莫過於追求優質住宅景觀與生活品質,台南雖自前年才開始參與「園冶獎」,但府城古都的轉變,早已有目共睹。 今年公部門得獎作品之一「台南公會堂(含吳園),由於基地條件、建築設計與景觀調性等,皆符合「園冶獎」之精神,主辦單位經過審慎考慮與場地勘查,今年決定在公會堂舉辦頒獎典禮,對此,許添財市長表示非常歡迎,市府也將盡地主之誼,傾全力提供協助與支援。
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領航建設三年前推案 捧紅林志玲
2007-4-23

【聯合報/記者林韋任、孫中英/台北報導】 2007.04.23 02:33 am 領航建設三年前在信義區推出套房案「Vision 1」,四百五十戶小套房公開銷售三個月就結案,不但捧紅代言人林志玲,現在V1房價漲一倍,也讓購屋人口袋麥克麥克。 林志玲代言V1時,尚未走紅,代言價碼不到百萬元,V1把兩千萬元的媒體廣告費全花在報紙廣告與文宣品,結果林志玲瞬間走紅,大量印製的周邊商品,如面紙、滑鼠墊、海報等,全都成為搶手貨。V1平均一天賣出五間小套房,也成為當時台北市房地產最突出的預售案,之後林志玲再接房地產代言廣告,價碼已經漲三倍。 台產執行董事李泰宏說,當初會找林志玲代言,主要是因為產品定位鎖定粉領族,廣告公司推薦「形象清新,看起來很專業」的林志玲,沒想到林志玲因此一炮而紅。 當時出手購買V1也有許多名人,包括戴德梁行總經理顏炳立,前保險局長、AIG投顧董事長魏寶生,顏炳立在結案慶功宴上以客戶身分出席,他說,當初是看好一坪只要卅多萬元就可以進駐信義計畫區,而且未來出租率高,投資划算,才下手買一戶。 V1在去年完工交屋,根據房仲業者的成交資料,V1在中古屋市場的成交價格整整比預售價格高出一倍。V1的房價在預售時期的每坪為卅萬出頭,如今成交價已經喊漲到每坪六十八萬元,由海歸派台商買下,房價漲了近一倍,當年買到的都賺到。
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台北站前懷德大樓 改建商辦
2007-4-23

【聯合報/記者林韋任、孫中英/台北報導】 2007.04.23 02:33 am 位於台北車站精華地帶的懷德大樓即將改建,打造全新商業大樓。記者林建榮/攝影 一手捧紅名模林志玲的領航建設與台灣產險,搶搭台北火車站商圈增值列車!位於全台「地王」新光摩天大樓附近的台產懷德大樓,計畫整合鄰棟改建為商業辦公大樓,讓館前路風華再現。 懷德大樓位在館前路上,一樓由台灣銀行使用,占地約六百坪,隔壁是速食連鎖店吉野家,大樓最大業主就是台灣產險公司,台銀占十一分之二,對於改建,台銀也樂觀其成。 台產主管說,台產懷德大樓屋齡近卅年,改建計畫打算擴及鄰棟(一樓為吉野家)。李泰宏說,目前台產所在大樓的基地面積是六百坪,若再加上鄰棟大樓,估計有九百到一千坪面積可納入改建,台北市館前路將出現完全不同的新風貌。 改建計畫是領航建設負責人李文勇的構想,除了懷德大樓已經老舊,樓地板面積不敷所需外,連地下室也只開挖一層,在寸土寸金的台北市火車站商圈實在可惜。 領航建設是台產最大股東,雙方兩年多前的代表作,就是松山高中旁的小套房案「V1」,由於眼光獨到,請到當時尚未走紅的模特兒林志玲代言,結果林志玲在廣告上甜美的笑容讓V1四百多戶小套房在三個月內銷售一空,林也一炮而紅,奠定第一名模的地位。 近幾年房市回春,但領航建設除了V1熱銷外,之後沈寂一段時間,最近傳出打算由東區轉進西區,改建自家大樓,加入台北火車站商圈的改造話題,成為全國房市焦點。 由於未來台北站前商圈會成為全國轉運站,捷運、台鐵、高鐵共構,加上機場捷運在四年後完工,讓火車站商圈潛在利益相當可觀。 台產估計,最快今年第三季就可開始改建,目前已請建築師草擬改建計畫,由於台北市精華區土地很少,最近土地標案屢創新高,台產估計,改建後新大樓價值一定比現在倍增。
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外資大手筆 進軍台灣房地產
2007-4-20

【聯合晚報/記者曾桂香/台北報導】 2007.04.19 03:37 pm 外資對台灣資本市場、房地產興趣仍高,不受凱雷併日月光破局之累。摩根士丹利證券宣布挖角熟悉台灣市場的裴布雷(Blair Pickerell)做資產管理部亞洲區主管,里昂證券下周三(25日)也將舉行記者會,為投資內湖科學園區的亞太經貿廣場,做商用不動不產的公開招商說明。 摩根士丹利證券挖角HSBC資產管理亞太負責人裴布雷,為亞太區資產管理部主管,擴展私募基金、債券或其他金融商品、房地產等投資機會;由於裴布雷1985年就來台設立怡富投信(摩根富林明投信前身),且才轉戰HSBC,甚為熟悉台灣資產管理市場,再加上近來外資的私募基金風氣興盛,裴布雷吸收台灣大戶為私募基金投資者,或者來台灣找一些投資標的,都被視為外資法人仍然看好台灣資本市場的一項人事案。 外資投資台灣市場前仆後繼,近日又傳出ING集團買下敏盛醫院,包括商用大樓、醫療機構都是國際投資機構看好的標的,因為這些大樓一方面可收管理費用、租金,另外也可考慮做為「不動產證券化」(REITs)標的,這使得里昂證券下周和世邦魏理仕合作的內科大樓招商,備受注目。 台灣A級商用不動產投資案屢獲青睞,「亞太經貿廣場」位於內湖科技園區內,預計2007年中旬完工,這是目前外資進軍台灣房地產市場的最大投資案,也是內湖科技園區的最大開發案。目前亞太經貿廣場已接近完成,里昂證券與世邦魏理仕也即將正式對外展開招商。 有別於過去外資機構法人投資台灣市場模式,除資金外,里昂證券更引進了國際資產管理模式;里昂證券亞太區董事總經理John Pattar與世邦魏理仕台灣區董事總經理雲惟鴻將在下周三共同為亞太經貿廣場舉行發表儀式。
輕軌加持 淡海新市鎮加溫
2007-4-20

【聯合晚報/記者游智文/攝影】 2007.04.19 03:37 pm F1日光大道。記者游智文/攝影 輕軌加持,淡海新市鎮鹹魚翻生,土地炙手可熱,推案銷售速度也加快。房地產業者表示,投資客現已開始進場,預估今年推案開價將從目前13~16萬元,逐步上調一到兩成。 淡水新市鎮開發已逾15年,道路、路燈、管線地下化、公園一應俱全,但地處偏遠,加上原先規畫的捷運系統遲未落實,過去少數推案賣得極為辛苦,土地也乏人問津。 但去年底輕軌捷運確定興建後,區域一夕復活。營建署稍早前多次標售重畫後抵費地,建商總是零零落落,最近幾次標售土地,宏盛、興富發、麗寶、寶佳等大型建商紛紛現身。 上個月29日營建署再次標售土地,更是盛況一時,4萬坪、總價達60億元的土地搶購一空,還首次出現單筆土地八張標單搶標情況,其中宏盛以23億元標下1萬5000坪土地,最受注目,平均單價也從去年一坪9萬多元,已拉高到14、5萬元。 淡海新市鎮原先規畫三期,開發1756公頃土地,去年縮小只開發第一期446公頃,分為公司田段、新市段及淡海段。 全國不動產新春及沙崙加盟店經理蔡輝文表示,公司田段土地靠近淡水市區,最為搶手,目前公家抵費地已大致出清,剩下的民間抵價地,地主現開價一坪都超過20萬元。 新市段部分商業區用地,現行情20~22萬元,住宅用地也拉高一坪15~20萬;另外淡海段政府土地尚未標售,民間土地買賣則已喊到12~15萬元一坪。 住商不動產沙崙店長朱宏德表示,這些土地前兩年有行無市,連賣都賣不出去,如今翻紅,地主已有惜售情況。 區域在去年年底後,建商陸續推出六、七個預售案,銷售成績都不差,稍早推出,總戶數達400多戶的「淡水情歌」已經結案,跟進的「普羅旺斯」,總戶數236戶,目前也已突破八成,另外剛進場不久的「F1日光大道」,現場銷售人員表示,已賣出了三成。 區域房仲業對新市鎮房市樂觀,主要是房價有優勢,除和北市落差極大外,依全國不動產資料,目前淡水竹圍電梯產品每坪17~25萬元,紅樹林16~40萬元,總站一帶,從15~22萬元,新市鎮內推案13~16萬元,亦能吸引區域客進場。 不過,業者也提醒淡海新市鎮儘管已縮小開發範圍,但面積仍不小,開發成熟約需五到十年,因此著眼於投資獲利的民眾,除了最好有長期持有準備,在物件選擇上,也應以靠近市區、輕軌站周邊為原則,較有獲利空間。
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個案》中市「三希」 鎖定頂級客
2007-4-20

【經濟日報/宋健生】 2007.04.20 02:08 am 豪宅的氣派對購屋者有吸引力。圖/宋健生 環境介紹 由鉅「三希」基地位於台中市市政路、惠中路口旁,屬於台中七期新市政中心特區,基地正對十字型綠園道中心主軸,南北享有寬廣的永久棟距、加上市政路為七期的主要幹道,無論到新光三越、衣蝶等百貨商圈,或是上中山高、中二高、中彰快速道路及高鐵台中車站等,交通網路都相當便利。 產品分析 「三希」命名主要以清高宗乾隆皇帝的書房「三希堂」為出發。乾隆將王羲之的「快雪時晴帖」、王珣的「伯遠帖」和王獻之的「中秋帖」置於書房,視之為三件稀世珍寶,並取名為「三希堂」。本案援用,比喻現代建築「品牌極希」、「地段極希」、「建築極希」,以此三希爭取消費者認同。 「三希」在1,440坪基地上,規劃地下三層、地上28樓大樓住宅,戶數168戶,零店面,每戶80坪至320坪,公設比僅26.5%,主要鎖定企業主及台商等頂級客層。目前全案銷售已相當亮眼,其中約有80%都是舊客戶介紹而來。 建築規劃 「三希」的庭園佈局,以層次取勝,前庭植栽以高低錯落的方法,讓綠色的層次,與城市路樹的層次相互輝映;隨著人行進的動線往內,空間層次由戶外、半戶外、室內、室內高昇、室外一路佈局,產生不同的空間經驗,耐人尋味。 社區公共設施,主要分布在二樓,包括半場室內籃球場、全場羽球場、多功能複合式交誼廳;三樓則有25米室內溫水游泳池、健身房、瑜珈館等,應有盡有。
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房屋成交價 下月起上網查得到
2007-4-20

【聯合報/記者林韋任/台北報導】 2007.04.20 02:08 am 房地產市場資訊長期不透明,屋主漫天喊價,投機客「低買高賣」賺價差。房仲業者昨天推出最新的e化服務,下月開始上網就可查詢周圍500公尺的每筆成交行情。 永慶房屋昨天宣告「房價透明時代來臨」,由於預售屋推案不斷把開價炒高,卻又以保護客戶資料不願說明實際的成交價格,讓投機客有炒作空間。 永慶房屋表示,5月起公開每筆成交行情,大台北地區的購屋人上網就可查詢每筆成交資料。6月起全台成交行情正式上線,購屋人可掌握到市場目前的成交行情,做為買賣房屋的議價參考,更可防止投機客「高賣低買」的炒作行為,確實保障買賣方的消費權益。 信義房屋發言人周莊雲強調,消費者除了透過吉家網查詢之外,還可利用公司網頁輸入個人需求,可以計算出「房價試算表」。北區房屋也提供每筆成交行情供線上搜索,不過只限白金會員才能使用。 太平洋房屋表示,目前資料都在PDA可查到,但客戶必須透過經紀人才可查詢。住商不動產總經理林倩表示,透過吉家網可查到各家資料,筆數更完整。 目前可以查到每筆成交行情的為12家房仲業者合資的吉家網,業者除了每季提供成交公報外,成交行情也可上網查詢,但消費者必須花300元入會才可查詢。 吉家網總經理李同榮說,由於成交資料從90年起開始累計,而且包含信義、北區、住商、全國、21世紀、ERA等業的共計16萬到20萬筆的資料。 永慶不動產董事長廖本勝說,不少房價是被「創造」出來的,但如果能透過公開資訊掌握到正確成交行情,也可保障買賣雙方的權益,以免被不肖業者賺取差價,或是不了解行情賤賣房子。
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皇翔:要把台汽北站蓋國際級住商建築
2007-4-20

【聯合報/記者林韋任/台北報導】 2007.04.20 02:08 am 皇翔建設昨晚表示,要把台汽北站土地打造成國際級住商混合的地標建築。 皇翔建設以53.38億元得標,比出價排名第二的是富邦人壽多出近10億元。 皇翔表示,該基地未來可規劃為國際精品百貨、國際飯店或商辦大樓,可能以REIT方式發行、甚至開發成結合國際名品購物商場及六星級商旅頂級豪宅,都具開發利益及價值,未來會結合國際建築團隊,打造國際級的地標建築。 宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,政府積極打造台北車站特定區雙子星大樓開發案,預計要蓋56及76層大樓,6月截止投件,投標底價200億元;加上京站順利銷售,以及微風購物中心入主台北車站2樓的金華百貨等,顯示台北車站前的不動產已經復甦。 郭國任說,年初基泰建設已在忠孝西路一段附近整合一塊4百多坪的商四土地,每坪約383萬元,容積單價約為50.18萬元,是近年來站前地區少見的高價土地,而台汽北站的脫標應該是更加彰顯建商積極投入的決心。 郭國任分析,本標未來推案房地至少每坪60萬到70萬元以上才有利潤,看出建商對此一地區推案深具信心,未來台北車站周邊的房價將攀上另一波高峰。 信義房屋分析,相較於去年12月鄰近國有土地每坪106萬的標價,短短四個月內,車站商圈土地又噴出新高價,未來推案的價格明顯高於當前大同區的預售水準。 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,隨著捷運機場線將於2010年完工,台北車站將進入「五鐵共構」時代,成為機場重要的轉運站,台北車站商圈儼然成為各大建商的兵家必爭之地。
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每坪388萬 台汽北站天價標出
2007-4-20

【聯合報/記者陳俍任/台北報導】 2007.04.20 02:08 am 位於台北市承德路和市民大道口的台汽北站土地昨天公開標售,由皇翔建設以53.38億元天價標到,平均每坪388萬元。記者曾吉松/攝影 為了償債,台汽公司標售手上最精華的「王牌地段」台汽北站,流標21次後,昨天由皇翔建設以53.38億元天價標到,比底價28.5億高出一倍,平均每坪388萬元。 台汽董事長鐘清達大樂,指「好酒沉甕底」,結果遠超過他的想像。 台汽主秘王鑑銓說這塊地是四鐵共構的交通樞紐,有極高的開發價值。昨天共有九組法人搶標,第二名的富邦建設還開價40多億元,台汽對這塊天王地段深具信心。 台汽北站位於北市承德路市民大道路口,在台北車站斜後方,占地1376坪,由於未來包括台鐵、高鐵、北市捷運與機場捷運線在此匯流,加上國道客運總部將設在對面,又屬商業用地,該筆土地成為台北車站特定區中少數可開發的精華地段。 不過該筆土地曾流標21次,鐘清達認為與景氣有很大關係,91年標售時的底價曾高達35億元,但乏人問津一路底價下滑,沒想到最後一次卻創下周邊天價。 去年台北市政府與台鐵在台汽北站對面合作的交九聯合開發案「京站」,以每坪35萬至45萬元銷售「45年使用權」造成轟動,也就是沒有土地所有權、只有使用權45年,每坪就要花35萬元,但仍然熱銷一空。此外,北市府擬在旁邊的C1、D1用地開發雙子星商業大樓,種種利多因素,更強力帶動周邊房地產價格。 台汽民營化後,原本負債高達407億元,近年來已無客運業務,政府政策要求其盡快賣地清償高額負債,到今年3月底仍有143億元負債,台汽北站則是台汽所有賣地中最值錢、交易金額最大的一筆。
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不動產市場 錢來也
2007-4-19

【聯合晚報/記者嚴雅芳/台北報導】 2007.04.18 03:42 pm 全球今年投資環境看好,股市、債市及不動產商品皆具無限契機,尤以不動產商品的前景最為看好,其中,商用地產及基礎建設生命週期長,且擁有穩定現金流量的特性,與傳統資產如股票及債券的相關度低,是今年必備的理財商品。 元大投信表示,依歷史經驗,在全球經濟景氣循環中期修正期間,全球股市表現依然獲利可期,而從現階段全球的各項條件來看,對於未來股市的上揚頗為有利。以本益比來看,目前仍處於歷史平均低檔水準,後市具備上揚空間;從基本面來看,估計2007全球經濟成長可達4.5%,亦高於歷史平均的3.7%;在油價方面,預估原油閒置產能將增加,有助於舒緩油價;最重要的是,借貸成本仍低,私募基金參與併購風潮,成為激勵股市上揚主要動力。 建議全球布局可採股票60%、債券40%的資產配置,在股市方面,看好歐洲及亞太地區,類股以民生消費、科技、商用地產、基礎建設、公用事業等成長性較佳。至於債市,則看好具降息契機的美國市場,並以投資MBS(金融資產證券化商品)最適宜。 Payden & Rygel副總裁William H.Mannon表示,美國利率前景有利於債券投資,因為聯準會維持Fed Fund Rate在5.25%達半年之久,從歷史紀錄來看,Fed不太可能在維持利率不變達3個月以上,仍持續採取緊縮的貨幣政策。在金融資產證券化商品展望方面,今年2月爆發次級房貸違約率激增,對整個金融資產證券化商品影響有限,因為次級房貸只佔證券化市場15%,80%的次級房貸都是AAA,擁有高度保障。目前穩健的利率環境,是投資MBS的良機。 除了金融資產證券化商品外,快速成長的RIETs亦是現今市場投資的焦點。元大投信國際部經理徐靜霞表示,RIETs的高配息特質,其配息成長率有效對抗通貨膨脹率上升,目前機構法人對REITs需求持續強勁,UBS估計機構法人對REITs的配置目標水準為8%-10%,目前至少仍需3-5年才能達到供需滿足。此外,全球退休基金投資組合中,REITs比例尚低,隨著高配息及防禦資產的需求提高,未來資金將持續強勁流入REITs,開發潛力無限。根據統計,近4年來,年平均報酬高達33.6%。
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日資產管理業 插旗北市不動產
2007-4-19

【經濟日報/記者梁任瑋/台北報導】 2007.04.19 03:12 am 日資資產管理公司CAPMARK,近半年來已斥資約30億元,吃下包括世貿Tower在內的台北市精華路段大樓。記者黃義書/攝影 前身為GMAC(美商通用集團資產管理公司)的日系資產管理公司CAPMARK,近日默默在台北市收購不動產。近半年來已斥資約30億元吃下忠孝西路加州健身中心、基隆路與信義路口的世貿Tower,及長春路北京同仁堂台灣旗艦店等三棟大樓。據了解,CAPMART特別偏好單筆規模5億至10億元的不動產。 外資近來積極在台灣商用不動產市場「插旗」,繼李澤楷有意投資台中水湳經貿園區後,過去只相中台北市辦公大樓的ING,也將觸角延伸至桃園,以每坪13餘萬元、總價30億元的天價買下區域醫院。 據外商不動產顧問公司第一太平戴維斯(savills)統計,今年預計投入台灣不動產市場的外資及壽險資金約1,200億元,而且隨著價格走高,不但投報率降至5%,投資標的也朝「多元化」、「郊區化」發展,不侷限台北市精華地段的辦公大樓。 過去極為低調的CAPMARK,近半年來對台灣商用不動產市場展現高度興趣。去年底先以7.5億元買下基隆路與信義路口的世貿Tower,今年又花16億元,向NET服飾老闆買下忠孝西路一段加州健身中心大樓,加上長春路北京同仁堂旗艦店半棟大樓,總計半年來至少在台北市多處精華地段投資30億元。 CAPMARK的前身是曾在台灣收購不良資產的GMAC,去年中通用汽車公司(GM)將GMAC51%的股權轉讓給澤普世資本管理公司(Cer-berus),並更名為CAPMARK,目前在台灣公司登記為羅仕敦國際,在業界相當低調。 CAPMARK買下的世貿TOWER大樓正準備出租,這棟由日勝生活科技興建的大樓,雖然位於台北市信義路及基隆路口,緊鄰國際會議中心及世貿展覽館,地理位置及廣告效益佳,但因單層面積只有70坪,用途受限,不過外牆電視牆每月的租金收入卻高達200萬元。 第一太平戴維斯台灣總經理朱幸兒說,世貿TOWER大樓每坪月租金開價2,200元,與信義計劃區A級(最優)辦公大樓現有每坪平均成交月租金2,600元左右相較,極具吸引力,已有多組客戶洽詢評估。
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329檔推案火紅 住展風向球較上月勁揚22分
2007-4-19

倪子仁 2007/04/17 北台灣今年329檔推案量達1500億元,是去年同期的2倍,可見今年3、4月的推案量比預期中更熱絡,北台灣各區可說是重案雲集,指標個案帶動區域的大小個案爭相出籠,更在人氣相繼回籠下,使3月住展風向球較2月勁揚22分,出現價量齊揚的多頭走勢。 北台灣今年329檔推案量達1500億元,是去年同期的2倍,可見今年3、4月的推案量比預期中更熱絡,北台灣各區可說是重案雲集,指標個案帶動區域的大小個案爭相出籠,更在人氣相繼回籠下,使3月住展風向球較2月勁揚22分,出現價量齊揚的多頭走勢。 2月份過完舊曆年後,3月15日起至4月15日,年度推案強檔329檔正式上陣,台北市大安區、中正區與文山區,台北縣的板橋、林口、三峽,及桃園市、新竹市、竹北市,都陸續出現重量級的指標個案,價與量的配合得宜,使3月住展風向球分數,較2月份的39分,勁揚22分,達到61分,也較去年同期的57分,再高出4分,可見今年3月份的房市供給量、報紙廣告量與來客表現,因為329檔的到來,出現明顯增溫的火熱現象。 房市泡沫化的說法,雖然在市場上時有談論,但台北市3月份新公開的豪宅案依舊是銷售強強滾,位於中正區博愛特區的「元大一品苑」,自3月份起,以40全的報紙稿強銷,預約看屋的周來人達50組,54戶的百坪豪宅,公開以來已銷售了九成,價格更是開出101萬元一坪的天價,銷售大賣的消息,振奮了大台北區的其他豪宅個案。 同樣的,位於北市大安公園的豪宅案「勤美璞真」,3月份正式開出130萬元一坪的均價,因先前預訂的情況已近滿檔,價格正式公開後,目前已簽約了七成,銷售市況一如市場預期,開出大紅盤。 3月份內政部建研所,發佈今年第2季房市的景氣動向,認為有四成多的建商看壞第二季的房市表現,這種說法似乎與市場真實的市況,有頗大的差距,反倒是,因為建商看好今年的房市,才會出現3月份與4月份的火紅推案,試想,建商會在不看好後市的情況下大量推案嗎? 從房市的供給額來看,3月份出現價量俱揚的市況,從報紙廣告量來看,3月份的報廣量已明顯開始加溫,至於來客的表現方面,3月份各指標工地與新公開個案,來人組數與成交組數亦相對提升許多,3月份的市場呈現的是一片的榮景,看不出有價量背離,或是廣告量大,來人與成交組數卻下滑的警訊,房市面臨泡沫的說法,至少在3月份看不到任何跡象。 在金管會要求對投機性較高的產品,特別是套房產品,從嚴把關、並降低貸款成數下,3月份新公開的套房個案已寥寥無幾,因為沒有高的財務槓桿可茲運用,投資性的買盤在3月份可看見明顯的縮手,一次買多戶套房的現象已不復見,至於縮手的現象是否會對投資型產品,因銀貸緊縮,而使接手者嚴重減少,造成先前的購買者發生難以轉手出售,甚至於必需斷頭殺出的現象,則有待進一步觀察,然不容否認的是,投資型產品的風險已相對提高許多。
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大陸房地產 外資轉移二線城市
2007-4-19

【聯合晚報/記者仝澤蓉/台北報導】 2007.04.18 02:44 am 高力國際今天舉行2007年兩岸房地產投資論壇,除了已經蓬勃發展的北京、上海等一線城市,房地產有機會持續熱絡之外,外資也已經將焦點轉移到二、三線城市,至於台北,由於中央銀行利率政策轉趨保守,房地產有些警訊值得投資人留意。 由於中國大陸國內生產毛額 (GDP)名列全球第四名,僅次於美、日、德,預估2008年姜晉升為全球第二,中國人民可支配所得,每年以10.5%的速度成長,遠高於美國日本的3.5%-4%,收入成長速度比房地產上升速度快,因此預估購買力仍高,尤其是人口超過100萬人的93個大城市,房地產機會更大。 高力國際表示,外資喜歡以收購不良資產的方式,進入中國房地產市場,此外發展中的二、三線城市外資也感到高度興趣,尤其是當地方政府態度積極吸引外資時,更能讓外資感到高度的興趣。 台北‧趨保守 高力國際董事總經理劉學龍表示,國內這波房地產動向,比較值得關切的是豪宅的高檔價格是否能持續下去,有幾個警訊是值得注意的部分。首先是中央銀行利率政策轉趨保守,包括對銀行發出住宅房貸和營建商融資方面的警訊,特別是豪宅型小套房或是個人名下擁有超過2戶的非自用型投資客,貸款成數應該下降。此外,交易期間也逐漸拉長,以往3個月的交易時間,現在多已拉長為6個月。 上海去年房地產交易超過20億美元,其中18億美元來自外資投資,辦公室供給有限但需求強烈,每平方米租金創下7年來新高,今年預估仍將持續成長,空屋率低於5%,直到2008年度供給增加空屋率可能攀升到8%-9%,租金持續平穩。工業物業方面,也由於需求強烈,租金在往後的幾年都會持續上漲。只有豪宅部分,由於宏觀調控影響,目前進入租賃市場,是唯一供過於求的物業,預估要到2008年才會獲得舒緩。但由於商務旅遊發展蓬勃,租不到飯店的情況下,租用豪宅比率上升,豪宅租金有機會再往上攀升。
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土銀房貸寬限期 縮短至三年
2007-4-19

【聯合報/記者羅兩莎/台北報導】 2007.04.18 01:55 am 房市景氣露警訊,土地銀行昨天宣布,將一般房屋貸款寬限期(只付利息、不必還本金的期限),自原來的最長五年,縮短到最長不得超過三年,希望加重貸款戶負擔,冷卻房地產投機氣氛。 部分大型銀行主管透露,銀行若判定貸款者是投資客,不僅會拉高利率、降低成數,且不再提供貸款寬限期。 據了解,目前大部份銀行房貸寬限期(即貸款前幾年只有利息,不攤還本金)最長均五年,但各銀行已著手檢討縮短寬限期。 大型銀行主管解釋,隨著國內房地產景氣熱絡、房價大幅上漲,投資客大舉介入,加上年初以來,各大銀行均發現,房貸戶逾期放款已悄悄上揚,顯示房貸風險已明顯提高,銀行紛紛調整房貸策略。 業者表示,最近各銀行內部都在積極檢討房貸策略,預料近期內都會有密集的動作,不排除將進一步調升利率、調降貸款成數,並將縮短寬限期等等。 土銀已對逾放比偏高地區,採降低成數到八成。另外,逾放比偏高的分行,房貸案件一律送由總行審理。 土銀強調,過去貸款寬限期均為五年,但最近已經調整為:貸款成數達八成者,寬限自五年縮短為三年,但貸款低於八成者,寬限期最長仍維持不超過五年的規定。 大型銀行主管說,由於房地產炒作氣氛轉濃,加上年初以來,不少地區房貸逾放比明顯攀高;各銀行已針對特定「警戒區」放款踩煞車。 業者透露,部份地區推案量大太,已出現供過於求的現象,銀行評估結果,認為這些地區有過熱之嫌,因而祭出調高利率、降低成數、縮短寬限期等多管齊下,以免將來景氣反轉,房價只要下滑二成左右,投資客就把房子丟給銀行,銀行再度面臨滿手逾放屋的困境。
丁予嘉:台灣房價快到頂了
2007-4-19

【經濟日報/記者蔡靜紋/台北報導】 2007.04.18 02:44 am 在世界綜合研究中心「美國次級房貸風暴研討會」上,台灣區綜合營造公會理事長潘俊榮(右)為台灣房地產價格抱屈,認為與各國相比顯得太低,富邦投顧董事長丁予嘉(左)認為房價太高有下跌風險。圖中為立委劉憶如。記者邱勝旺/攝影 台灣不動產行情強滾滾,不管是土地成交價或豪宅售價均屢創新高,富邦金控首席經濟學家兼富邦投顧董事長丁予嘉昨(17)日發出警語,「台灣房市已接近高點,若10年期公債殖利率彈升至2.5%,房市便可能反轉。」 目前10年期公債殖利率約在2.05%的水準,且該期殖利率在1.9%左右盤整一年多,才突破2%。 一旦房市反轉,丁予嘉認為,台北市的房價有支撐,台中、高雄地太多了,「這些地方跌得兇啊!」 丁予嘉昨日出席一場探討房貸風暴的座談會,在會中指出,「台灣房地產已經到頂了。」讓全場聽眾倒抽一口氣,連立委劉憶如也會後向他說,他的房價論點令人印象深刻。 不過,丁予嘉會後補充說,2008年不管是藍或綠執政,還是會回頭努力提升經濟,所以台灣房價還是會繼續漲;但觀察最近中央銀行一直在拉抬短期利率,不難看出一些端倪,台灣人的錢已經外流4兆多元,若升息若可吸引資金回流;等到央行升息、10年期公債殖利率反轉到2.5%時,台灣房地產才可能反轉。 但他認為,台灣房市反轉將是軟著陸,因為在台灣買屋頭期款高達三成左右,較美國等地高,故不致產生崩跌。 另外,向來對總體經濟有獨到看法的丁予嘉同時對油價發表看法,他說,「台積電董事長張忠謀之前說,油價上看百元,我說,兩年內會回到40美元。」
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利率看漲 壽險業者推固定型房貸方案
2007-4-19

【經濟日報/記者蔡靜紋/台北報導】 2007.04.19 03:12 am 隨著中央銀行升息,房貸利率隨之調高,保誠人壽提醒民眾,在家庭所得增加有限、房貸利率持續上漲的現況下,選擇房貸時應以適合家庭財務規劃、穩定家庭房貸支出的商品為首要考量。 央行3月29日再度升息0.125個百分點,是2004年10月以來第11次升息,調升幅度雖不大,長期累積下來,仍讓房貸戶負擔日益加重。「如果利率升到10%,我的房子只能送給銀行了,」輔仁大學經濟系教授李阿乙在一場研討會上有感而發地說。 根據經建會95年第四季的房價所得比調查,台北市的家庭要8.8年不吃不喝才能買到房子,是全台灣購屋壓力最大的地區,桃竹縣市雖然房價所得比最低,但不吃不喝也得要5.8年。目前市場房價處於高點,房價所得比和購屋貸款負擔連續數季正成長,對購屋者的房貸負擔相對提高。 保誠人壽放款部表示,一般家庭的房貸支出通常占家庭收入的30%至45%,如果房貸支出隨著利率調升而增加,將會影響整體家庭財務規劃,甚至影響生活品質。因此,在長期利率看升的情況下,目前房貸市場中能穩定家庭財務支出者,以「固定型房貸」的效果最佳,不但可以規避升息風險,還能有效規劃及穩定家庭財務支出。 由於固定型房貸愈來愈受房貸族歡迎,壽險業者紛紛推出這類商品。以保誠人壽來說,新推出的房貸專案前半年固定利率只要1.98%,第七個月至第三年固定2.88%,第四年至第七年固定3.38%。 對於正在考慮轉貸的消費者,ING安泰人壽指出,目前市面上的房貸利率多為前低後高,且辦理轉貸會產生一些費用,建議先將新舊利率差距節省下的金額,與轉貸費用比較,同時留心各階段的利率是固定或機動,以及每隔多久變動一次等,只要把握住這些重點,就能輕鬆判斷應否轉貸。
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板橋新店豪宅 每坪上看40萬
2007-4-19

【聯合報/記者林韋任/台北報導】 2007.04.19 03:12 am 北市豪宅指標案「勤美璞真」、「元大一品苑」等大案陸續收尾,高價豪宅風吹向市郊,台北縣「東西軍大對抗」,新店與板橋是北縣主角,開價上看40萬元,挑戰新高。 大台北豪宅自前年起進入復甦期,兩年來隨著地價飆漲,預售行情一案高過一案,根據住展雜誌統計,兩年間,大安區平均開價從近52萬元狂飆至82萬,漲幅約六成四;內湖區也從24萬上漲到近39萬,不過這股熱潮在北市豪宅陸續完成銷售任務後將暫告一段落。 住展雜誌研發長倪子仁說,市區高價豪宅銷售成功,市郊高價豪宅也會陸續在第二季隆重登場,包括中山區、士林區、內湖區、文山區及北縣新店市,都會推出區域新高的豪宅案。 倪子仁說,從推案單價來看,大安區及內湖區的開價,在這十年間上升最為明顯。大安區過去10年間的預售推案,單價大多在50到60萬元,今年在幾個高價案的推波助瀾下,預售案的平均推案單價已經上升到將近85萬元,創下歷史新高。 在大安區的帶動下,中山區、士林區、內湖區及文山區,今年第二季及第三季,都分別還有創新高的新案將陸續釋出。 住展雜誌表示,中山區力麒建設位在美麗華對面的套房案,將開價每坪75萬;士林區富邦建設在中山北路七段的新案,據了解,單價可能為90萬元;內湖區金湖路文心建設可能推出每坪80萬元的豪宅案;文山區遠雄建設的「遠雄日光」,預估每坪開價將達50萬至55萬元。 此外,高價風也悄悄吹向市郊,板橋及新店是台北縣近年最受矚目的兩個區塊,一東一西,在這一波推案熱潮中,價格走勢最醒目。板橋市還是以新板特區表現最搶眼,幾個個案拉動板橋市全區推案平均單價,上看40萬。 新店從一坪20出頭到今年逼近35萬的新高價位,包括昌軒建設的「碧潭有約」、東瑩建設的「高峰會」等案,一步步將新店房價往上墊高,加上新店近兩年來供給量低,今年第一季累積的供給戶數不到三百戶,累積不少等待購屋的客源,今年新店小碧潭案及裕隆案,每坪上看40萬元,是今年北縣的焦點熱門區域。
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北市精品商圈店面 看漲
2007-4-17

【經濟日報/記者梁任瑋/台北報導】 2007.04.15 04:37 am 大陸「五一黃金周」即將來臨,加上即將開放大陸客來台,近日台北與台中店面行情蠢蠢欲動。根據統計,台北市忠孝東路四段精品店面,以每坪250萬元單價高居全國之冠。但若論投資報酬率,則以中山北路晶華商圈排名第一。 永慶房屋統計,受惠於即將開放的大陸觀光客政策,具有發展空間的店面,以飯店周邊商圈最被看好。例如台北市信義計畫區的君悅飯店與新光三越商圈、忠孝復興SOGO百貨商圈、南京敦北商圈、中山北路二段商圈、台中中港路上廣三百貨與長榮桂冠飯店商圈,店面行情都居高不下。 永慶房屋經理李元鳳表示,台北市中山區的飯店密度最高,加上鄰近新生北路、南京東路、中山北路包圍的商業區,飯店、旅館、酒店及百貨林立,還有民權西路等三個捷運站,交通十分便利。 特別是中山北路二段國賓、老爺、京華、華泰等飯店林立的晶華精品商圈,店面最看漲,租金行情約每月每坪6,000元至1.2萬元,投資報酬率近7%。 除精品商圈外,夜市也頗受觀光客喜愛,鄰近觀光夜市的周邊店面,也是值得關注的區域,如台北士林夜市、師大夜市、饒河夜市、通化夜市,以及南部高雄的六合夜市等,在未來開放大陸客來台觀光政策利多激勵下,周邊店面行情預估還有近兩成的漲幅。
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逐捷運而居 交通便利房子愈住愈值錢
2007-4-17

【聯合報/文/李明介】 2007.04.15 04:37 am 買房子要「逐捷運而居」,除了交通方便,更重要的是房子能愈住愈值錢。房地產業者最近多項調查就顯示,捷運住宅多從捷運規畫之初就開始上揚,動工時漲一波,通車時再漲一波,通車後還會繼續漲。 所謂捷運住宅,房仲業者說,就是以捷運站為中心點,半徑500公尺以內的房子,走路頂多只要10分鐘,不一定是大樓住宅,一般電梯華廈、公寓、店面也算在內。 包括信義房屋、中信房屋最近都針對捷運住宅房價變化進行調查,其中在已通車的67個捷運站部分,信義房屋發現,只要是和捷運站沾上邊的房子,這幾年都是大幅飆升,平均漲幅達到55.4%,也就是說,如果原來房價一坪20萬元的房子,現在一坪已經變成31萬元,而如果本來一坪30萬元的,現在則是46.6萬元,一坪漲16.6萬元,30坪房子就增值了近500萬元。 板南線市府站 漲最多 現已通車的捷運線大致可分為板南土城線、木柵線、淡水新店線及中和線等四大路線,根據信義房屋調查,板南土城線漲幅最驚人,其中又以位於忠孝東路上的市政府站漲最多,十年前捷運動工後起漲,當時中古屋一坪20萬元上下,現在一坪則多是40多萬元起跳,漲幅達到104.5%。 鄰近的永春站漲幅不遑多讓,89年通車 (昆陽站到市政府站),最初房價是18~20萬元,如今中古價位多集中30~42萬元,漲幅也幾近九成,達到89.4%。另外包括國父紀念館站、新埔站、昆陽站等也都有 7~8成的漲幅。 板南土城線也有一些漲幅較小的站區,像是去年才通車的府中、亞東醫院站及西門站等,但上漲最少的西門站,漲幅也有一成多。
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精選建案》高峰會 距捷運大坪林站5分鐘
2007-4-17

【聯合報/文/李文全】 2007.04.15 04:37 am 由東瑩建設投資興建、幸基廣告代銷的「高峰會」位於中興路和北新路之間的文化路內,地段佳是最大特色,距捷運大坪林站、裕隆生活城走路只要在5分鐘內,交通購物都便利。 基地735坪,興建地上15樓,地下3層三大棟大樓,前棟臨文化路,規畫小坪數產品,最小單位為12坪,一層6戶;後棟大坪數為雙併及四併規畫,最大可達70坪,小坪數公設比在26~28.3%,大坪數則是25%上下,對目前大樓產品公設多在30%以上,是一大優勢。 建築規畫上,走現代古典風,外觀是由列柱、飛簷共構而成,基座石材立面,延伸至二樓高度,迎賓門廳挑高五米,一樓均為公設,除飯店式管理櫃檯,另有450坪的中庭大花園、70坪大的LOUNGE BAR、閱覽室、藝術光廊、水滴廣場、銀河水瀑、野趣遊樂場、午茶廣場、散步道、花架涼亭等,在頂樓也設有空中花園,可俯瞰區域夜景,未來裕隆新店B區開發完成,景觀會更好。 區域內有成熟商圈,生活機能便利,往北新路方向,有北新路商圈,走出中興路則散步可到家樂福商圈、裕隆生活城,方圓500米生活所需樣樣都有。 推案開價一坪35~38萬元,和區域成屋房價大幅上漲比較下,很具有競爭力,總價約398~1200萬,目前推案銷售情況佳。 建材配備方面包括指紋機門禁、全戶式軟水淨水設備等。服務專線:02-86656622。
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精選建案》慢活 最靚空間風格
2007-4-17

【經濟日報/李德芳】 2007.04.15 04:37 am 想知道一般人最嚮往的是哪種生活風格嗎?根據麥浩斯資訊的調查結果顯示,民眾最愛的是「慢活」生活風格,其次是「漂亮布置」生活風格。 最受歡迎的三種空間風格,則分別為簡約日本風、時尚生活風及北歐生活風。但無論喜歡哪一種生活與空間風格,每個人都希望家裡的空間及布置改善,讓生活可以過好一點。 擁有漂亮家居、LaVie等多本設計類雜誌的麥浩斯資訊,建置有華文世界最大的設計師資料庫。根據最新調查顯示,在多樣的生活風格中,受訪者明確指出他們最想要的,依序為慢活品味生活風格(15%)、漂亮布置生活風格(11%)。 所謂慢活品味生活,就是一種舒緩的生活節奏,重視生活細節與質感。由於現代人上班壓力太大,要做的事情太多,可以讓生活節奏得以舒緩,讓生活中細節被重視,生活質感得以突顯,已是現代人內在最大的願望。 而內在的質感與品味提升後,外在的美感也是要被滿足的,這是漂亮布置生活風格,緊跟在後的最主要原因。 現代人對居住空間的要求不再是舒適就好,對居家的要求更是機能性與美感缺一不可,而布置是在設計裝修結束後,展現空間美感最關鍵的方法,能夠「天天玩布置」,讓家漂亮又有設計感,已是人人回到家中覺得最有趣的風格活動。 至於覺得哪一方面改善,最可以讓居家生活過得更好一點?前三項答案依序為家人情感經營(23%)、空間風格(21%)與室內布置(20%)。顯示民眾對滿足家庭生活,除了家人情感層面希望獲改善外,空間與室內布置也成為極高的需求。 最常使用讓家裡有美感、又具質感的方法,依序為家飾品布置(2,876人次)、收納整理(2,318人次)、清潔打掃(1,975人次)。布置的確可以增加美感,但真正展現主人家的質感與品味,應該是看不見角落的乾淨與整齊。 至於最受歡迎的三種空間風格,分別是簡約日本風(26%)、時尚生活風(25%)及北歐生活風(14%)。 日式簡約風,一直是居家風格設計中,一個最安全、不會出錯的選擇。 從之前的禪風,運用穩重的胡桃木深褐色與白色拋光石英磚交互搭配,來呈現素樸意境,到最近流行承襲日本當紅建築師安藤忠雄的建築語彙,以清水混凝土、水景、綠意,和大片玻璃窗與戶外借景,這些手法,其實都在表現日式空間簡潔、安定人心的概念。
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台中房市 掀李澤楷旋風
2007-4-17

【經濟日報/宋健生】 2007.04.15 04:37 am 台中七期市政北二路,儼然成為台中新市政中心的「名人巷」。宋健生 今年329檔期,中、南部房市利多不斷,高雄有陳水扁總統購屋效益,帶動區域買氣,台中有李澤楷旋風,掀起一波豪宅熱。不過,市場傳出,有一組台北投資客的高雄購屋行程,卻意外選購台中豪宅,還一次購買二戶,顯示台中房市略勝一籌。 這次李澤楷的台中市長夫人探病之旅,意外炒熱七期市政北二路豪宅房價,即將進場的聯聚「怡和大廈」每坪35萬元起跳,房價首度超越市政園道區,目前潛銷逾七成,連仍在規劃中的精銳建設新案也備受矚目,詢問電話不斷。 在市政北二路陸續推出「東方大廈」、「仁愛大廈」、「怡和大廈」的聯聚建設,顯然已將此區建立成台中的名人巷,尤其是剛落成的「東方大廈」,不僅成為市長胡志強的宅邸,也是李澤楷這次唯一造訪的豪宅個案。 據隨行人員轉述,李澤楷原本只是單純探視胡夫人,卻被建築外觀所吸引,隨後在胡志強帶領下,他饒富興味地參觀整個公設,期間更仔細詢問台中建材、土地行情,結果硬是多參觀了50分鐘,讓隨後赴宴的建商老闆們枯等近一小時。 台中市建築投資公會市調委員會主委鍾尹堂表示,今年新市政中心329檔期推案,多為去年台中市政府所標售的抵費地,由於土地價格不斷創新高,帶動房價走揚,銷售原本有些遲頓,也在這波李澤楷炫風下,房價順利站上35萬元,買氣回籠。 目前進場個案如寶輝「世紀花園」、由鉅「三希」、總太「東方花園廣場」、聚合發「天琴」、「帝璟政和」、精銳「市政桃源」等,都有不錯的銷售成績;即將進場的聯聚「怡和大廈」、精銳「歐洲之星」、聚合發「榮耀」等案,也都受到市場矚目。 另外,接待中心搭在市政北七路、惠中路口的惠宇「科博觀邸」,進場短短六周,80餘戶住宅全數銷售一空;太子建設在黎明東街推出的「園野」規劃113戶住宅,進場第一周來客90組,順利售出25戶;龍寶建設在美術館特區規劃的「品臻邸」,還沒進場,銷售率也突破八成。 精銳建設副總經理王碧竣表示,台中豪宅已經進入個案競爭轉型期,購屋人從以往的地段觀念論,逐漸轉變成建商品牌首選論,深耕區域、重視建築規劃的一級建商,已逐漸拉開與其他同業的競爭距離,並且都擁有一批忠實客戶。

【不動產】房地產新訊 960415

2007/04/12
裕隆新店B廠區造鎮 廣邀建商 月底前舉行招標說明會,三個月內完成投、決標手續
工商時報 A14/產業1(商業/不動產)【沈美幸/台北報導】
裕隆汽車公司為加速開發新店B廠區,總值超過五百億元的造鎮計畫步伐,裕隆昨(十)日宣布,本月底之前由裕隆總經理陳國榮親自主持招標說明會,公開邀請國內外優良建設及開發公司參與,預計三個月內完成投標及決標手續,今年底或明年初正式簽約。裕隆汽車副總經理韓正平強調,擴大邀請國內外建設團隊參與開發,並不表示已否決元大及潤泰兩大集團參與投標資格。

裕隆汽車公司為加速開發新店B廠區,總值超過五百億元的造鎮計畫步伐,裕隆昨(十)日宣布,本月底之前由裕隆總經理陳國榮親自主持招標說明會,公開邀請國內外優良建設及開發公司參與,預計三個月內完成投標及決標手續,今年底或明年初正式簽約。裕隆汽車副總經理韓正平強調,擴大邀請國內外建設團隊參與開發,並不表示已否決元大及潤泰兩大集團參與投標資格。
備受各方矚目的裕隆新店B廠區土地開發案,目前已著手進行公共設施開發,預計今年底或明年初,捐給台北縣政府以便完成地目變更手續。為此裕隆資產開發部昨日正式宣佈,裕隆新店B廠區佔地九‧ 一六公頃土地,其中住宅用地七千五百坪、商業區為九千三百坪,經該公司審慎策劃,決定對外公開邀請國內外的建設團隊共同規劃、開發與營運。由於必須等到有興趣的團隊主動接觸,才會舉行公開招標說明會,現暫定四月底之前,由裕隆汽車總經理陳國榮親自做說明。
裕隆汽車主管指出,裕隆汽車計劃將新店B廠區土地打造為大台北南區新核心,涵蓋豪宅、商務辦公大樓、精品百貨,以及與類似美麗華百貨或高雄統一夢時代的摩天輪的休閒娛樂等部分,總開發面積達十五萬坪,以目前附近新推建案每坪售價三十六萬元,裕隆有信
2007/04/14
北市中正區 豪宅新戰場
中國時報 B1/財經焦點【王莫昀/台北報導】

北巿中正區接連兩塊公有地先後以刷新區域歷史天價標出,房仲業者指出,此將奠定中正區躋身豪宅新聚落的地位,未來房價可望與大安區、大直重劃區以及天母地區並駕齊驅,並將帶動周邊的中古屋市場再攀高峰,不過是否為2007年房市帶來指標性的多頭意義,未來仍值得觀察。
受到日前寧波西街公有地高價標出的激勵,昨日台銀牯嶺街土地再接再厲,由力麒建設以每坪291萬得標,信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,由於這塊土地有近千坪的基地規模,在市中心可謂幾近絕版,自然會吸引眾家建商搶標。
他指出,原本市場即相當看好此案,認為有機會挑戰每坪250萬以上的高價,加上開標前一天,同區寧波西街案創區域天價標出,在在刺激台銀牯嶺街土地買氣。
由於每塊土地容積率並不相同,因此以每坪容積單價比價較為客觀。例如,去年新光以每坪274萬標下信義聯勤土地,雖說就土地單價而言並非最高,但折算每坪98萬的容積單價可謂創下歷史紀錄,也因此日前寧波西街公有地以容積單價96萬元脫標,引發市場關注! 心推住宅建案,每坪售價可突破三十六萬元價位,整個開發計畫的市值將推升至五百億元以上。
裕隆汽車主管表示,裕隆基於尊重專業建設團隊,公開招標說明會並不對有興趣建商或開發公司作資格設限,而是等到接受標案後,才進行資格評選,而曾參與國內外豪宅及商務辦公大樓經驗或實績者,勝出的機會大增。
至於牯嶺街案的容積單價雖未超出寧波西街案水準,但以83萬元的價位決標,同樣令人咋舌。
不過,信義房屋認為,公有地標案屢創新高,是否為2007年房市帶來指標性的多頭意義,未來仍值得觀察。但北巿土地售價,在公有地 標售間不斷推升,許多建商已大感吃不消,已有業者認為,此將提高推案風險,因此,大型建商如元大、昇陽、鄉林等建設,努力標地之餘,也積極以參與都巿更新開發建地。
昇陽建設總經理簡伯殷指出,建地售價飆漲,但房巿多頭不知還會走多久,為了降低營運風險,昇陽已參與台北縣政府前等多件都更案。
2007/04/14
台北市牯嶺街近千坪建地,力麒以27.89億奪標,刷新國有地標售新高紀錄 每坪291萬建中學區飆天價
工商時報 A1/要聞【蔡惠芳/台北報導】

台灣「土地神話」再度改寫,建國中學「明星學區」奪下全台公有地住宅區天價寶座。力麒建設昨(十三)日在台銀公開標售不動產時,以總價二七.八九億元、每坪二九一.二萬元的天價,擊敗新光人壽、皇翔建設等十家競爭對手,標下牯嶺街近一千坪的建地,刷新去年三月新光人壽以每坪二八五萬元標得聯勤信義俱樂部土地的新紀錄。
台銀標售牯嶺街九五七.七坪土地造成激烈搶標,原本就在業界預料中,且由於底價達一六.六億元,估計手中沒有二十幾億元的公司,絕對不敢上台較勁。
昨天開標會場果然被擠爆,且競標者統統是上市櫃公司、知名大型建商,包括國美建設董事長盧明德、皇翔建設、宏普建設、九昱建設、吉美建設、太子建設、元利建設總經理蔡建生、新光人壽、國泰建設、寶佳建設機構董事長林陳海及力麒建設,都是重量級公司。
開標結果由力麒以二七.八九億元、每坪二九一.二萬元的價格得標,出價排名第二的是新壽(二六.五八億),第三是皇翔建設(二五.九九億);不過與出價最低的林陳海十七.五八億元、國建的十七.七六億元,差距在十億元以上,顯示各家公司對於市場行情的認知相當紛歧。
力麒經理柯賢仁表示,力麒主要是參考欣隆前天以每坪二一五萬元標下國產局寧波西街土地,以這筆土地每坪單位容積的地價為八三‧ 二萬元,保守推估牯嶺街這塊地應可推到每坪八十五至九十萬元,下半年通過都審後就會推出。
力麒搶下台銀牯嶺街土地,雖創下住宅區成交行情的天價;但中華民間不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華分析,這塊地的容積率為二二五%和四六八.四九%,較聯勤的二七七%要高,因此換算每坪單位容積的地價,為八三.二萬元,還比聯勤的一○三萬元、寧波西街的九五.七二萬元要低,就土地行情來說,還算市場可接受的範圍。
2007/04/13
北市中正區創天價 建商搶標精華地
中國時報 B1/財經焦點【王莫昀、唐玉麟/台北報導】

台北市建商高價搶購土地越來越激烈!財政部國產局昨天標售北市中正區建國中學明星學區旁的北市寧波西街精華地,面積357坪,在 21組人馬搶標下,結果由欣隆建設以7.69億元得標,每坪單價首度突破200萬元,每坪決標價為215萬元,高出底價1.1倍,創下區域住宅用地歷史天價。
欣隆建設昨天打敗基泰、力麒、吉美等競標業者後,相當低調。欣隆建設人士說,該公司最後能得標,感到相當意外,未來將規畫為豪宅。
台銀今天下午將標售北市牯嶺街81巷的土地,面積約1000坪,地目為住三。這塊地,原本是約2000坪,但其中約1000坪是日本宿舍不在 標售之列,已被北市府列為市定古蹟或歷史建築物。
21家競標 每坪215萬元
此外,國產局昨天公告4月26日標售軍方委託國有地計14宗,其中,位處北市長春路258巷20號附近,面積409坪,地目為住三,總底價為3.17億元。另有北市瑞安街23巷24弄附近,緊鄰大安森林公園,面積104坪,地目住三,總底價8650萬元。
對台銀與軍方土地近期內陸續釋出,昨天基泰、力麟等建商均表示,已評估參與競標。
國產局昨日標售13宗國有地,結果標脫率83%,總決標價13.44億元,超出總底價75.22%。其中,位處北市建國中學明星學區,面積 357坪,地目住三,總底價3.66億元、每坪底價102萬元,在宏普、力麒、安家國際、基泰、吉美等21組業者競標下,結果由欣隆建設以7 .6999億元得標,較第二高價白姓人士多出6千餘萬元,引起市場注目。
台銀今標售近1000坪地
今年初在中正區推出「元大一品苑」豪宅案的元大建設總經理黃仁勇說,這塊基地雖不大,但在台北巿可用建地越來越稀有的情況下,業者開高價競標十分正常,以這項標案前兩標價差低於10%來看,業者對土地價值看法,可謂有志一同。
2007/04/13
蓋成豪宅每坪將直逼百萬大關 中正區房價可望追平大安區
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/台北報導】

一年前,台北市大安區聯勤信義俱樂部國有地標售時創下每坪二七五萬元的天價,迄今仍是全台灣住宅土地區歷史天價的紀錄保持者,奠定這兩年房地產市場多頭的指標意義,掀起建商搶標公有地的風潮,昨天國產局再度標售的建國中學後側寧波西街土地,每坪標脫單價高達二一五萬元,遠超過市場預期,房仲業認為未來十二年國教政策,拱托出建中學區的明星地位,是造成天價搶標的關鍵,未來若蓋成豪宅,每坪房價將直逼百萬元大關,甚至有追平大安區的實力。
信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示,中正區因有總統官邸,加上愛國東路、牯嶺街附近治安良好,而且在建中「明星學區」效應拱托下,附近房價預測應會產生一波補漲行情。最近陸續湧入建商購地,推出創當地天價的新案,因此欣隆建設以每坪二一五萬元得標,雖比底價高出一倍以上,仍符合市場預期。
不過,吳銘鴻分析,依據每坪二一五萬元的得標價推算,這塊基地的推案須達到每坪九十萬元以上,才有獲利空間。雖說此一價格在建中學區有一定程度的挑戰,但由於最近「元大一品苑」的每坪百萬熱賣的加持,帶動建商對於中正區房價的信心。
台銀將在今(十三)日標售位於牯嶺街近一千坪的土地,依底價一六.六億元推算,每坪標售底價為一七三.三萬元,房仲業者認為由於緊鄰「百達富麗」、「元大欽品」等名宅,行情上看每坪六十萬元,因此台銀今天標售土地勢必成為各大建商角力的焦點。
接下來,下週還有一場十九日即將登場的台汽公司標售承德路土地 ,面積一三七六坪,這些屬千坪規模的土地,標售結果都被視為建築業看待明年房地產景氣榮枯的重要指標。
2007/04/13
《房地產個案》台北縣板橋「沐夏會館」新板特區崛起 坐擁優勢
工商時報 B6/房產資訊專輯

恆合建設以營造起家,在建築本業的領域,擁有更扎實的品質基礎,從建築看不見的細部到進化外觀美學,恆合建設在大台北地區各精華地段精雕精品建築。恆合建設視二○○七年關鍵的轉捩點,將同時推出板橋「沐夏會館」、南港「漱夏行館」、天母「天廈」。
「沐夏會館」現場專案柯仲武表示,在新板特區行情以四十五萬新高價追平台北市區房市後,真正具有投資價值、補漲潛力的房市區段,是「前一站」。尤其,台北與板橋交界的第一站「江子翠站」,區內華江橋、萬板大橋、華翠大橋、光復橋等四條大橋直通台北,三分鐘車程直達新板特區,交通的優勢顯示「新板橋特區」正在崛起。位處此區段的「沐夏會館」坐擁藝文中心、音樂公園,江子翠捷運站商圈,近統轄新板四鐵共構新巨鑽。柯仲武表示,房產投資要選定同時擁有成熟商圈與未來遠景的案件和區段,未來,新板橋特區才是主角。
「沐夏會館」規劃二至四房泳池花園會館,七五○坪基地,只用二五○坪來蓋房子。「沐夏會館」不只首創板橋地區菁英級泳池花園會館,更以一座近五百坪中庭營造VILLA級的生活情調。
地址:雙十路一段二號。
洽詢電話:(○二)八二五一三七六六。
2007/04/13
北市都更再掀投資熱 老屋改建 身價三級跳
工商時報 C4/投資焦點【蔡惠芳/】

「八德路中國國民黨中央黨部大樓對面,最近一戶屋齡三十年的老公寓房子成交了,每坪四字頭妳相信嗎?」一位資深房地產業界前輩頗有自信的說,愈老的高齡屋,愈是有人搶著要!為什麼?很簡單,「抱地不抱屋」、「老屋挖黃金」嘛!
中古屋挖黃金 首挑地段
這位擁有二十幾年資歷的業者說,現在台北市愈是低樓層、愈是老舊公寓的高齡屋,反而躍居為炙手可熱的大熱門,只要一求售、立刻很多人排除搶著買,因為有都市更新的潛在商機。
現在台北市的房子,大多是二十八歲到三十二歲的高齡屋,以一般加強磚造RC結構的房子來說,平均壽命只有三十五年,再過幾年恐怕不太容易再向銀行借到錢,房屋結構老舊也可能禁不起七級以上大地震的考驗,當然停車位嚴重不足、巷弄狹小救火和逃生都不容易,都是高齡屋的居住品質上的缺點和風險,從數據來觀察就可發現,目前台北市已完成土地和建物產權登記的住宅中,將近七成的房屋屋齡已逾十六年以上,呈現「老屋縱橫」的局面。
台北市屬於早期開發地區,在民國七十五年之前,大多以五層樓公寓型態住宅為主,之後才逐漸有華廈、大樓產品。
根據台北市地政處的數據顯示,在台北市屋齡在十六年以上的房屋 比例,高達六七.二%,其中十六至二十年屋齡的房屋占二七.一%,比例最高;二十一至二十五年者占二○.八%,二者總計高達四七.八%;而五年以內的新成屋,只占八.三%。
再看十二個行政區,其中以內湖區、文山區及南港區,算是台北市屋齡最年輕的三個區域,十年以下的新屋比例分別為三四.二%、四四.五%以及三八.八%,有超過一半的房屋屋齡集中在十五年以下、為台北市房屋年輕化的二個代表地區,尤其內湖區建物屋齡幾乎百分之百(九八.九%)都在二十五年以下,平均屋齡最年輕。反觀早期開發的士林區、萬華區,目前則有八成以上的房屋屋齡在十六年以上、屬於台北市房屋老化現象最明顯的地區,因此最值錢挖掘金礦。
都市更新的魅力,愈來愈大,也愈來愈受到重視和好奇,就是因為透過都市更新的改造,房屋價值和居住品質可能立刻提升,三十萬元的房子可能變成四、五十萬元的身價。
財團壓境 搶食都更大餅
房產業界「名嘴」戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立說,都市更新可能把「如花變志玲」,不過地段的「八字」很重要,例如在台北市就以中山、中正、信義、大安、松山這些「A級」區域,比較找得到房價低於附近區域房價一半左右的老屋,買來壓寶。除了外觀破爛老舊的老屋,可挖黃金之外,部分財團也早已相中都市更新的商機,悄悄壓寶。
去年行政院長蘇貞昌大筆一揮,正式核定兩千億元加速都市更新預算,做為獎勵都市更新的補助,啟動都市更新政策後,坊間「抱地不抱房」、「老宅挖黃金」投資術,即開始驗證在一些地標性的老舊建築物,作為將來申請都市更新、重塑地標的代表作。
自辦都更 門檻有三大項
目前台北市政府規定,民眾辦理都市更新有十四項條件,只要符合三項,即可自辦都市更新。
其中比較容易跨進的三個門檻條件,包括:一、屋齡年限超過三十年,二、基地面積逾三百坪,三、三分之二以上居民同意。
台北市政府都市更新處指出,並不是所有房子改建都能採用都市更新,若要申請都市更新,建築基地要一千平方公尺以上;屋齡也有限制,鋼筋混凝土結構的房子,三十年以上才能更新,鋼骨結構則要五十年以上。
當然,也是因為都市更新有一定的「門檻」條件在,所以有些老舊建築物還無法達到上述都更「門檻」,乾脆改走「老屋拉皮」一途,這也是去年初以來「老屋拉皮」逐漸開始盛行的原因。

2007/04/13
大台北329檔期新推個案達234個,看屋及銷售狀況溫和成長 小套房退燒 兩房躍居主流
工商時報 B6/房產資訊專輯【記者張海雲/台北報導】

三二九檔期銷售狀況,被視為未來房市發展的觀察重點,根據房仲 業者的統計,三二九檔期至今約兩周,看屋及銷售狀況仍處於溫和成長階段,但值得注意的是,今年小套房產品風潮不再,兩房住宅則取而代之躍居為銷售主流。
去年盛極一時的小套房產品,今年推案已明顯縮減。根據統計,今年大台北三二九檔期的新推個案多達二三四個,其中二十坪以上產品約占新推案的七七%;小套房新推案則主要集中在台北中山區,主力坪數十五坪以下純套房產品,則僅占新推個案數的二二‧六%,其中有一四%,屬於套房及兩房以上產品混合式的推案,全部規劃為純小套房產品的推案僅占八‧五%。
兩房產品除了符合社會潮流,對開發建商而言,也是一項進可攻、退可守的產品。今年以來,建商在評估部分地區小套房市場已逐漸接近飽和之下,改而增加兩房產品的規劃,除了單價仍可維持一定水準,總價也在購屋族群可接受的範圍內。以內湖、南港為例,目前市場每坪單價在四十至五十萬,總價則在九百至一千兩百萬之間。
2007/04/12
工業區變更商業區首例 基隆粉料廠變身 影城賣場進駐
中國時報 C2/基隆新聞【張謙俊/基隆報導】

市都委會通過基隆粉料廠變更為主題賣場及休閒娛樂商務中心案,業者回饋市府捐出3850平方公尺約1200坪土地,也是基隆市工業區變更商業區首例。
位在安樂路上的基隆粉料廠,早年為日本人創建,光復後由台灣農工企業公司經營,九十年關廠歇業後配合國營事業民營化政策資產標售作業,由絕色影城取得土地所有權,後由中華開發工業銀行為信託登記土地所有權人。
絕色影城為配合基隆港西岸及火車站周邊都市更新開發,向市府提出為主題賣場及休閒娛樂商務中心,期望成為基隆港水岸更新的先期前導計畫。
經市府建設局審查符合為重大建設案,市府都發局依都市計畫變更,日前通過市都委會審查通過,成為基隆市由工業區變更為商業區的第一件案件,不過,仍要送內政部核准才算數。
為避免業者都市計畫變更仍擺著不動,市府要求業者在都市計畫發布實施5年內第一期開發完成,否則恢復原使用分區。
這起都計變更案,業者以實際開發面積為2.3114公頃,基於敦親睦鄰、回饋鄰里精神,業者提出3850平方公尺土地捐贈給市府,回饋比例為16.2%,高於法令規定15%,獲得市都委會認可。
業者額外承諾包括新民橋拓寬、代西北側原住戶負擔都市計畫工業區審議規範規定回饋事實,東南側廣場兼停車場後續處理等回饋事項。
業者計畫設置影城外,也將引進生活家具百貨業種,塑造商場特色,並規畫休閒住宅、商務辦公室等。
至於基地內原本存有粉料廠,為文化延續及歷史重現構想,業者承諾在商業區提供300平方公尺樓地板面積,作為文化、歷史展覽空間,使這段產業文化發展留存下來。
2007/04/12
昨日舉行動土典禮 未來將成南港新地王 南港車站特區土地 狂飆
中國時報 C2/北市新聞【喬慧玲/台北報導】

為加速南港車站周邊土地開發,台北市政府已完成區段徵收作業,據悉,當地原本公告現值每坪4萬元的農地,短短時間內,已飆升到 20萬元,甚至傳出每坪150萬元的買賣行情,市府對當地未來「錢」景相當樂觀。
「南港車站特定專用區區段徵收工程」開發案昨日舉行動工動土典禮。台北市長郝龍斌表示,目前工地周圍仍是零星農地及荒地,但未來附近有捷運、台鐵、高鐵三鐵共構的交通運輸中心,交通便利,市府也規畫將內科、南港經貿園區連成帶狀,完善的公共設施加上商業區,預期日後繁景將不亞於現在的信義計畫區。
南港車站特定專用區正好面對南港車站精華區,開發總面積2.56公頃,市府編列經費3345萬元,預定今年底完工。開發完成後,1.33公頃將為公共設施用地,包含綠地、體育場、人行步道等,區內特商區 土地以底價方式發還給原土地所有權人,餘0.28公頃可建築土地由市府辦理標售、標租或設定地上權,以償還開發費用。
地政處長黃榮峰表示,此區域頗具商業潛力,因已不適合農業使用,透過都市計畫變更及區段徵收方式進行整體開發。除三鐵共構外,附近有中山高、三號國道、北宜高等經過,可說位處交通樞紐位置,從地價不斷上漲來看,區段徵收可說將原本的垃圾地、墓地、農地變為「黃金地」,日後勢將成為南港新地王,帶動地方繁榮。
2007/04/12
建商新焦點 國產局今標售357坪、台銀明日標售約1000坪 建中學區 地價挑戰250萬
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/台北報導】

建築業「搶地」目標,從台北市大安區轉移焦點到中正區,拜未來十二年國教政策所賜,建中學區光環罩頂所賜,即將在今(十二)日登場的國產局標售中正區寧波西街三五七坪土地、以及明(十三)日開標的台銀不動產標售中正區牯領街近一千坪土地案,房地產業界預期將會引發建商高價搶標,尤其以台銀標售牯領街土地最熱門,業界預期可能會開出每坪二二○萬至二五○萬元的區域天價。
據悉,包括國泰建設、元大建設、興富發建設等多家包含上市櫃營建業在內的知名建商,都對今明兩天陸續登場的精華區土地標售案,進行評估。
預料將引發天價競標
興富發建設副總經理廖昭雄表示,這兩塊地是最近業界最熱門搶標的兩塊,剛好都在中正區、也剛好都是未來十二年國教政策的明星高中建國中學的學區,對於很多建商來說是可遇不可求的兵家必爭之地,預料一定會引發建商天價競標。
尤其是牯領街這塊地高達九五七.七坪,為住三、商三混合用地,底價達一六.六億元、每坪約一七三.三萬元,緊鄰「元大欽品」、「百達富麗」兩大名宅。由於底價較建國中學後側的寧波西街土地三.六六億元要高,競標「門檻」較高,因此業界預期牯領街土地勢必都是知名大型建商,才有財力出手。 廖昭雄表示,興富發蓋完「百達富麗」後有名模林志玲入住,小環境、學區都不錯,因此從去年年中出現每坪五十三萬元的成交行情之後,迄今所有屋主都惜售,因此附近再推出預售豪宅,每坪有上看六十萬元的實力。
牯領街千坪建地吸金
據業界人士私下推估,牯領街千坪建地若有建商敢推每坪六十五萬元,反推標購土地價格就有可能出價到每坪二五○萬元;保守估計,開標出來可能會在每坪二二○萬至二五○萬元之間,屆時可望再創中正區住宅區土地的天價。
至於建中後寧波西街土地,國產局訂出的標售底價是每坪一○二萬元。不過,業者估計附近高級住宅每坪售價,在「元大一品苑」最近大熱賣,創下最高每坪一○六萬元的成交行情之後,這塊地若蓋成豪宅,很可能塑造出每坪七、八十萬元的身價,因此推估土地標售也可能被喊到一坪一五○萬元至一六○萬元的水準。
部分建商擔心在眾路人馬搶標下,不排除可能會寫下天價的程咬金,使得「聯勤效應」會重演,不願出天價搶地,因此可能傾向重新評估要不要出手。
2007/04/12
北市土地標售 成殺戮戰場
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/】

今年初以來,土地狂飆的公有地標售風潮,大有從台北市大安區吹向中正區的趨勢,連像元大集團這類對於不動產市場敏銳的企業,最近推出「元大一品苑」、收購「大孝大樓」整棟商業不動產大樓的焦點,也鎖定中正區,顯然台北市房地產市場正在風水輪流轉。
其實最大關鍵,在於中正區的地價、房價,都處於相對低檔,此時進場有佈局的空間;再加上未來將實施十二年國教政策,中正區更有建中、北一女等明星學區的光環「加持」,更使得許多建商自然會把焦點集中到中正區。
最近在學者專家一面倒的呼籲:房地產市場要「居高思危」之際,不少建商一方面雖苦於土地庫存已不足以因應未來兩、三年之需,而急於找地;但另方面也展現出高度危機意識,開始遠離國有地、公有地競標戰場,因為這一年多來台北市土地標售行情一路狂飆,使得標售土地幾乎成為殺戮戰場的代名詞,許多建商為了競標不惜標出天價,其出價刀刀見骨、見血,但最後犧牲的是建商的毛利被迫可能會降到二○%以內,相對的徒增房地產開發的潛在風險。因此究竟要不要出手競標,已十分謹慎保守,除非有非常漂亮、方整產權單純的建地,則當仁不讓。
據悉,目前眾路人馬之所以把「獵地」焦點轉移到中正區,最主要是台北市已一地難求,一有好地段的土地、建商勢必不惜代價搶翻天,從國有財產局標售土地的熱絡情況可見一斑,不管是老舊市區的大同區、或精華地段的大安區、中正區的小面積土地,在在都引發眾多重量級建商搶破頭,而且即使出高價還未必能得標,讓建商急的直跳腳,這也是台北市房價、地價不斷飆出新行情的原因,除非兩岸關係緊繃。
目前中正區平均預售房價從九十四年至今年第一季以來,平均漲幅只有一二%,相對於已經大漲二至三成以上的內湖、大安、士林等區,顯然房價也還有一波補漲空間,相對的地價也進入輪漲階段。
不過,最近金融機構開始嚴格緊縮小套房的購屋貸款成數,央行連續升息十七次,下半年進入近三年來的交屋高峰期,都是房地產市場必須謹慎觀之的警訊,切記「利率不升、房價不死」的投資鐵律,才能立於不敗。
2007/04/13
都更考古風 潛在風險大
工商時報 C4/投資焦點 【蔡惠芳/】

都市更新帶動一股「考古風」,愈老的房子、愈吃香。有意搭上這班都市更新列車的投資者,房地產業者建議跟著大型都市更新開發案走,在附近生活圈壓寶,雖是可行的投資方式,但要注意都市更新開發案具有開發時間長、開發時程不容易掌握的潛在風險。
最近推動都市更新案又有大利多,行政院日前才通過國有土地處理原則重大政策,劃定在都市更新範圍內三百三十坪以上、且國有地面積占比一半以上的大面積案,將以公辦更新為處理原則,總計民間提案涉及國有土地計一七六件都可望解套,釋出國有土地達二一.二二公頃,預計可帶動五千億元都更商機。
房地產業者研判,這項國有土地處理原則的新政策,將來最大受惠者,應是台北市,主要分佈在中山、文山、大安、內湖、信義,以及台北縣板橋舊站台北宿舍等地區。過去建商在辦理都市更新時,常碰到的「少數人綁架多數人」,讓都市更新一拖就是五年、十年,現在也出現轉機。
「都市更新條例」本來規定在以協議合建方式實施都市更新事業時,「得經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人十分之八,其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積十分之八同意後實施之。」但是最近新修訂的條文,明定都市更新範圍內的土地與建築物,只要超過五分之四以上持分者的同意,即可以協議方式改建。
換言之,以前是改建的十分之二所有權人,只要想獅子大開口,就可能刻意灌人頭,以致往往只有一坪的土地、卻有上百位所有權人,讓都市更新達不到法定人數規定門檻而遙遙無期的延宕下去,形成「少數綁架多數」,但以後就不會出現這種狀況。
儘管理論上都市更從前置規劃、估價到整地、興建、銷售,都被認為可能在每一環節都有可觀商機,行政院經建會也自行估計預計帶動的五十處都更案,可帶來至少五千億元商機,不包括民間自行參與都更,但實際上處處有潛在風險。
2007/04/13
混凝土供貨吃緊 建商跳腳
工商時報 A15/產業【劉朱松/台中報導】

在砂石缺料的情況下,已造成國內混凝土供貨吃緊,連帶影響國內建商與營造廠的購料成本或工程進度;已有部分營造廠商買混凝土,要拿現金預訂,才有貨源,讓建商與營造廠急的跳腳。
在砂石缺料的情況下,混凝土業者最近供貨吃緊。對此,台灣區預拌混凝土公會理事長柯志忠表示,由於混凝土業者是用現金,向砂石業者購買砂石料源,在砂石價格上漲下,混凝土業者為增加營運周轉金,已通知營造廠,將應收貨款的票期,由原來的四十五天,降為一個月,或是要求收取部分現金,以規避砂石漲價期間的營運風險。
面對混凝土調漲價格。柯志忠說,對舊有合約的營建工程案,雙方對於漲幅,是依約定比例加以分擔,但對於新的工程合約,則按新的價格收取。不過,有會考量時雙方長期合作關係,在新合約簽訂時,還會保留一些磋商的彈性。
例如,為期二至三個月的供料合約,混凝土業者對於新的混凝土出廠價,或許還會給予優惠或折扣價,但若是新的長期工程合約,業者全依照新價出貨。
柯志忠說,為解決砂石短缺問題,希望議經濟部應盡可能增加「東砂北運」的砂石供應量,或是規劃開辦「東砂西運」,讓北部混凝土廠有料源可用,不用到中南部競搶砂石料源;此外,水利署的河川高灘地的砂石開採,也應盡量可加量或盡快開採,以增加國內河川砂石的供應量。
2007/04/12
主攻都市更新,元大集團備妥銀彈百億元,隨時伺機收購地標型商業不動產
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/台北報導】

都市更新已躍居為財團創造地標價值的「新顯學」。元大金融集團斥資三十億元買下內湖德安百貨,又出資十八億元,向龍昇星資產管理公司買下愛國東路中正紀念堂旁的「大孝大樓」,這兩棟大樓都計畫申請都市更新、改建為超豪宅大樓;據悉元大集團備妥銀彈百億元,隨時伺機收購地標型商業不動產,展開邁向「都市更新天王」之路。
元大金融集團子公司今年已陸續砸下將近五十億元,買下「大孝大樓」,以及「德安百貨大樓」,據元大高層透露,買下這兩棟大樓,主要著眼點是這兩棟地標都具有都市更新改建為新大樓的價值,因此元大不是只要當包租公,更相準潛在的都更商機;未來,只要有適當的標的,元大將陸續買進,畢竟物色這種地標型、有開發前景的大樓,遠比天價競標國有地的風險要低。
「大孝大樓」最早是國民黨營事業所有,九十三年間以一四‧五億元賣給美商龍昇星,今年初龍昇星再以大約十八億元的價格賣給元大。由於最近要求中正紀念堂拆掉圍牆、把公園還給民眾的政壇呼聲極高,一旦圍牆拆掉成為開放性公園,「大孝大樓」未來申請都市更新改建後的豪宅房價,未必會輸給正銷售中的「元大一品苑」。
至於「德安百貨大樓」,佔地一二五一.五坪的土地,原是新東陽集團董事長麥寬成旗下關係企業所有,總計地上九樓、地下四層共一二○一九建坪的地上物「德安百貨大樓」,則出租給德安開發集團董事長黃春發,每年新東陽有一.三億元的租金入帳。新東陽在出售德安百貨大樓後,有意趁著商業不動產景氣穩步上揚之際,也為位於士林夜市的「士林金雞廣場」尋找買主。
元大高層透露,以三十億元的價格買下「德安百貨大樓」還算划算,若新東陽採對外公開標售的模式,那麼至少會喊到四十億元,因為這裡緊鄰內湖捷運站出口、又是內湖「地王之王」,現在申請都市更新容積獎勵、兩年後再開發為豪宅,時機點上剛好搭上捷運通車的便車,那麼開發價值至少八十億、一百億元都有可能,每坪勢必會創下內湖史上「天價」。
2007/04/12
位居精華地段、坐擁明星學區、居家保安管理扎實 官邸概念豪宅 大熱門
工商時報 專1/房產情報專刊 【記者張海雲/台北報導】

由於官邸豪宅在市場上叫好又叫座,成為建商開發與慕名購屋者追逐的標的。第一季就鎖定鄰近行政院閣揆官邸的「國美隱哲」,席次進入最後倒數。該案除地段上鎖定官邸區段,擁有金華國小、金華國中明星學區外,更打造「官邸概念豪宅」空間,住戶進入嚴格控管車道與住戶隱私的崗哨後,就能走進迴廊,穿堂過廊一進一進地回家,在居家保安管理上達到最佳的狀態。
根據住展雜誌統計,北市近幾年官邸豪宅銷售,比起同區段的房價 ,平均要高出近二成。最令人咋舌的就是愛國西路總統官邸附近的豪宅推案「元大一品苑」,房仲業者估計,依目前行情來 看,一坪約九十多萬元起跳,硬是比同區段的住宅價格還高出五成。
二○○二年中正區牯嶺街的何應欽將軍故居,由元大高價標得推案,推出四十七萬預售案,足足比三十八至四十萬的區域行情,高賣二一%。同年於龍江路上,美國台北辦事處長官邸正對面推出總銷三十六億元的「元大花園廣場」,開出的價格接近每坪六十萬元,高出區段行情達二四%。
而位於仁愛路三段,呂秀蓮副總統官邸旁的「仁愛116」,預售開出價格為每坪七十八萬元,依然搶手,目前單坪行情也已上看九十至一百萬元。去年由八邑坤建設投資興建,位於大安區大安路二段的「大安官邸」,為李登輝擔任副總統時的官邸,每坪開出六十八萬元高價,雖與五十八萬元的區段行情有一五%的價差,還是在短時間內去化一空。
海悅廣告協理王中芳指出,地因人旺,人由地貴,官邸豪宅就如同世界名牌LV、 Gucci、CD,再貴還是有一堆人搶著買。又因為官邸的 土地稀有,又都在台北市精華地段內,所以建商願意花高出底價好幾倍的價格搶標,價格就算高出行情價二至三成,依舊能賣光光,官邸訴求的魅力可見一斑。
2007/04/12
五大外商全部到齊 第一太平戴維斯回鍋台灣商業不動產市場
工商時報 A14/產業1(商業/不動產)【蔡惠芳/台北報導】

台灣商業不動產市場「錢景」看好,英國老牌的商業不動產顧問集團第一太平戴維斯(Savills),在十幾年前一度宣布撤出台灣後,下周將正式宣布成立台灣分公司,「回鍋」台灣商業不動產市場。此次第一太平戴維斯重返台灣,將宣告原本由仲量聯行、世邦魏理仕、高力國際、戴德梁行「四大外商天王」鼎立的局面,轉變為「五大外商」統統到齊的市場。
這家隸屬於英國上市國際地產顧問集團Savills,十幾年前一度登台設立分公司,後來台灣市場做得不如預期,宣佈從台灣撤資,改以耕耘香港、新加坡和中國等亞洲其他國家為重心;現在再度重返台灣市場,仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義表示,其佈局可能將以佈局Great China大中華區域為主,畢竟這幾年大中華市場都是各大跨國不動產顧問集團的重心,台灣可能未來開放兩岸直航或三通、開放大陸人士來台觀光,都顯示出台灣是不可「缺席」的兵家必爭之地。
第一太平戴維斯台灣分公司首屆總經理,確定挖角原本在中華徵信所擔任商仲部協理的女將朱幸兒,出任總座,屆時將是台灣商仲不動產顧問公司的第一位女性總經理。
第一太平戴維斯成立於一八五五年,總部設於英國並於倫敦證券交易所上市,集團總市值超過十七億美元,預計十八日正式宣佈成立台灣分公司,第一太平戴維斯亞太區執行長麥家洛 (Robert McKellar )、大中華區執行長何偉度 (Randall Hall)、台灣分公司總經理朱幸兒,屆時將公開說明整體發展策略,以及亞洲、台灣房地產市場的前景。
第一太平戴維斯公司指出,目前該公司在全球五大洲二十二個國家,擁有一百五十家分公司,員工一萬七千多人,此次進駐台灣,對亞太區整體業務發展深具策略意義,更印證對台灣房地產市場深具信心。
2007/04/13
小建商大手筆21組人馬競標,欣隆建設以總價7.6999億元奪標 寧波西街標案 每坪215.3萬
工商時報 A4/綜合要聞 【蔡惠芳/台北報導】

國有土地標售,昨天再創天價。位於台北市寧波西街的三五七.五坪第三種住宅區土地標售案,搶標之激烈一如預期,但昨天半路殺出一匹黑馬,從土城地區建案起家的欣隆建設,以七.六九九九億元、相當於每坪二一五.三萬元的價格得標,刷新中正區住宅區土地的天價紀錄,更令現場建築業人士驚呼連連的是,欣隆建設的出價僅高於第二高標六千萬元、幾乎是以精準的出價脫穎而出。
國產局昨天公開標售十二筆國有地,總共吸引四十六封標單競標,正如房地產業界人士所預期的,第三標位於建中後面的寧波西街住三 土地,總計有二十一組人馬參與競標,包括家美建設集團旗下吉美建設、知名上市櫃建商包括基泰建設、宏普建設、力麒建設、以及宏祺建設、安家國際、欣隆建設等公司都沒缺席。結果底價三.六六四二億元、每坪約一○二.五萬元的這塊地,在各路人馬搶標下,由欣隆建設以七.六九九九億元、相當於每坪二一五.三萬元的價格,天價得標,超底率達一一○.一四%,震驚建築業界人士,看得在場業者莫不瞠目結舌,驚訝竟然會開出如此天價。
桓邦建設董事長李幹樂表示,更令人覺得驚奇的是,欣隆建設出價竟高出第二標不到六千萬元,顯示其土地開發功力有兩下子。根據研判,寧波西街這塊地旁邊還鄰近很多公家機關老舊房舍,欣隆建設聰明的話,應該會再陸續買下鄰地、擴大為五百、一千坪的基地再進行都市更新,那麼將來推出住宅後,開發價值將不只有每坪八十五萬元。
元大建設開發公司總經理黃仁勇表示,有利可圖,才會讓建商敢天價出手。不過寧波西街這塊地是住三用地,每坪容積單價為九十六萬元,直追去年信義聯勤紀錄,顯示中正區的土地價格已逼近大安區的水準。以得標價推估,將來至少要推到每坪一○五萬元才有合理利潤。
基泰建設協理張玉貞表示,基泰雖然此次落馬未得標,但今天台銀 標售牯領街千坪土地,還是會再接再勵,參與投標。
此次殺出的黑馬欣隆建設主管昨天表示,欣隆過去就曾在中正、萬華區推案,且創下區域行情,像萬華「中正國寶」、中正紀念堂旁寧波東街「一品金華」,去年推案當時都較區域行情高出一成五到二成,也因此而對寧波西街建中一帶比較熟悉。可是本來欣隆建設並未料到會得標,幸運得標後,將規劃高級住宅;至於售價,還沒敲定。
2007/04/13
《中信房屋》房仲業第一季展店量遽增 交易量較去年同期成長逾一成
中信房屋

隨著房市的增溫,今年第一季前15大房仲展店量達70家,較去年第四季的42家成長了66.67%,總店數突破2,121家。中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示,以第一季的成交行情,除台北市、北縣三峽、花蓮土地、台中市局部仍有5~10%漲幅外,房價多已出現持平或議價空間擴大的現象,顯見購屋人信心壓力的存在。
在第一季交易量的表現上,胡佩蘭認為以中信房屋今年成交總量與去年同期比較,推估第一季的交易量應仍可較去年同期小幅成長10~15%;惟與去年第四季比較,仍有一成的『假性』衰退,不過部份外界看空說法,所預期的買氣衰退問題,目前並未實際發生。
胡佩蘭指出所謂的假性衰退,由於傳統成屋買賣習性於春節前、後一個月皆為低量期,再加上今年農曆假期正好在天數較短的二月中旬,致使二月份全台單月成交量『假性跌幅』高達四成五,但三月份全台交易量較上月成長有近七成九的大幅提升,顯示交易量已恢復一定的水準。
至於全台各區域的交易情形,仍處於北熱南冷的狀況,台北縣市以外量體持續降溫中。北市及北縣的交易量,分別佔全台的27.72%、26.22%,合計超過五成。而高屏及中部地區受惠於高鐵、捷運及水湳機場投資案的利多,分別也有15.97%及11.07%的比例。因應竹科園區內需及高鐵六家站、青埔站的投資需求而土地交易熱絡的桃竹苗地區,交易量雖有下滑的趨勢,但仍有11.89%的佔比。
中信房屋董事長特助胡佩蘭指出,由於房價不斷上升造成賣方惜售的心態,使得買方與賣方所期望的成交價差達到10~20%之譜;而銀行緊縮銀根,造成購屋民眾房貸成數下降,利率也持續上昇,將會是影響第二季成交量及房價表現的關鍵因素,預料在第二季及第三季將有盤整的空間。
2007/04/09
房貸減壓首重談判低利有錢就還
中國時報 B2/投資線上【劉德宜/專題報導】

中央銀行第11次升息,各行庫房貸利率著上揚0.03個百分點,雖然幅度不大,但如果與三年前相比,今年許多房貸戶利息開始跳升一個百分點,本息攤還壓力不小,精打細算的消費者減壓第一招就是向銀行談判,爭取好的利率。
這兩年房價漲幅可觀,以台北市房價為例,過去一年每坪平均房價 由27萬元拉高到37萬元,整整跳升10萬元,以貸款成數8成計算,30 坪的房子多出240萬元的貸款負擔,以目前平均2.5%房貸利率、20年期間計算,每月本息攤還多出1.2萬元。
目前市面上幾乎找不著低於2%以下的房貸利率,而採用銀行約在3 年集中推出「只繳息的前2-3年寬限期」、20年期房貸戶,將在今年開始利率一口氣跳升約1個百分點,換句話說,每個月每100萬元貸款本息會多增加500元,一年多出6000元開銷。
兆豐銀行個人金融處處長孫蘭英表示,利率看似上升一點點,但是 房貸利率加碼幅度其實不小,特別是在2003年以前的貸款戶,目前的 房貸利率大半是在3.75%以上。
孫蘭英說,先查清楚你目前的房貸利率與市場平均值2.5%的差異性,如果落在3%以內,都還算是可接受的範圍,一旦超出,就要向銀行討價還價,特別是貸款金額在300萬元以上的客戶,都是非常有資格跟銀行談判的客戶,何況目前是買方市場,與其讓客戶轉貸跑掉,銀行還是願意留住客戶,否則營運成本會上升。
利差過大應考慮轉貸
轉貸向來是減輕房貸負擔最好用的招術,銀行的轉貸潮從來不會因為這幾年利率夠低而停止過。據了解,銀行房貸金額中有2成的比重為代位清償,也就是幫消費者償還前手銀行房貸。
民眾要注意房貸搬家時是否有違約金的問題。孫蘭英提醒,如果你在前一家銀行的貸款成數在八成五以上,就很難在後一家銀行談到比較低的利率,因為目前的房價都在高檔,銀行的貸款風險增加。
彰化銀行副總經理施建安認為,如果你的房屋所在地區的房價往上走,轉貸才有可能會減輕負擔,因為房價可能往下跌或地區不佳,新承做的銀行在扣掉折舊與增值稅後,給你的貸款額度有可能縮減,何況「只付利息不繳本金,房貸永遠還不了的。」
低利率時代,很多理財專家都會建議:「不要急著還房貸,而且要擴大貸款。」不過今年的情況不宜擴張信用,因為三月初才發生過全球股災,全球主要國家的中央銀行開始停止升息的動作,意味著資金流竄加速、投資市場波動加大,以及全球景氣可能不如預期,借錢投資很容易白做工,甚至倒賠。
房貸終究還是筆負擔,有餘錢還是先還房貸比較妥當。
善用周轉型房貸生財
最近五年,銀行利率結構出現巨幅改變,過去房貸專家一遇上升息,必教的一招「以短支長」失靈,因為「現在的短期利率不見得比長期利率低」。
一向被視為較高利率的周轉型,或稱為理財型房貸,可以讓你減少 房貸壓力,又能顧及突然來臨的投資好機會。
周轉型房貸,就是銀行給你的房貸額度為500萬元,你已經還200萬元,等於多出200萬元的額度讓你以後隨時可以動用,利率雖然較高,因為是按天計息,比借短期貸款划算。
若與存款比較,孫蘭英設算,貸款利息通常比存款高,可見你一有閒錢就不該存得太多,而是應該先還一部份房貸,需要用錢時再向銀行借出來,所以辦貸款時建議直接採取周轉型房貸,或是同樣概念、與存款帳戶連結扣抵房貸的連動式房貸。

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