【不動產】房貸理財新聞彙整 960423

省息10招 把房貸重擔變輕了 工商時報 B2/全民財富總體檢【李佩真】
想要購屋後,儘量節省房貸利息支出,除了剛開始仔細精算,慎選 房貸類型以外,善用自己的身份條件、透過大型仲介、建商,加速還款,以及巧妙結合房貸商品類型等四大方向,都有機會更省息。

想要購屋後,儘量節省房貸利息支出,除了剛開始仔細精算,慎選 房貸類型以外,善用自己的身份條件、透過大型仲介、建商,加速還款,以及巧妙結合房貸商品類型等四大方向,都有機會更省息。
永慶房屋契約部經理林國華表示,要挑選房貸前,首先要先看看自己符不符合優惠貸款條件,例如青年首購貸款、勞工購屋貸款等等,這些貸款的利率最優惠,如果符合資格,當然要把握。
上海商銀副理徐慶源則指出,在身份資格上,有一些銀行也會看職業以及工作地點,給予相對較佳的房貸條件,例如一千大優良公司企業的員工,或者公教人員等。
除了本身身份條件以外,透過建商或大型仲介業者,向銀行貸款,也可以談到優惠條件,一些仲介業者,由於案源多,與銀行往來通常可以談到比較低的利率條件,對於銀行而言,透過建商、仲介等通路帶進房貸戶,也因為多少省些推廣成本,也願意提供較優惠的條件。
而所謂「貨比三家不吃虧」,林國華說,房貸戶爭取低利率,一定要主動出擊。在選擇房貸銀行前,當然各家銀行的條件要先比較一下,而前一兩年低利的房貸優惠期過後,很多房貸戶就會考慮是否轉貸,這時候,也是發揮多比較的功力,或者藉此跟原來銀行談條件。
不過,要跟銀行談條件,前提是繳款信用要好。徐慶源說,除了本身條件、透過建商和仲介、與銀行談等方式外,加速還款也是省息的方式,而加速還款主要可以採用雙週繳,抵利型房貸,只要加速償還本金,實質利率當然也下降。

另外,個人化的房貸商品組合,也是一個省錢省息的管道,假設需要跟銀行貸款一千萬元,但你手中其實還有一筆資金可以運用,不妨採用一般房貸搭配額度型房貸。
例如其中的八百萬元,是你短期之間,還不了的,就申請一般型房貸,另外兩百萬元,以較高利率的額度型房貸申請,由於兩百萬元部分,只要有錢可以隨時還,因為彈性還款,可隨借隨還,整體利息支出也降低。
【節省房貸利息等支出壓力10招】
   1.靠關係,套交情
   2.告知行員,認識他行人員可以給更低的利息
   3.貸款成數越低,可談判利率越低
   4.主動提供擔保品
   5.增加保證人
   6.簽約前,對於第三年房貸利率據理力爭
   7.在利率低時,爭取寬限期
   8.提前還款,不結清不違約
   9.主動爭取降息減輕負擔(提供有利條件)
   10.爭取不付額外費用(估價費、代償費、手續費等)
挑房貸6大新思維 面對各式各樣的房貸商品,選出和自己速配指數最高的才重要!
工商時報 【陳欣文】

房貸幾乎是每個家庭最大的一筆支出,且是超過十年的負擔,但若是能精打細算選出適合自己的房貸商品,就能降低負擔甚至利用房貸 額度來靈活理財,不過,面對現在市面上各式各樣的房貸商品,可別以為低利就最好,選出和自己速配指數最高的才重要!
要如何在多元化的房貸商品中找到最適合自己的呢?除了認真收集資訊之外,也要用新的思維來檢視房貸和自己的速配指數,以下提供檢視房貸的六大新思維,讓你也能成為聰明的消費者!
1. 低利率不是唯一附加費用不容輕忽
提及房貸,大家一定會問:「你家房貸利率多少?」然後就在這名目利率上比較一番,如果自家房貸利率比隔壁老王高,心理馬上就浮現要轉貸到利率最低的念頭。
2.考慮速配指數衡量自身財務狀況
正因為看中民眾找房貸只比利率的心理,目前多種房貸商品都打著市場利率最低的名目,來吸引大家轉貸,殊不知這樣的商品設計,除了利率多數「前低後高」(前兩年低利率,隨後即調高),經常伴隨有還款限制、違約金等條件,可能光是附加費用就吃掉這兩年賺的利息錢了。
因此,利率的高低卻不是決定房貸的「唯一」條件。「如果利率不是唯一條件,那我選擇房貸還要考慮什麼條件呢?」其實,從理財的角度來看,在現今房貸商品多元化的環境下,找房貸 也要考慮和自己的速配指數,也就是找到為你「量身訂作」的商品,才是最聰明的消費者。

3.留心生活品質月繳不超過收入四成
和自己速配的房貸條件包括還款方式是否有彈性、與銀行往來的良好關係以及房貸本身附加價值等,也應該把自己家庭的財務自由度列入考量,才能找到最適合自己的房貸商品。
至於選擇適合自己房貸最高指導原則,則是「盡早還清貸款以減少利息支出」為主要考量,以便提早擁有屬於自己的房子。不過,也別忘記考量自己的還款能力,以免因為房貸讓生活品質變差。
因此若能多準備一些自備款自然是省息最有效的方式,之後再考慮償還能力。一般來說,專家建議貸款人每月還款金額不要超過月收入的四成,免得發生付款能力不足的尷尬問題。
4.順利率趨勢而為房貸不一定要二十年
就連專家也沒能對未來利率走勢有確切的把握,在這種情勢下,能夠大致掌握三至七年的利率趨勢,可順勢調整自己的房貸商品,就能當個聰明的消費者了。
金融業者透露,很多房貸戶會在市場利率變動較大之際,開始猶豫該不該將「指數型」轉為「固定型」,或是要固定幾年才划算,對此專家認為,不妨利用多樣化的房貸組合,適當調整固定型與指數型房貸的比例,同時考量房貸商品可提供的附加價值,才是比較聰明的方法。
5.房貸也可投資小心增貸陷阱
 
正因為房貸商品的競爭激烈,轉貸似乎已經成為房貸戶在這二十年期間「必經」的過程,銀行業者也多在轉貸同時提供比原貸額度更高的額度給消費者作為「誘餌」,當然其目的就是為了多賺你的利息。
但千萬不要掉入銀行理專的陷阱,除非真的需要。假設你選擇的房貸利率平均三.五%,如果你確定可以用多貸額度用於理財,創造每年超過三.五%的投資收益率,無形中等於降低了自己的房貸利息支出,甚至可以提早償還本金,不過,若不行的話,就得三思!
6.定期檢視最重要貨比三家不吃虧
投資理財專家都教你要記得定期檢視基金績效、保單保障內容,其實對房貸也是一樣,房貸商品不斷推陳出新,只有定期檢視、仔細比較,才能找到最符合潮流又適合自己的房貸商品。
存款還房貸 節稅不吃虧
工商時報 【李佩真】

去年買了房屋的人,今年要注意囉!納稅人向銀行貸款購買自用住宅,一戶每年可列舉扣除三十萬元的貸款利息支出,除了要充分利用這三十萬元的免稅額,此外,建議申報利息較高的房屋,也比較划算。
以購屋者而言,如果該房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所持有,並於申報年度(九四年度)在該地址辦理完畢戶籍登記且自住者,也就是沒有出租、供營業或執行業務者使用,則當年度實際支出的房貸利息減去儲蓄投資特別扣除額之後的餘額,便可以用來申報扣抵。
例如去年度房貸利息支出是三十萬元,但另有儲蓄利息收入五萬元,扣抵之後,便只能申報二十五萬元。
另外,如果購屋者是因為換屋而購置新家,則能利用重購自用住宅扣抵稅額來辦理退稅,要賣出與買進的房屋之登記名義人為納稅義務人本人或配偶、二間房屋皆符合自用住宅的條件、重購的價格高於出售的價格、二間房屋產權登記的時間在二年以內的要件。
至於有在去年賣房子的人,依稅法規定必須申報因售屋產生的收入,也就是房屋財產交易所得。如果出現賠售的情形,則可依「財產交易損失」的規定,在以不超過當年度所申報「財產交易所得」的情形下,得以扣抵當年度所得稅,如果當年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足,則可在以後三年內的財產交易所得中陸續扣除。
在房貸族的報稅重點上,由於房貸扣除額的認定以「戶」為單位,除了申報人本人或配偶或被扶養親屬中的其中一人必須設籍外,如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸,只能申報一棟,申報房貸 利息高的那一間比較划算。
再來,手上若有存款,應先償還部分房貸,尤其是一年房貸利息超過三十萬元的族群,更不能讓利息所得吃掉房貸扣除額的免稅額,才能充分享受房貸免稅額優惠。

善用「回復型」房貸 死水變活水
工商時報 B2/投資生活 【吳佳晉】

卡債風暴未歇,最近很多人跟銀行打交道,明顯感受到銀行「變冷酷了」,不但辦卡難,借錢更難。銀行專家表示,民眾想借錢,「自己跟自己借」最划算,除了較為人所知的保單貸款之外,另外還可選擇「回復型」房貸,還了多少,就可再借出多少,把房貸死水變活水。
卡債問題餘波盪漾,受重傷的銀行業者紛紛加強信用控管,許多民眾大嘆借貸不易。即使卡債風暴重創金融業,銀行該做的生意還是要做,有資金需求的民眾依然缺錢,因此,各家銀行都把主力放在房貸 商品,希望有機會殺出一條路。
資金活化 有還可再借
想要便宜借到錢,銀行業者建議,自己跟自己借錢最聰明。銀行業者表示,通常跟自己借錢有兩種管道,第一是保單貸款,利率比保單預定利率還要高出一點,利率約介於四%到六%左右。另一種管道,就是抵押房子來借貸。最近多家銀行陸續推出「回復型」房貸,原理是把已還款的房貸額度再次貸出運用,目前各家商品的實質年利率,約在四%上下,也是個靈活運用資金的方法。

利率較低 還款較輕鬆
一般房貸族在貸款兩、三年後,如有房屋重新裝潢、子女學雜費、購置第二棟房子頭期款、旅遊、留學等需求,往往會選擇申辦信用貸款來應急,反而容易增加利息支出及還款壓力。銀行業者指出,已申貸其他信用貸款的民眾,建議可以申辦「回復型」房貸來代償其他利率較高的貸款,由於「回復型」房貸的利率比其他無擔保貸款商品來的低,每年可節省近三○萬元,還款較輕鬆。

房價上漲 額度可提高
銀行業者表示,「回復型」房貸之所以好用,就在於如果民眾原有 房貸三百萬元,已還了一百萬元,剩餘貸款兩百萬元,則民眾可將已償還的一百萬元再次申辦貸款,最高貸款額度可達房屋鑑價現值之八成。若房價上漲,貸款額度更高,例如目前房價為五百萬元,以原來舊房貸申辦回復型房貸,共可貸得房價現值八成,即四百萬元,扣除原有房貸尚餘二百萬元,可貸出額度高達二百萬元。
房貸壽險合一 省錢保障高
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

升息了,各銀行和壽險公司紛紛調高房貸利率,壽險業者指出,利用房貸壽險低利率、低保費的「雙低」優點,在油、電、民生物資一片漲聲之下,不失為一省錢之道。
房貸支出往往佔家庭總收入的三○%左右,對多數家庭來說是個沉重的經濟負擔,若萬一家庭主要經濟來源者突然身故或全殘,恐怕會導致家庭經濟陷入困境,而無力按月繳清房貸餘額,導致房屋遭查扣或拍賣。因此,當消費者有了房貸負債時,也需相對增加保障,讓家人不需為經濟來源驟減而失去不動產。
目前包括陽信、華南、中國國際商銀、台北富邦銀以及建華銀等,都有推出房貸壽險產品,比較各家商品,陽信銀利率最低,前半年最低利率微調至一.五九%,第七到二十四個月利息仍維持二.二八%,第三年度利息為二.八八%,比一般客戶首年度房貸二.五%以上的利率,以及政策性優惠房貸利率的二.九八%都還要低。
瑞士瑞泰人壽總經理包道霖表示,銀行與壽險公司合作推出房貸搭配保險的組合,對銀行來說,借出去的錢有保障,對於此類優質的客戶更願意提供低一點的貸款利率;對民眾來說,可以保障房屋產權,而搭配的壽險也較直接向壽險公司投保便宜,享有約七折的優惠。
他表示,只要房貸戶投保的壽險保費達到一定標準,就能享受最大的房貸利率優惠減讓,並無需具備軍公教或千大企業員工身份。
銀行業者表示,房貸壽險採用躉繳方式付清保費,即保戶需一次付清保費,若民眾採用陽信銀行房貸壽險專案,則不必費心籌措躉繳保險費的來源,這筆保費將可以納入房貸額度中,與房貸分攤一起繳納,除適用房貸利率外,更可依房貸年期採「前兩年內還息不還本」或「本息均攤」方式分期繳付,由於保費低,又能爭取房貸降價,也大幅提升民眾購買意願。
房貸游牧族 先算轉檯費
工商時報 【陳欣文/台北報導】

根據房仲業者公佈的最新「購屋痛苦指數」,台北縣市平均購屋負擔「痛苦指數」,在四月達到平均一三.四的空前高峰。買屋大不易,除了與房價隨景氣翻揚有關,利率走升、物價上揚,更是讓房貸族喘不過氣。因此,若能找到利率較低的房貸,確實能為荷包省點錢。
因為房貸商品推陳出新,過去在利率上享有較大優勢的大型行庫,近來也抵不過壽險公司的搶錢大戰,想要追著低利房貸跑的消費者,可能又想轉貸到壽險公司了。

不過,提醒消費者,利率低固然吸引人,但一定要把轉貸的成本也算進去。房貸搬家的成本有哪些?一般來說銀行會收取的轉貸費用包括:一、代書費:設定費每件三千五百元、塗銷費每件一千元,總共約四千五百元,二、地政規費:申貸金額×一.二%,三、房屋鑑價費:約三千到五千元不等,四、銀行代償費:約三千到起千元不等。
依照市場上的情況來說,設定及塗銷的代書費,以及地政規費等三項費用,都是公定價格,而鑑價費、代償費則因為各銀行收取標準不一,金額由三千元到五千元不等。
消費者應實際比較轉貸費用、手續費,換算優惠利率適用年期之後再做選擇,以免還沒享受優惠,就先花一筆錢。
購屋、貸款日相差逾二個月 買厝利息 不得列報扣除
工商時報【李亮萱/台北報導】

稅法規定,納稅人購買自用住宅,向銀行借款所支付的利息,每一申報戶每年綜所稅可扣抵三十萬元。但北區國稅局指出,如果納稅人的購屋日與貸款日相差超過二個月,納稅人又不能提出轉貸資金流程證明,就不可列報扣除。
國稅局表示,民眾購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,若要在報稅時列舉扣除購屋借款利息,必須符合以下要件:
一、該住宅必須是登記在納稅人本人、配偶或受扶養親屬之下。二、納稅人本人、配偶或受扶養親屬在申報年度中必須設有戶籍,且不可出租或供營業使用。三、必須出示房貸所支付當年度利息的單據。
國稅局日前發現,有民眾在申報九十三年度綜所稅時,列報房貸利息扣除額約十三萬元,但國稅局因為不符合規定予以剔除,要求補徵稅額二萬多元。
該民眾不服,認為已補送銀行開立的房貸繳息清單,並強調該房屋所有權是在八十五年取得,要求國稅局承認利息支出。
但國稅局發現,該民眾雖然在八十五年取得房屋所有權,卻一直到九十一年及九十二年才向銀行貸款,由於購屋時間與貸款日期相隔久遠,加上該民眾無法能出房屋原始貸款資料及轉貸的資金流程證明,因此,國稅局無法認定這些銀行借款與購置自用住宅有關,乃予以駁回。
國稅局強調,購屋借款的起貸日期與房屋所有權取得日,如果沒有超過二個月,原則上可認定該借款是為了購屋。但若超過二個月,納稅人就必須提供相關證明或單據,供國稅局確認後才可扣抵稅額。
提前還款 銀行不得加收違約金
工商時報【鄧若寧/台北報導】

許多貸款戶均會想要提前還款,銀行卻因為會損失利息收入,因此有些銀行會收違約金;不過銀行公會決議,除非約定提前清償要收違約金,否則不論是信用貸款、房貸還是車貸,只要沒有約定,提前還清都不能加收違約金。

銀行公會授信委員會,去年接到消保會向金管會行文要求後,即開始研議提前清償未約定的法律效果,經過半年時間,作成以上建議。
同時公會也將向金管會建議,各項消費性貸款,如果約定收取提前清償違約金,應以個別磋商條款方式約定,並由貸款人選擇是否接受違約金,即貸款人可選擇較低利率,但約定要收提前清償違約金,或約定不收違約金,但利率較高。

或如果提前清償,得按提前時間收取不等違約金,即愈早清償收愈多違約金,愈晚清償則遞減違約金。
掌握申貸三原則 銀行也能變朋友 ﹝1﹞親自向銀行借款﹝2﹞不要陷入銀行利率行銷花招﹝3﹞正常還款,珍惜自己信用
工商時報【許(清爭)文】

隨著年齡增加,都有辦理車貸、房貸、或信用貸款需求,但不是每個人都能順利獲得銀行核貸,尤其一般中產階級,在跟銀行申請貸款前,要掌握三大原則─親自向銀行借款、不要陷入銀行利率行銷花招、正常還款珍惜自己信用。
低利優惠 僅提供特定族群
貸款人最好能要親自向銀行借款,不要透過代辦公司,有很多人對銀行存著刻板印象,尤其在卡債風暴過後,認為銀行是吃人不吐骨頭吸血鬼,但銀行表示,現在金融環境競爭激烈,銀行只要有核貸空間就不會輕易拒絕,消費者與其給代辦中心再賺一票,不如自己向銀行爭取較優惠利率。
再者,許多銀行都以低利率吸引顧客,但真正的低利優惠其實大多僅提供給特定客群,例如公務人員、教師、醫師、會計師、大企業員工等。
選擇核貸效率高的銀行
一般上班族能實際能享有低利卻只有少數,再者銀行放款利率水準已相差不大,而小額信用貸款因為金額不高、年限也較短,所以會產生的利息差異其實很少。

貸款人申請信貸重要的是核貸與否及時效性,能提供優質且便捷的服務、核貸效率高的銀行,才是選擇貸款最重要的參考因素。
最後,貸款人一定要正常還款,正所謂「信用是人的第二生命」、「有借有還、再借不難」,小額信貸最重要的是貸款人的還款條件是否良好,如果貸款人有穩定收入,也準時還款,就能夠跟銀行爭取低利率。
珍惜信用紀錄 勿以債養債
並且,要盡早與某固定銀行保持良好關係,在金融機構對個人信用資料報送越來越嚴謹,聯徵中心紀錄資料也很詳實,可能因為自己一個不小心忘記繳款,就會變成下一個拒絕貸款或者是貸到高利率的原因。

隨著有更多金融產品需求,就會有更多機會需要與銀行往來,千萬不可以債養債,以卡養卡,否則將誤用「個人信用」,導致信用破產,一定要珍惜自己信用記錄,才能與銀行建立長期良好互動關係。
壽險低利房貸 要配新保單
工商時報【陳欣文】

央行升息,部份壽險公司為搶佔房貸市場,逆勢推出低利房貸專案!其中指數型房貸多與銀行業者合作推出首年或首半年的固定利率在二%以下的低利專案,但隨著利率走升,長年期固定在三%以下的低利專案更吸引一般授薪階級青睞。不過,壽險公司的房貸戶通常必須有新購保單的條件限制,消費者最好還是先評估是否需要保障!
壽險房貸 利率低於3%
比起目前政府優惠房貸利率二.九八%、勞宅貸款利率二.六八%,部分壽險公司推出的低利房貸專案確實比政策房貸更省息。例如,中華郵政壽險處推出的「優利屋」優惠方案利率,是按照郵局牌告二年期郵政定期儲金機動利率固定加碼,最低加碼利率自○.五個百分點起,以最新牌告利率計算,利率僅二.六六五%。

另外,壽險業者結合銀行推出的房貸專案,則多屬於「前高後低」、固定與浮動利率混合型的房貸。目前以瑞泰人壽與陽信商銀合作的前半年一.五八%最低,第七至二十四個月利率二.二八%,但須搭配與房貸等額的壽險保障;大都會國際人壽則針對保戶及特定族群,首年一律一.八八%,第二年起適用二.二五%固定利率,第三年起依四家行庫兩年期定儲指數加碼計息。國華、幸福與富邦人壽前半年 房貸利率也都低於二%。
利率漲 固定型房貸好
不過,隨著市場利率走揚趨勢底定,這種強調短年期低利,隨後採浮動利率的房貸專案,已經不如五年期鎖定固定低利的房貸專案吸引人了。
保誠人壽副總張鎮坤表示,在持續升息的壓力下,想要穩定家庭財務支出,固定型房貸會是現階段最佳的選擇。
以目前房貸戶的還款習慣來看,大多數的房貸結清年期為七至十年,加上現階段油價、電費、各項物價都紛紛調漲,荷包逐漸縮水的情況下,客戶若選擇長期固定、又不超過三%的房貸利率,不但可以「節流」,如果利率持續走高,還能達到「避險」的效果。
目前壽險公司推出五年期以上、利率低於三%的房貸專案者,包括保誠、幸福與三商美邦人壽。
不過,不論是混合型、指數型或是固定型等低利房貸專案,只要是壽險公司推出的,通常在申辦條件上有些限制,多數必須搭配新購保單,年繳保費二萬四千元以上,消費者應先理性估算一下自己的保障是不是買夠了,因為畢竟保費一繳通常是二十年,與每月省下近千元利息的優惠相比,仍須審慎考量。
新貸利率至少要降0.5%才划算
工商時報 B2/全民財富總體檢 【許(清爭)文/台北報導】

美國與央行持續調升存款利率,對於手中仍有房貸必須清償的貸款戶,無疑是加重負擔,消費者要不要將手中房貸搬家,以節省利息規避高利率風險?銀行業者指出,消費者將房貸搬家,要新貸行利率能比原貸行降○‧五%以上才划算,別讓轉貸付出的代價高於原先預期。
不是每個房貸戶想轉貸,就可順利轉貸成功,銀行表示,若是貸款人本身信用記錄欠佳,過去有延遲繳款紀錄,或者貸款標的物的地段太差、行情低落,轉貸銀行未必會接受。
消費者轉貸目的多半希望能逐低利而居,但銀行為吸引客源,推出的貸款方案利率,表面上看來都十分誘人,不過是否真正符合消費者低利訴求,就必須要細看貸款期內每年的利率變化。
如指數型房貸,多是採分年計息方式,真正的優惠,只有貸款的前幾年,一旦過了優惠期,利率多半會向上攀升,如果消費者只注意前幾年的優惠利率,恐怕無法反映出利息的總支出。
再來,要轉貸的消費者,還必須要付出其他的轉貸成本,如鑑價費、地方政府規費、開辦手續費、代書費等。
遠東商銀消金部襄理鄭順德表示,若與原銀行有尚有房貸合約限制消費者,最先付出成本,是必須負擔與原申貸銀行的轉貸違約金,一般行情約為一個月以上的本利攤還額,或是原貸金額的○‧五至一%,以原貸兩百萬元為例,違約金約一萬至兩萬元不等。
若與原銀行間無違約金糾紛,就可進行轉貸作業,由於轉貸是與跟原貸行以外的銀行申請房貸,所以轉貸戶還是必須支付三千元至五千元不等的開辦費,但這些費用都可向新貸款銀行爭取降低或免收。
且新貸銀行仍要重新鑑價,遠銀表示,本國銀行近年來已沒有收取鑑價費,但外商銀行會委外請鑑價公司重新評估,有些銀行還要消費者自行負擔。

另外,還有地政規費及代書設定塗消費用,銀行行員表示,若有時間消費者也可以自己「跑」,如此就可以省下五千元以上的代書費。因為只要備妥貸款人身份證、所有權狀、土地謄本、建物謄本給轉貸行,待轉貸行核貸後,向銀行申請「土地建築改良物抵押權設定契約書」,再到地政機關重新設定抵押權,即可省下代書費用。
林林總總計算下來,如果轉貸銀行利率與原銀行差距不大,轉貸也未必划算,為避免白忙一場,在決定轉貸前,消費者可以上各銀行網站試算貸款利率,或嘗試與原貸款銀行要求調降利率,以免到最後白白浪費許多時間。
增貸部分利息支出 不得抵稅
工商時報 【黃惠聆/台北報導】

利率蠢蠢欲動,各銀行也悄悄地調高牌告利率,你的房貸利率是否也被調升,而且調得很不合理。沒有關係,因為市場資金充沛,卡債事件之後,有不少銀行開始衝「房貸」,轉貸很容易,不過,轉貸時除了考慮貸款利率外,還要注意,若貸款額度高於前次貸款餘額,在申報所得稅時,增貸的利息支出可不能抵稅!
一位黃先生在七、八年前買了一棟房子,但因A銀行只願意用優惠利率借給他二百萬元,為了順利買下這房子,因此再向他姐姐借了三百萬元。後來,他的另一家往來銀行B銀行不但願意可以提供更低貸款利率,而且還願意借給黃先生更多的額度,於是黃先生就決定轉貸,並向B銀行將五百萬元,其中三百萬元還錢給他姐姐。
不過,二年後,黃先生卻接到國稅局的補稅通知,要他再補三萬多元,讓他嚇一大跳。
經查詢下才知道,從A銀行轉到B銀行的增貸的三百萬元的借款利息支出都不能扣抵稅額,A銀行的房貸利息支出是九萬多元,增貸之後的購屋借款利息是十五萬元,但是增加的六萬元利息支出都不可以扣抵稅額。不僅如此,因為這三百萬元是黃先生姐姐的「私房錢」,他姐姐不想讓他姐夫知道,於是要求黃先生先幫她存定存,黃先生又用自己的名義幫姐姐存這筆錢,當年年終又有定存利息收入。
但在申報綜合所得稅時,增貸的三百萬元的利息支出不能扣抵,而且列舉扣除額中購屋借款利息必須扣除當年度利息收入,於是黃先生五百萬元自用住宅購屋借款利息支出的十五萬餘元,就這樣被國稅局完全給剔除了。
因此,一般民眾在為房貸「搬家」時可要留意,「增貸」的房貸利息,國稅局可不認帳喔!原本為了省利息轉貸,但是轉貸後,所有房貸利息支出都不能扣抵,因此,算來算去,黃先生並未因轉貸「佔」到便宜。
此外,也並不是所有的房貸利息支出在申報所得稅時都有「三十萬元」的扣抵稅額,建華銀行副理高國興表示,要能抵稅,必須因自用住宅的購屋借款,若只是因需要資金而拿房地契向銀行抵押,這筆利息支出在申報所得稅時也是不能扣抵的,至於一些理財型,強調「隨借隨還」的房屋貸款收據,即使申請,被國稅局查到也是會被剔除的。
四類型房貸比一比 靈活的、穩定的 隨你挑
工商時報 【徐秀美/台北報導】

油價高漲、利率逐漸走高,房貸族思索再這樣下去,房貸利息將會壓得喘不過氣!市面上大多有固定型、指數型、理財型和抵利型房貸 商品,以指數型為最大宗,也藉此衍生出「前低後高」和「遞減型」等指數型相關商品,民眾得好一好比一比,挑選最適合的商品,讓自己房貸背的更輕鬆。
以當前通貨膨脹再起,利率逐年走高,固定型房貸商品算是較為划算的稀有商品,但銀行業者不諱言指出,「現在沒有一家銀行有膽敢推出固定型商品,在利率走高時代,推出這商品,簡直是冒風險!」。
因此,房貸族要撿便宜不容易,銀行打的算盤比誰都還要精,不過,沒有銀行管道,可以找壽險公司,當前就有壽險公司推出固定型利率,如ING人壽推出「安如泰山」二十年期放貸固定利率三‧五%,貸款金額一百萬以上都可以貸,身份不受限!
這麼好康的代誌!民眾在心動之際,也別忘了自己打一下算盤,未來幾年升息會不會走到三‧五%以上,若是會,哪麼你就賺到了,不會的話可能就是虧了。

永慶房屋契約部經理林國華認為,美國都快停止升息,雖然台灣還是負利率,將來利率還有升息空間,但利率要飆高到三‧五%的機率看起來不高,看一看,當前政府調高利率了,銀行房貸還在二‧一%多徘徊,滿手資金的銀行,調高利率的意願並不太高。銀行房貸主管透露,不認為未來利率會走四%。
通常固定型利率適合有固定工作,或自己做生意者,可以清楚知道每個月要付出多少利息支出,不擔心利率變化。
若真要選擇固定利率,上海商銀副理徐慶源建議,可選擇「前低後高」的前幾年固定利率,畢竟可以馬上看得到吃得到,不必對利率市場未來變化作壓寶動作。

一般來說,連動國內十大行庫的指數型商品,是多數國內民眾的選擇,如「前低後高」、「遞減型」都是屬於指數型。國泰世華銀行指出,這類房貸是當前市場的主流,民眾接受程度高,適用對象較為普遍,追求低利率,減輕房貸負擔。
舉例來說,自備款一百五十萬,貸款四百五十萬來說,固定利率三 ‧五%,二十年期,共需支出利息一百七十六萬三千五百八十九元;若是前二年利率二‧一四%,第三年後二‧九九%計算,利息支出為一百四十萬一千一百五十元,比固定利率少三十六萬二千四百三十九元。
但此前提是,未來利率都不變,因此,民眾在挑選房貸商品時,也要考慮整個大環境的變化。
另外,理財型和抵利型都是屬於靈活運用的房貸,可和指數型房貸 作為搭配,均具有省息的效果。
匯豐銀行指出,通常這類商品完全依靠民眾自身的需求來作配置,「理財型」適合擅長投資理財,資金時常進出的人;「抵利型」則適合貸款成數不高,存在活儲帳戶裡資金多的人。
林國華強調,貸款成數在八成的人,顯然手中資金不充裕,不可能有太多存款在活儲帳戶中,可以選擇搭配「理財型」,資金可隨借隨還,進出更靈活;貸款成數在六成以下的人,則可考慮「抵利型」商品,將多出來的資金放在「抵利型」帳戶中,抵扣房貸利息,又能備不時之需,不過,要特別留意的是,有些銀行所推的「抵利型」房貸 ,存在活儲存的餘額必須超過一定額度(如一百萬元以上)才可以「抵利」,如借五百萬用三百萬元,只算三百萬的房貸利率;若借五百萬用也四百零一萬元,戶頭剩下九十九萬,還是用五百萬計算貸款利息,九十九萬元用活儲存利率計息。
「分期型」、「循環型」房貸 由你選
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

回復型房貸有兩種,一種是「分期型」,另一種是「循環型」,兩者有什麼不同?民眾該怎麼選?中國信託零售融資處副總陳朝林表示,使用信用卡循環息或常動用現金卡的人,選「循環型」,可達到省息效果;至於有多筆帳單及高利率信用貸款、卡債,每月還款壓力大的人,最好選擇「分期型」。
陳朝林指出,根據該行統計,一般不使用寬限期的房貸族,也就是有在還本金、並非只繳利息的這類房貸族,平均每三.三年,可還清本金的一○%,六年半還清本金的二○%,九年半還清本金的三○%。舉例來說,若貸款三百萬元,三年多約可繳還三○萬元,陳朝林說,這些錢可以拿出來靈活運用,不管是短期週轉或是投資理財。
陳朝林表示,各家提供的回復型房貸,有兩種不同產品規格供客戶選擇,「分期型」是一次撥款,分期攤還本利,實質年利率約為三. ○九%至四.一九%,貸款期間最長可達二○年。
至於「循環型」就是隨借隨還,實質年利率約三.三%至五%,在回復額度之內隨時都可透過帳戶領出,作為機動性週轉資金支用。陳朝林解釋,「循環型」之所以利率略高於「分期型」,是因為「循環型」提供客戶額度,就算客戶不動用,這筆額度放在帳戶裡,銀行也要花一筆帳戶管理成本,這就是為何「循環型」的利率略高於「分期型」的原因。
利率升升不息 年輕購屋族 省息有訣竅
工商時報 【蔡惠芳/台北報導】

銀行又升息了,在一片升息中,「六年級」年輕購屋族,要怎麼貸、才最省息?其實最要小心的是所謂「前低後高」的指數型房貸。
從二○○四年底開始升息至今,政策性優惠房貸的利率共計調高了 ○.五五五%。若以貸款一百萬元、分二十年攤還計算,每個月總共較利率最低點時增加約二百七十元的支出,對於五、六年級生還算OK。
然而,雖然五、六年級生是目前房市的購屋主力,正值二十五歲至四十五歲的青壯年時期,可是也因為不少人手中既有現金的比例較低,或者資金已投入其他的理財管道,或有些人由於低利優惠房貸的激勵,而提前進場購屋,因此這類族群往往基於不及籌措足夠的現金作為購屋自備款,而比較倚重高額房貸。相對的,升息不升息,更攸關五、六年級生的房事問題。
今年以來鑑於雙卡風暴的衝擊,使得銀行無擔保個人信用貸款業務明顯緊縮且趨保守,因此放款業務紛紛轉向承作有不動產當作擔保品的房屋貸款,所以許多銀行大力推動前半年、或一年年息不到二%的指數型房貸,作為促銷專案,非常吸引購屋人。
中信房屋研究員林怡君分析,雖然與近三%的行政院優惠房貸相比而言,很多人會認為政策性優惠房貸已不再優惠,但是值得注意的是,一般銀行提供的所謂利率優惠,通常都只針對前幾年,後幾年很快便會調高回三%或四%以上。因此,除非是計畫在五年、七年內便將 房貸還清,且確定不需負擔提前清償違約金者,才較適用這種所謂「前低後高」的指數型房貸。
而仿行政院優惠房貸「一段式」利率計價的自辦政策性優惠房貸,包括中國信託(二.九二%)、國泰世華銀行(二.八二%)、台北富邦銀行(二.八二%)、復華銀行(二.六八%)等,均有這類產品,且現行利率均較央行略低一點。
自辦性政策優惠房貸與行政院優惠房貸,二者的差別在於,自辦性政策優惠房貸是以貸款成數來看,而非每一戶二百萬元或二百五十萬元的金額為貸款上限,因此可以省去再找搭配房貸的麻煩;但對某些不易與銀行打交道的購屋人來說,行政院優惠房貸只要符合資格便能申請,因此,在購屋資金的取得上,相對較顯容易。但以還款期間長的購屋人而言,此類一價到底的房屋貸款,會比「前低後高」階梯式的指數型房貸,來得適用。
永慶房屋經理林國華表示,六年級等年輕購屋客戶,在升息趨勢下,除了必須針對本身經濟能力、償債能力、利率回升的風險審慎評估之外,建議房貸族仍需謹守購屋支出不超過所得三分之一的界限,並加計失業及意外風險,手邊至少需多保留三、五十萬元的安全存款,以應不時之需,讓「買屋」這項人生中最大的消費與投資,進行得更加順利與完美。
兩式齊出 擊敗長短期房貸
工商時報 【李佩真/台北報導】

在利率緩升的情況下,該如何選房貸?房仲業者建議,預計長期還款者,可以考慮選擇「一價到底」房貸,若短期還完者,則選擇「前低後高」的階梯式指數型房貸有利。銀行業者指出,由於各銀行推出的房貸套餐條件不同,在選房貸前,經過試算最保險。
央行升息後,郵政定期儲金二年期機動利率也再調高○.○六個百分點,達到二.一○五%,連帶使得行政院優惠房貸的利率,提高為二.九八%,而勞工建購住宅貸款為二.六八%,青年首購低利貸款則為二.一○五%。
在利率緩升的情況下,民眾該如何選擇房貸?很多人以最低利率為優先考慮指標,不過,規劃的還款時間長短,也需納入考量,作為選擇房貸的指標。
中信房屋指出,一些行庫推出前半年、一年不到二%的指數型房貸 促銷專案,但利率優惠多只有短期,第三年後,很快便會調高回到三、四%以上。因此,計畫在五年、七年內便將房貸還清,而且確定不需負擔提前清償違約金者,較適用這種前低後高的指數型房貸。
銀行房貸業務主管表示,如果是短期五至七年可以還完,可以選擇「前低後高」式指數型房貸,如果規劃分長期,如二十年償還,則可考慮以政府優惠房貸,或者銀行推出的「一價到底」式房貸。
不過,要注意的是,所謂「一價到底」的優惠房貸,不是二十年期利率都一樣,而是指「加碼幅度」一樣。因為各家行庫房貸條件不同,在選擇上,也建議多方比較、試算,並且一定要以年百分率來看最保險。
回復型房貸 隨時留意帳戶餘額 當租金不足繳納貸款,銀行會主動借錢,利息按天計算
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

美國升息,央行也跟進,全台房東請小心,下一個升息受害者可能就是你。

高雄一位黃小姐透露,大約一年半之前,她在台中買了一棟新房子,黃小姐把房子租給別人,自己升格當房東,每月她跟房客收租金六千元,請房客主動匯到她的房貸帳戶,支付五千七百多元的房貸應繳金額。
由於黃小姐家住高雄,天高皇帝遠,很少關心台中房子狀況,也不太過問房客繳款事宜,或是銀行房貸的還款問題。
前陣子,黃小姐心血來潮,拿起房貸帳戶本子一刷,發現戶頭裡面竟然每個月多出一筆兩百多元的款項,她心想,可能是房客每個月繳的房租,租金扣抵掉給銀行的房貸款項之後,多出來的錢。
黃小姐不疑有他,開心地拿提款卡提錢出來花。剛開始,她先領三千元來花,後來有一次,她領了三萬元。但是,黃小姐愈想愈不對勁,怎麼可能銀行帳戶裡的錢愈領愈多,她有點不安,再度拿本子去刷,一看不得了,帳戶裡頭的數字居然變成了四萬元,而且還有一筆一千多元的利息。
黃小姐緊張地打電話去銀行查詢,銀行人員告訴她,因為央行升息的關係,房貸利息也跟著調高,使得每個月應繳五千七百元的房貸金額,升到了六千一百元。

但因為黃小姐的房貸屬於回復型房貸,也就是「本金還掉,可以再借出來」,借款則按天計息,比房貸利率再高個○.六%左右,因此,當房客租金不足以繳納房貸,或是黃小姐拿提款卡領錢出來花的時候,對銀行系統來說,都已經開始動用借款了,而這些錢也都需要按天計息。
被銀行收取利息,黃小姐覺得很冤枉,她說,當初她買房子,都是透過代書辦理,她根本搞不清楚代書辦得是哪一種房貸,再加上她平常也沒在關心注意央行升不升息,更不知道升息會增加她繳房貸的負擔。
銀行房貸主管表示,類似像黃小姐這樣的例子,確實不少,很多房東都是靠房客租金在繳房貸,根本沒在注意升息問題,等到央行連續七度升息,銀行來函催繳房貸,才發現原來當初要求的房客租金,早就不夠支付每月應繳房貸金額。
   除了升息造成困擾之外,銀行主管表示,有些民眾不知道自己申請的是具有透支功能的帳戶,或是有「隨還隨借」功能的房貸,雖然帳戶裡頭沒錢,但還是可以借錢出來,不過銀行要收利息。
正因為對這類新產品不熟,民眾很容易跟銀行發生糾紛,有的民眾確實情有可原,銀行會檢視狀況,給予無息或是利息減免,但本金還是要還,有的民眾則是摸摸鼻子認賠了事。
台新銀行提醒民眾,申辦房貸或是相關帳戶時,一定要問清楚產品內容,同時,也要養成定期刷存摺的習慣,隨時關心帳戶內的金錢流量,可以減少許多不必要的糾紛。
去除四大迷思 房貸也可理財
工商時報 【吳佳晉/台北報導】

全台負債族何其多,不只是卡奴為債所苦,只要有揹房貸,都算負債一族。很多人辦房貸,一心只想「快點辦下來,然後快速還完」,銀行業者表示,房貸早已不再只是單純的負債,它還可以理財,聰明的房貸高手,就是把不動產變動產。
根據統計,國人的房屋自有率,高達八五%,大多數人的夢想,就是擁有一棟自己的家,然而,房價動不動就是數百萬或上千萬元,大部分民眾都是透過房貸,一圓夢想。
很多人都把「房子」跟「不動產」、「流動性低」畫上等號,中國國際商銀表示,一般人還清房貸的年限,約在七到十年,如果懂得靈活運用房貸資金,可以讓自己或家庭的理財更具彈性。
迷思一:低利率為首選
銀行業者表示,多數人在辦理房貸時,常常犯了四大迷思。第一,挑房貸是「以低利率為唯一選擇」。
建華銀行指出,各家銀行包裝房貸的手法不一,有的標榜第一年超低利率,有的用三年的優惠利率來訴求,也有的強調較長的貸款期限,然而,不管哪一種行銷包裝,民眾只需要問經辦人員「平均年利率是多少」,就可以輕易比較出哪家房貸利率最划算。
迷思二:借越多錢越好
目前,各銀行長天期的平均利率牌告數字,差異不大,建華銀行指出,銀行對貢獻度不同、往來深度不同的客戶,利率優惠條件的標準也不同,因此,精打細算的客戶,不能只看短期牌告利率較低,就以此當作選房貸的標準。
   其次,房貸族的第二個迷思,就是以為「借的錢愈多,才是好房貸 」。不少民眾認為,百分百房貸是好商品,卻忽略了多借錢必須負擔更多的利息,特別近來市場利率向上翻揚,借款人的負擔有跟著增加。台北富邦銀行表示,有貸款的民眾,還是應衡量自己的還款能力。
迷思三:房貸只能還
第三個迷思,就是以為「房貸只能還,不能靈活運用」。建華銀行指出,近幾年房貸商品不斷推陳出新,以前那種「只能還」的舊式房貸,早就落伍了,改由「可以隨借隨還,有借才會計息」的理財型房貸,取而代之,非常適合有理財需求的民眾。
迷思四:動用房貸寬限期

最後,也是最容易被忽略的一點,就是「動用寬限期或拉長貸款年限來減輕繳款負擔」。對年紀輕、收入不豐的房屋首購族來說,善用 房貸寬限期,並把房貸還款期限從二十年拉長到三十年,確實可以降低月付金,分散房貸壓力。只是,這樣一來,等於都在付銀行利息。
銀行業者表示,如果不想讓銀行賺太多利息,貸款戶最好不要輕易地動用寬限期的優惠,如果單純只是需要臨時週轉或是投資需求,善用理財型房貸,便可以達到「隨借隨還」的目的。
四類型房貸比一比 靈活的、穩定的 隨你挑
工商時報 【徐秀美/台北報導】

油價高漲、利率逐漸走高,房貸族思索再這樣下去,房貸利息將會壓得喘不過氣!市面上大多有固定型、指數型、理財型和抵利型房貸 商品,以指數型為最大宗,也藉此衍生出「前低後高」和「遞減型」等指數型相關商品,民眾得好一好比一比,挑選最適合的商品,讓自己房貸背的更輕鬆。
以當前通貨膨脹再起,利率逐年走高,固定型房貸商品算是較為划算的稀有商品,但銀行業者不諱言指出,「現在沒有一家銀行有膽敢推出固定型商品,在利率走高時代,推出這商品,簡直是冒風險!」。
因此,房貸族要撿便宜不容易,銀行打的算盤比誰都還要精,不過,沒有銀行管道,可以找壽險公司,當前就有壽險公司推出固定型利率,如ING人壽推出「安如泰山」二十年期放貸固定利率三‧五%,貸款金額一百萬以上都可以貸,身份不受限!
這麼好康的代誌!民眾在心動之際,也別忘了自己打一下算盤,未來幾年升息會不會走到三‧五%以上,若是會,哪麼你就賺到了,不會的話可能就是虧了。

永慶房屋契約部經理林國華認為,美國都快停止升息,雖然台灣還是負利率,將來利率還有升息空間,但利率要飆高到三‧五%的機率看起來不高,看一看,當前政府調高利率了,銀行房貸還在二‧一%多徘徊,滿手資金的銀行,調高利率的意願並不太高。銀行房貸主管透露,不認為未來利率會走四%。
通常固定型利率適合有固定工作,或自己做生意者,可以清楚知道每個月要付出多少利息支出,不擔心利率變化。
若真要選擇固定利率,上海商銀副理徐慶源建議,可選擇「前低後高」的前幾年固定利率,畢竟可以馬上看得到吃得到,不必對利率市場未來變化作壓寶動作。

一般來說,連動國內十大行庫的指數型商品,是多數國內民眾的選擇,如「前低後高」、「遞減型」都是屬於指數型。國泰世華銀行指出,這類房貸是當前市場的主流,民眾接受程度高,適用對象較為普遍,追求低利率,減輕房貸負擔。
舉例來說,自備款一百五十萬,貸款四百五十萬來說,固定利率三 ‧五%,二十年期,共需支出利息一百七十六萬三千五百八十九元;若是前二年利率二‧一四%,第三年後二‧九九%計算,利息支出為一百四十萬一千一百五十元,比固定利率少三十六萬二千四百三十九元。
但此前提是,未來利率都不變,因此,民眾在挑選房貸商品時,也要考慮整個大環境的變化。
另外,理財型和抵利型都是屬於靈活運用的房貸,可和指數型房貸 作為搭配,均具有省息的效果。
匯豐銀行指出,通常這類商品完全依靠民眾自身的需求來作配置,「理財型」適合擅長投資理財,資金時常進出的人;「抵利型」則適合貸款成數不高,存在活儲帳戶裡資金多的人。
林國華強調,貸款成數在八成的人,顯然手中資金不充裕,不可能有太多存款在活儲帳戶中,可以選擇搭配「理財型」,資金可隨借隨還,進出更靈活;貸款成數在六成以下的人,則可考慮「抵利型」商品,將多出來的資金放在「抵利型」帳戶中,抵扣房貸利息,又能備不時之需,不過,要特別留意的是,有些銀行所推的「抵利型」房貸 ,存在活儲存的餘額必須超過一定額度(如一百萬元以上)才可以「抵利」,如借五百萬用三百萬元,只算三百萬的房貸利率;若借五百萬用也四百零一萬元,戶頭剩下九十九萬,還是用五百萬計算貸款利息,九十九萬元用活儲存利率計息。
房貸配壽險 負擔分期避險加分
工商時報【許(清爭)文/台北報導】

房地市場蓬勃發展,銀行辦理消費性房貸業務餘額即將突破四‧八兆元,銀行對於授信案件,往往要求客戶投保產險用以保障財產的安全,卻忽略客戶人身安全保障,我們不禁要問,高達四‧八兆元債權有多少客戶具有足夠的風險規劃?
試想一件房貸案件貸款期間長達二○年,這期間一旦申貸戶發生意外,遺留給家人的往往是沉重負擔,房貸客戶規劃風險搭配壽險的需求越來愈多,第一銀行優先推出「全民安家」房貸保障專案及「一貸雙享」客戶保障專案,提供客戶經濟實惠兼具避險功能的壽險及健康險規劃。
房貸壽險配合房貸期間長達十至二○年,保障期間較長,一次躉繳保費有時會造成客戶負擔,第一銀行表示,針對房貸壽險保費繳納搭配專案貸款,讓客戶於房貸還款期間,併同繳納保費,輕鬆分期。
同時客戶還可自由選擇足額保障的平準式壽險,或保費經濟實惠的遞減式壽險,兩者皆不限職級、單一費率,較市面上傳統業務員攬件之壽險保費更便宜,這些都是第一銀行提供給房貸客戶專屬優惠。
除定期壽險外,第一銀行也與保險公司合作,提供結合意外險及重大疾病險的「一貸雙享」保險專案,讓客戶健康及不幸發生意外事故時,更有保障。
此方案採年繳的繳費方式,降低客戶負擔,若是發生身故、全殘或重大疾病,將立即提前給付百分百保額,意外傷害二至六級殘廢等級,則是給付五至七五%。保費也不分性別,只要年齡在二十至六十歲,職業類別為一至四級,每百萬元的保障,每日保費只需二十三元。
近來房地產市場熱絡,許多民眾都有置產的計畫,在幫房屋買保險的同時,也別忘了客戶本身的保險,第一銀行指出,一銀的產品線最為齊全,無論是躉繳型的「全民安家」壽險專案,或是年繳型的「一貸雙享」意外重大疾病險專案,都能符合客戶需求,讓客戶無後顧之憂。
蝸牛族 挑殼更要挑房貸
工商時報【李佩真/台北報導】

物價上漲,房價也漲,新一代年輕人要購屋,壓力可說越來越沈重,買屋購屋要量力而為,挑對房貸也很重要,銀行業者建議,在選擇 房貸商品時,首先應該先分析自己的資金用途和需求,瞭解風險狀況,來選擇適合的房貸商品。
彰化銀行建議,消費者在挑選房貸的時候,首先,應該分析個人的資金用途,是屬於購屋不足款所需的長期資金,或者是理財週轉所需的短期資金。先依據個人的資金用途及風險承受情形,選擇各金融機構的同類貸款,比較後,最後再決定採用那一家銀行的房貸。
以資金用途來講,屬於長期資金需求,需要以月收入作為還款來源者,可選擇定儲利率指數房貸,而銀行所提供的定儲房貸,會以個人職業的穩定性高低訂定不同貸款條件,借款人可依個人的情況替自己爭取較優的條件。
另一種理財型房貸,則適合積極理財型的人,可活化固定資產的資金,尋求報酬率高的投資機會,以快速累積個人淨資產。此外,有也結合上述二種類型的房貸,亦即結合房貸及循環額度,部份攤還的本金可轉為隨時動用的額度,消費者可同時兼顧二樣資金需求。
而為了保障繳款期間可能發生的風險,購屋族也可搭配保險的房貸 商品,因應突發狀況並保障家庭資產的完整,對利率變化較敏感的人而言,可選擇長天期固定利率,控制每期攤還金額。
所謂「貨比三家不吃虧」,購屋除了多看、慎選房屋外,挑選房貸 也是一樣,最好能先經過試算。彰銀建議,金融機構競爭非常激烈,消費者在選擇房貸時,應多比較各銀行的貸款條件,例如可貸成數、利率、有無收取帳戶管理費或違約金等。
當然,對於購屋所需的長期資金,除了銀行的一般房貸外,政府提供多種優惠房貸,消費者則可以享受二十年,甚至三十年的低利房貸 ,政府政策性房貸主要有央行優惠專案貸款、勞工購建及修繕貸款、青年購屋低利貸款等,政策性房貸訂有借款金額上限,借款金額超過上限者可搭配銀行的一般房貸。
提前清償違約金 收取有但書 銀行應以「個別磋商條款」約定主動告知貸款戶 否則不得收取
中國時報【黃筱珮/台北報導】

銀行推出房貸或消費性貸款時,往往規定還款期限,消費者若提前還款,銀行就會收取「提前清償違約金」。行政院消保會昨天表示,依據新規定,即起銀行若要收取提前清償違約金,應以「個別磋商條款」方式,與消費者約定,否則不得收取。

行政院消保會發言人邱惠美表示,提前清償違約金收取與否,由各家銀行自訂,有些銀行認為消費者提前還款,減少銀行利息收入,因此需另收一筆違約金。
邱惠美說,許多提前清償違約金的糾紛,起因於消費者在貸款時,未仔細閱讀定型化契約條款,有些銀行在其中規範提前清償違約金的收取方式,卻未明確告知消費者,日後易衍生糾紛。
經消保會與金管會、銀行公會協商,銀行公會已調整授信準則第九條:「銀行辦理個人購屋貸款(含自建住宅)及各項消費性貸款,如約定收取提前清償違約金者,應以個別磋商條款方式約定,如未以個別磋商條款方式約定,則不得收取提前清償違約金」。
另外,銀行對於提前清償違約金的收取方式,還應遵守「提供消費者選擇權」及「違約金遞減」二項原則。
消保會解釋,銀行應主動告知消費者有哪些貸款是需要收取提前清償違約金、哪些貸款不需收取,讓消費者選擇。
其次,收取提前清償違約金的方式,應採遞減方式,例如一年還清與五年還清貸款的提前清償違約金,後者應該較少才合理。
消費者若有不得已事由,需提前清償者,包括:提供貸款抵押之不動產遭政府徵收、提供貸款抵押之不動產遭天災毀損、借款人死亡或重大傷殘、銀行主動要求還款等狀況,銀行不得收取違約金。

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