【不動產】房地產新訊 960415

2007/04/12
裕隆新店B廠區造鎮 廣邀建商 月底前舉行招標說明會,三個月內完成投、決標手續
工商時報 A14/產業1(商業/不動產)【沈美幸/台北報導】
裕隆汽車公司為加速開發新店B廠區,總值超過五百億元的造鎮計畫步伐,裕隆昨(十)日宣布,本月底之前由裕隆總經理陳國榮親自主持招標說明會,公開邀請國內外優良建設及開發公司參與,預計三個月內完成投標及決標手續,今年底或明年初正式簽約。裕隆汽車副總經理韓正平強調,擴大邀請國內外建設團隊參與開發,並不表示已否決元大及潤泰兩大集團參與投標資格。

裕隆汽車公司為加速開發新店B廠區,總值超過五百億元的造鎮計畫步伐,裕隆昨(十)日宣布,本月底之前由裕隆總經理陳國榮親自主持招標說明會,公開邀請國內外優良建設及開發公司參與,預計三個月內完成投標及決標手續,今年底或明年初正式簽約。裕隆汽車副總經理韓正平強調,擴大邀請國內外建設團隊參與開發,並不表示已否決元大及潤泰兩大集團參與投標資格。
備受各方矚目的裕隆新店B廠區土地開發案,目前已著手進行公共設施開發,預計今年底或明年初,捐給台北縣政府以便完成地目變更手續。為此裕隆資產開發部昨日正式宣佈,裕隆新店B廠區佔地九‧ 一六公頃土地,其中住宅用地七千五百坪、商業區為九千三百坪,經該公司審慎策劃,決定對外公開邀請國內外的建設團隊共同規劃、開發與營運。由於必須等到有興趣的團隊主動接觸,才會舉行公開招標說明會,現暫定四月底之前,由裕隆汽車總經理陳國榮親自做說明。
裕隆汽車主管指出,裕隆汽車計劃將新店B廠區土地打造為大台北南區新核心,涵蓋豪宅、商務辦公大樓、精品百貨,以及與類似美麗華百貨或高雄統一夢時代的摩天輪的休閒娛樂等部分,總開發面積達十五萬坪,以目前附近新推建案每坪售價三十六萬元,裕隆有信
2007/04/14
北市中正區 豪宅新戰場
中國時報 B1/財經焦點【王莫昀/台北報導】

北巿中正區接連兩塊公有地先後以刷新區域歷史天價標出,房仲業者指出,此將奠定中正區躋身豪宅新聚落的地位,未來房價可望與大安區、大直重劃區以及天母地區並駕齊驅,並將帶動周邊的中古屋市場再攀高峰,不過是否為2007年房市帶來指標性的多頭意義,未來仍值得觀察。
受到日前寧波西街公有地高價標出的激勵,昨日台銀牯嶺街土地再接再厲,由力麒建設以每坪291萬得標,信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,由於這塊土地有近千坪的基地規模,在市中心可謂幾近絕版,自然會吸引眾家建商搶標。
他指出,原本市場即相當看好此案,認為有機會挑戰每坪250萬以上的高價,加上開標前一天,同區寧波西街案創區域天價標出,在在刺激台銀牯嶺街土地買氣。
由於每塊土地容積率並不相同,因此以每坪容積單價比價較為客觀。例如,去年新光以每坪274萬標下信義聯勤土地,雖說就土地單價而言並非最高,但折算每坪98萬的容積單價可謂創下歷史紀錄,也因此日前寧波西街公有地以容積單價96萬元脫標,引發市場關注! 心推住宅建案,每坪售價可突破三十六萬元價位,整個開發計畫的市值將推升至五百億元以上。
裕隆汽車主管表示,裕隆基於尊重專業建設團隊,公開招標說明會並不對有興趣建商或開發公司作資格設限,而是等到接受標案後,才進行資格評選,而曾參與國內外豪宅及商務辦公大樓經驗或實績者,勝出的機會大增。
至於牯嶺街案的容積單價雖未超出寧波西街案水準,但以83萬元的價位決標,同樣令人咋舌。
不過,信義房屋認為,公有地標案屢創新高,是否為2007年房市帶來指標性的多頭意義,未來仍值得觀察。但北巿土地售價,在公有地 標售間不斷推升,許多建商已大感吃不消,已有業者認為,此將提高推案風險,因此,大型建商如元大、昇陽、鄉林等建設,努力標地之餘,也積極以參與都巿更新開發建地。
昇陽建設總經理簡伯殷指出,建地售價飆漲,但房巿多頭不知還會走多久,為了降低營運風險,昇陽已參與台北縣政府前等多件都更案。
2007/04/14
台北市牯嶺街近千坪建地,力麒以27.89億奪標,刷新國有地標售新高紀錄 每坪291萬建中學區飆天價
工商時報 A1/要聞【蔡惠芳/台北報導】

台灣「土地神話」再度改寫,建國中學「明星學區」奪下全台公有地住宅區天價寶座。力麒建設昨(十三)日在台銀公開標售不動產時,以總價二七.八九億元、每坪二九一.二萬元的天價,擊敗新光人壽、皇翔建設等十家競爭對手,標下牯嶺街近一千坪的建地,刷新去年三月新光人壽以每坪二八五萬元標得聯勤信義俱樂部土地的新紀錄。
台銀標售牯嶺街九五七.七坪土地造成激烈搶標,原本就在業界預料中,且由於底價達一六.六億元,估計手中沒有二十幾億元的公司,絕對不敢上台較勁。
昨天開標會場果然被擠爆,且競標者統統是上市櫃公司、知名大型建商,包括國美建設董事長盧明德、皇翔建設、宏普建設、九昱建設、吉美建設、太子建設、元利建設總經理蔡建生、新光人壽、國泰建設、寶佳建設機構董事長林陳海及力麒建設,都是重量級公司。
開標結果由力麒以二七.八九億元、每坪二九一.二萬元的價格得標,出價排名第二的是新壽(二六.五八億),第三是皇翔建設(二五.九九億);不過與出價最低的林陳海十七.五八億元、國建的十七.七六億元,差距在十億元以上,顯示各家公司對於市場行情的認知相當紛歧。
力麒經理柯賢仁表示,力麒主要是參考欣隆前天以每坪二一五萬元標下國產局寧波西街土地,以這筆土地每坪單位容積的地價為八三‧ 二萬元,保守推估牯嶺街這塊地應可推到每坪八十五至九十萬元,下半年通過都審後就會推出。
力麒搶下台銀牯嶺街土地,雖創下住宅區成交行情的天價;但中華民間不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華分析,這塊地的容積率為二二五%和四六八.四九%,較聯勤的二七七%要高,因此換算每坪單位容積的地價,為八三.二萬元,還比聯勤的一○三萬元、寧波西街的九五.七二萬元要低,就土地行情來說,還算市場可接受的範圍。
2007/04/13
北市中正區創天價 建商搶標精華地
中國時報 B1/財經焦點【王莫昀、唐玉麟/台北報導】

台北市建商高價搶購土地越來越激烈!財政部國產局昨天標售北市中正區建國中學明星學區旁的北市寧波西街精華地,面積357坪,在 21組人馬搶標下,結果由欣隆建設以7.69億元得標,每坪單價首度突破200萬元,每坪決標價為215萬元,高出底價1.1倍,創下區域住宅用地歷史天價。
欣隆建設昨天打敗基泰、力麒、吉美等競標業者後,相當低調。欣隆建設人士說,該公司最後能得標,感到相當意外,未來將規畫為豪宅。
台銀今天下午將標售北市牯嶺街81巷的土地,面積約1000坪,地目為住三。這塊地,原本是約2000坪,但其中約1000坪是日本宿舍不在 標售之列,已被北市府列為市定古蹟或歷史建築物。
21家競標 每坪215萬元
此外,國產局昨天公告4月26日標售軍方委託國有地計14宗,其中,位處北市長春路258巷20號附近,面積409坪,地目為住三,總底價為3.17億元。另有北市瑞安街23巷24弄附近,緊鄰大安森林公園,面積104坪,地目住三,總底價8650萬元。
對台銀與軍方土地近期內陸續釋出,昨天基泰、力麟等建商均表示,已評估參與競標。
國產局昨日標售13宗國有地,結果標脫率83%,總決標價13.44億元,超出總底價75.22%。其中,位處北市建國中學明星學區,面積 357坪,地目住三,總底價3.66億元、每坪底價102萬元,在宏普、力麒、安家國際、基泰、吉美等21組業者競標下,結果由欣隆建設以7 .6999億元得標,較第二高價白姓人士多出6千餘萬元,引起市場注目。
台銀今標售近1000坪地
今年初在中正區推出「元大一品苑」豪宅案的元大建設總經理黃仁勇說,這塊基地雖不大,但在台北巿可用建地越來越稀有的情況下,業者開高價競標十分正常,以這項標案前兩標價差低於10%來看,業者對土地價值看法,可謂有志一同。
2007/04/13
蓋成豪宅每坪將直逼百萬大關 中正區房價可望追平大安區
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/台北報導】

一年前,台北市大安區聯勤信義俱樂部國有地標售時創下每坪二七五萬元的天價,迄今仍是全台灣住宅土地區歷史天價的紀錄保持者,奠定這兩年房地產市場多頭的指標意義,掀起建商搶標公有地的風潮,昨天國產局再度標售的建國中學後側寧波西街土地,每坪標脫單價高達二一五萬元,遠超過市場預期,房仲業認為未來十二年國教政策,拱托出建中學區的明星地位,是造成天價搶標的關鍵,未來若蓋成豪宅,每坪房價將直逼百萬元大關,甚至有追平大安區的實力。
信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示,中正區因有總統官邸,加上愛國東路、牯嶺街附近治安良好,而且在建中「明星學區」效應拱托下,附近房價預測應會產生一波補漲行情。最近陸續湧入建商購地,推出創當地天價的新案,因此欣隆建設以每坪二一五萬元得標,雖比底價高出一倍以上,仍符合市場預期。
不過,吳銘鴻分析,依據每坪二一五萬元的得標價推算,這塊基地的推案須達到每坪九十萬元以上,才有獲利空間。雖說此一價格在建中學區有一定程度的挑戰,但由於最近「元大一品苑」的每坪百萬熱賣的加持,帶動建商對於中正區房價的信心。
台銀將在今(十三)日標售位於牯嶺街近一千坪的土地,依底價一六.六億元推算,每坪標售底價為一七三.三萬元,房仲業者認為由於緊鄰「百達富麗」、「元大欽品」等名宅,行情上看每坪六十萬元,因此台銀今天標售土地勢必成為各大建商角力的焦點。
接下來,下週還有一場十九日即將登場的台汽公司標售承德路土地 ,面積一三七六坪,這些屬千坪規模的土地,標售結果都被視為建築業看待明年房地產景氣榮枯的重要指標。
2007/04/13
《房地產個案》台北縣板橋「沐夏會館」新板特區崛起 坐擁優勢
工商時報 B6/房產資訊專輯

恆合建設以營造起家,在建築本業的領域,擁有更扎實的品質基礎,從建築看不見的細部到進化外觀美學,恆合建設在大台北地區各精華地段精雕精品建築。恆合建設視二○○七年關鍵的轉捩點,將同時推出板橋「沐夏會館」、南港「漱夏行館」、天母「天廈」。
「沐夏會館」現場專案柯仲武表示,在新板特區行情以四十五萬新高價追平台北市區房市後,真正具有投資價值、補漲潛力的房市區段,是「前一站」。尤其,台北與板橋交界的第一站「江子翠站」,區內華江橋、萬板大橋、華翠大橋、光復橋等四條大橋直通台北,三分鐘車程直達新板特區,交通的優勢顯示「新板橋特區」正在崛起。位處此區段的「沐夏會館」坐擁藝文中心、音樂公園,江子翠捷運站商圈,近統轄新板四鐵共構新巨鑽。柯仲武表示,房產投資要選定同時擁有成熟商圈與未來遠景的案件和區段,未來,新板橋特區才是主角。
「沐夏會館」規劃二至四房泳池花園會館,七五○坪基地,只用二五○坪來蓋房子。「沐夏會館」不只首創板橋地區菁英級泳池花園會館,更以一座近五百坪中庭營造VILLA級的生活情調。
地址:雙十路一段二號。
洽詢電話:(○二)八二五一三七六六。
2007/04/13
北市都更再掀投資熱 老屋改建 身價三級跳
工商時報 C4/投資焦點【蔡惠芳/】

「八德路中國國民黨中央黨部大樓對面,最近一戶屋齡三十年的老公寓房子成交了,每坪四字頭妳相信嗎?」一位資深房地產業界前輩頗有自信的說,愈老的高齡屋,愈是有人搶著要!為什麼?很簡單,「抱地不抱屋」、「老屋挖黃金」嘛!
中古屋挖黃金 首挑地段
這位擁有二十幾年資歷的業者說,現在台北市愈是低樓層、愈是老舊公寓的高齡屋,反而躍居為炙手可熱的大熱門,只要一求售、立刻很多人排除搶著買,因為有都市更新的潛在商機。
現在台北市的房子,大多是二十八歲到三十二歲的高齡屋,以一般加強磚造RC結構的房子來說,平均壽命只有三十五年,再過幾年恐怕不太容易再向銀行借到錢,房屋結構老舊也可能禁不起七級以上大地震的考驗,當然停車位嚴重不足、巷弄狹小救火和逃生都不容易,都是高齡屋的居住品質上的缺點和風險,從數據來觀察就可發現,目前台北市已完成土地和建物產權登記的住宅中,將近七成的房屋屋齡已逾十六年以上,呈現「老屋縱橫」的局面。
台北市屬於早期開發地區,在民國七十五年之前,大多以五層樓公寓型態住宅為主,之後才逐漸有華廈、大樓產品。
根據台北市地政處的數據顯示,在台北市屋齡在十六年以上的房屋 比例,高達六七.二%,其中十六至二十年屋齡的房屋占二七.一%,比例最高;二十一至二十五年者占二○.八%,二者總計高達四七.八%;而五年以內的新成屋,只占八.三%。
再看十二個行政區,其中以內湖區、文山區及南港區,算是台北市屋齡最年輕的三個區域,十年以下的新屋比例分別為三四.二%、四四.五%以及三八.八%,有超過一半的房屋屋齡集中在十五年以下、為台北市房屋年輕化的二個代表地區,尤其內湖區建物屋齡幾乎百分之百(九八.九%)都在二十五年以下,平均屋齡最年輕。反觀早期開發的士林區、萬華區,目前則有八成以上的房屋屋齡在十六年以上、屬於台北市房屋老化現象最明顯的地區,因此最值錢挖掘金礦。
都市更新的魅力,愈來愈大,也愈來愈受到重視和好奇,就是因為透過都市更新的改造,房屋價值和居住品質可能立刻提升,三十萬元的房子可能變成四、五十萬元的身價。
財團壓境 搶食都更大餅
房產業界「名嘴」戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立說,都市更新可能把「如花變志玲」,不過地段的「八字」很重要,例如在台北市就以中山、中正、信義、大安、松山這些「A級」區域,比較找得到房價低於附近區域房價一半左右的老屋,買來壓寶。除了外觀破爛老舊的老屋,可挖黃金之外,部分財團也早已相中都市更新的商機,悄悄壓寶。
去年行政院長蘇貞昌大筆一揮,正式核定兩千億元加速都市更新預算,做為獎勵都市更新的補助,啟動都市更新政策後,坊間「抱地不抱房」、「老宅挖黃金」投資術,即開始驗證在一些地標性的老舊建築物,作為將來申請都市更新、重塑地標的代表作。
自辦都更 門檻有三大項
目前台北市政府規定,民眾辦理都市更新有十四項條件,只要符合三項,即可自辦都市更新。
其中比較容易跨進的三個門檻條件,包括:一、屋齡年限超過三十年,二、基地面積逾三百坪,三、三分之二以上居民同意。
台北市政府都市更新處指出,並不是所有房子改建都能採用都市更新,若要申請都市更新,建築基地要一千平方公尺以上;屋齡也有限制,鋼筋混凝土結構的房子,三十年以上才能更新,鋼骨結構則要五十年以上。
當然,也是因為都市更新有一定的「門檻」條件在,所以有些老舊建築物還無法達到上述都更「門檻」,乾脆改走「老屋拉皮」一途,這也是去年初以來「老屋拉皮」逐漸開始盛行的原因。

2007/04/13
大台北329檔期新推個案達234個,看屋及銷售狀況溫和成長 小套房退燒 兩房躍居主流
工商時報 B6/房產資訊專輯【記者張海雲/台北報導】

三二九檔期銷售狀況,被視為未來房市發展的觀察重點,根據房仲 業者的統計,三二九檔期至今約兩周,看屋及銷售狀況仍處於溫和成長階段,但值得注意的是,今年小套房產品風潮不再,兩房住宅則取而代之躍居為銷售主流。
去年盛極一時的小套房產品,今年推案已明顯縮減。根據統計,今年大台北三二九檔期的新推個案多達二三四個,其中二十坪以上產品約占新推案的七七%;小套房新推案則主要集中在台北中山區,主力坪數十五坪以下純套房產品,則僅占新推個案數的二二‧六%,其中有一四%,屬於套房及兩房以上產品混合式的推案,全部規劃為純小套房產品的推案僅占八‧五%。
兩房產品除了符合社會潮流,對開發建商而言,也是一項進可攻、退可守的產品。今年以來,建商在評估部分地區小套房市場已逐漸接近飽和之下,改而增加兩房產品的規劃,除了單價仍可維持一定水準,總價也在購屋族群可接受的範圍內。以內湖、南港為例,目前市場每坪單價在四十至五十萬,總價則在九百至一千兩百萬之間。
2007/04/12
工業區變更商業區首例 基隆粉料廠變身 影城賣場進駐
中國時報 C2/基隆新聞【張謙俊/基隆報導】

市都委會通過基隆粉料廠變更為主題賣場及休閒娛樂商務中心案,業者回饋市府捐出3850平方公尺約1200坪土地,也是基隆市工業區變更商業區首例。
位在安樂路上的基隆粉料廠,早年為日本人創建,光復後由台灣農工企業公司經營,九十年關廠歇業後配合國營事業民營化政策資產標售作業,由絕色影城取得土地所有權,後由中華開發工業銀行為信託登記土地所有權人。
絕色影城為配合基隆港西岸及火車站周邊都市更新開發,向市府提出為主題賣場及休閒娛樂商務中心,期望成為基隆港水岸更新的先期前導計畫。
經市府建設局審查符合為重大建設案,市府都發局依都市計畫變更,日前通過市都委會審查通過,成為基隆市由工業區變更為商業區的第一件案件,不過,仍要送內政部核准才算數。
為避免業者都市計畫變更仍擺著不動,市府要求業者在都市計畫發布實施5年內第一期開發完成,否則恢復原使用分區。
這起都計變更案,業者以實際開發面積為2.3114公頃,基於敦親睦鄰、回饋鄰里精神,業者提出3850平方公尺土地捐贈給市府,回饋比例為16.2%,高於法令規定15%,獲得市都委會認可。
業者額外承諾包括新民橋拓寬、代西北側原住戶負擔都市計畫工業區審議規範規定回饋事實,東南側廣場兼停車場後續處理等回饋事項。
業者計畫設置影城外,也將引進生活家具百貨業種,塑造商場特色,並規畫休閒住宅、商務辦公室等。
至於基地內原本存有粉料廠,為文化延續及歷史重現構想,業者承諾在商業區提供300平方公尺樓地板面積,作為文化、歷史展覽空間,使這段產業文化發展留存下來。
2007/04/12
昨日舉行動土典禮 未來將成南港新地王 南港車站特區土地 狂飆
中國時報 C2/北市新聞【喬慧玲/台北報導】

為加速南港車站周邊土地開發,台北市政府已完成區段徵收作業,據悉,當地原本公告現值每坪4萬元的農地,短短時間內,已飆升到 20萬元,甚至傳出每坪150萬元的買賣行情,市府對當地未來「錢」景相當樂觀。
「南港車站特定專用區區段徵收工程」開發案昨日舉行動工動土典禮。台北市長郝龍斌表示,目前工地周圍仍是零星農地及荒地,但未來附近有捷運、台鐵、高鐵三鐵共構的交通運輸中心,交通便利,市府也規畫將內科、南港經貿園區連成帶狀,完善的公共設施加上商業區,預期日後繁景將不亞於現在的信義計畫區。
南港車站特定專用區正好面對南港車站精華區,開發總面積2.56公頃,市府編列經費3345萬元,預定今年底完工。開發完成後,1.33公頃將為公共設施用地,包含綠地、體育場、人行步道等,區內特商區 土地以底價方式發還給原土地所有權人,餘0.28公頃可建築土地由市府辦理標售、標租或設定地上權,以償還開發費用。
地政處長黃榮峰表示,此區域頗具商業潛力,因已不適合農業使用,透過都市計畫變更及區段徵收方式進行整體開發。除三鐵共構外,附近有中山高、三號國道、北宜高等經過,可說位處交通樞紐位置,從地價不斷上漲來看,區段徵收可說將原本的垃圾地、墓地、農地變為「黃金地」,日後勢將成為南港新地王,帶動地方繁榮。
2007/04/12
建商新焦點 國產局今標售357坪、台銀明日標售約1000坪 建中學區 地價挑戰250萬
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/台北報導】

建築業「搶地」目標,從台北市大安區轉移焦點到中正區,拜未來十二年國教政策所賜,建中學區光環罩頂所賜,即將在今(十二)日登場的國產局標售中正區寧波西街三五七坪土地、以及明(十三)日開標的台銀不動產標售中正區牯領街近一千坪土地案,房地產業界預期將會引發建商高價搶標,尤其以台銀標售牯領街土地最熱門,業界預期可能會開出每坪二二○萬至二五○萬元的區域天價。
據悉,包括國泰建設、元大建設、興富發建設等多家包含上市櫃營建業在內的知名建商,都對今明兩天陸續登場的精華區土地標售案,進行評估。
預料將引發天價競標
興富發建設副總經理廖昭雄表示,這兩塊地是最近業界最熱門搶標的兩塊,剛好都在中正區、也剛好都是未來十二年國教政策的明星高中建國中學的學區,對於很多建商來說是可遇不可求的兵家必爭之地,預料一定會引發建商天價競標。
尤其是牯領街這塊地高達九五七.七坪,為住三、商三混合用地,底價達一六.六億元、每坪約一七三.三萬元,緊鄰「元大欽品」、「百達富麗」兩大名宅。由於底價較建國中學後側的寧波西街土地三.六六億元要高,競標「門檻」較高,因此業界預期牯領街土地勢必都是知名大型建商,才有財力出手。 廖昭雄表示,興富發蓋完「百達富麗」後有名模林志玲入住,小環境、學區都不錯,因此從去年年中出現每坪五十三萬元的成交行情之後,迄今所有屋主都惜售,因此附近再推出預售豪宅,每坪有上看六十萬元的實力。
牯領街千坪建地吸金
據業界人士私下推估,牯領街千坪建地若有建商敢推每坪六十五萬元,反推標購土地價格就有可能出價到每坪二五○萬元;保守估計,開標出來可能會在每坪二二○萬至二五○萬元之間,屆時可望再創中正區住宅區土地的天價。
至於建中後寧波西街土地,國產局訂出的標售底價是每坪一○二萬元。不過,業者估計附近高級住宅每坪售價,在「元大一品苑」最近大熱賣,創下最高每坪一○六萬元的成交行情之後,這塊地若蓋成豪宅,很可能塑造出每坪七、八十萬元的身價,因此推估土地標售也可能被喊到一坪一五○萬元至一六○萬元的水準。
部分建商擔心在眾路人馬搶標下,不排除可能會寫下天價的程咬金,使得「聯勤效應」會重演,不願出天價搶地,因此可能傾向重新評估要不要出手。
2007/04/12
北市土地標售 成殺戮戰場
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/】

今年初以來,土地狂飆的公有地標售風潮,大有從台北市大安區吹向中正區的趨勢,連像元大集團這類對於不動產市場敏銳的企業,最近推出「元大一品苑」、收購「大孝大樓」整棟商業不動產大樓的焦點,也鎖定中正區,顯然台北市房地產市場正在風水輪流轉。
其實最大關鍵,在於中正區的地價、房價,都處於相對低檔,此時進場有佈局的空間;再加上未來將實施十二年國教政策,中正區更有建中、北一女等明星學區的光環「加持」,更使得許多建商自然會把焦點集中到中正區。
最近在學者專家一面倒的呼籲:房地產市場要「居高思危」之際,不少建商一方面雖苦於土地庫存已不足以因應未來兩、三年之需,而急於找地;但另方面也展現出高度危機意識,開始遠離國有地、公有地競標戰場,因為這一年多來台北市土地標售行情一路狂飆,使得標售土地幾乎成為殺戮戰場的代名詞,許多建商為了競標不惜標出天價,其出價刀刀見骨、見血,但最後犧牲的是建商的毛利被迫可能會降到二○%以內,相對的徒增房地產開發的潛在風險。因此究竟要不要出手競標,已十分謹慎保守,除非有非常漂亮、方整產權單純的建地,則當仁不讓。
據悉,目前眾路人馬之所以把「獵地」焦點轉移到中正區,最主要是台北市已一地難求,一有好地段的土地、建商勢必不惜代價搶翻天,從國有財產局標售土地的熱絡情況可見一斑,不管是老舊市區的大同區、或精華地段的大安區、中正區的小面積土地,在在都引發眾多重量級建商搶破頭,而且即使出高價還未必能得標,讓建商急的直跳腳,這也是台北市房價、地價不斷飆出新行情的原因,除非兩岸關係緊繃。
目前中正區平均預售房價從九十四年至今年第一季以來,平均漲幅只有一二%,相對於已經大漲二至三成以上的內湖、大安、士林等區,顯然房價也還有一波補漲空間,相對的地價也進入輪漲階段。
不過,最近金融機構開始嚴格緊縮小套房的購屋貸款成數,央行連續升息十七次,下半年進入近三年來的交屋高峰期,都是房地產市場必須謹慎觀之的警訊,切記「利率不升、房價不死」的投資鐵律,才能立於不敗。
2007/04/13
都更考古風 潛在風險大
工商時報 C4/投資焦點 【蔡惠芳/】

都市更新帶動一股「考古風」,愈老的房子、愈吃香。有意搭上這班都市更新列車的投資者,房地產業者建議跟著大型都市更新開發案走,在附近生活圈壓寶,雖是可行的投資方式,但要注意都市更新開發案具有開發時間長、開發時程不容易掌握的潛在風險。
最近推動都市更新案又有大利多,行政院日前才通過國有土地處理原則重大政策,劃定在都市更新範圍內三百三十坪以上、且國有地面積占比一半以上的大面積案,將以公辦更新為處理原則,總計民間提案涉及國有土地計一七六件都可望解套,釋出國有土地達二一.二二公頃,預計可帶動五千億元都更商機。
房地產業者研判,這項國有土地處理原則的新政策,將來最大受惠者,應是台北市,主要分佈在中山、文山、大安、內湖、信義,以及台北縣板橋舊站台北宿舍等地區。過去建商在辦理都市更新時,常碰到的「少數人綁架多數人」,讓都市更新一拖就是五年、十年,現在也出現轉機。
「都市更新條例」本來規定在以協議合建方式實施都市更新事業時,「得經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人十分之八,其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積十分之八同意後實施之。」但是最近新修訂的條文,明定都市更新範圍內的土地與建築物,只要超過五分之四以上持分者的同意,即可以協議方式改建。
換言之,以前是改建的十分之二所有權人,只要想獅子大開口,就可能刻意灌人頭,以致往往只有一坪的土地、卻有上百位所有權人,讓都市更新達不到法定人數規定門檻而遙遙無期的延宕下去,形成「少數綁架多數」,但以後就不會出現這種狀況。
儘管理論上都市更從前置規劃、估價到整地、興建、銷售,都被認為可能在每一環節都有可觀商機,行政院經建會也自行估計預計帶動的五十處都更案,可帶來至少五千億元商機,不包括民間自行參與都更,但實際上處處有潛在風險。
2007/04/13
混凝土供貨吃緊 建商跳腳
工商時報 A15/產業【劉朱松/台中報導】

在砂石缺料的情況下,已造成國內混凝土供貨吃緊,連帶影響國內建商與營造廠的購料成本或工程進度;已有部分營造廠商買混凝土,要拿現金預訂,才有貨源,讓建商與營造廠急的跳腳。
在砂石缺料的情況下,混凝土業者最近供貨吃緊。對此,台灣區預拌混凝土公會理事長柯志忠表示,由於混凝土業者是用現金,向砂石業者購買砂石料源,在砂石價格上漲下,混凝土業者為增加營運周轉金,已通知營造廠,將應收貨款的票期,由原來的四十五天,降為一個月,或是要求收取部分現金,以規避砂石漲價期間的營運風險。
面對混凝土調漲價格。柯志忠說,對舊有合約的營建工程案,雙方對於漲幅,是依約定比例加以分擔,但對於新的工程合約,則按新的價格收取。不過,有會考量時雙方長期合作關係,在新合約簽訂時,還會保留一些磋商的彈性。
例如,為期二至三個月的供料合約,混凝土業者對於新的混凝土出廠價,或許還會給予優惠或折扣價,但若是新的長期工程合約,業者全依照新價出貨。
柯志忠說,為解決砂石短缺問題,希望議經濟部應盡可能增加「東砂北運」的砂石供應量,或是規劃開辦「東砂西運」,讓北部混凝土廠有料源可用,不用到中南部競搶砂石料源;此外,水利署的河川高灘地的砂石開採,也應盡量可加量或盡快開採,以增加國內河川砂石的供應量。
2007/04/12
主攻都市更新,元大集團備妥銀彈百億元,隨時伺機收購地標型商業不動產
工商時報 A4/綜合要聞【蔡惠芳/台北報導】

都市更新已躍居為財團創造地標價值的「新顯學」。元大金融集團斥資三十億元買下內湖德安百貨,又出資十八億元,向龍昇星資產管理公司買下愛國東路中正紀念堂旁的「大孝大樓」,這兩棟大樓都計畫申請都市更新、改建為超豪宅大樓;據悉元大集團備妥銀彈百億元,隨時伺機收購地標型商業不動產,展開邁向「都市更新天王」之路。
元大金融集團子公司今年已陸續砸下將近五十億元,買下「大孝大樓」,以及「德安百貨大樓」,據元大高層透露,買下這兩棟大樓,主要著眼點是這兩棟地標都具有都市更新改建為新大樓的價值,因此元大不是只要當包租公,更相準潛在的都更商機;未來,只要有適當的標的,元大將陸續買進,畢竟物色這種地標型、有開發前景的大樓,遠比天價競標國有地的風險要低。
「大孝大樓」最早是國民黨營事業所有,九十三年間以一四‧五億元賣給美商龍昇星,今年初龍昇星再以大約十八億元的價格賣給元大。由於最近要求中正紀念堂拆掉圍牆、把公園還給民眾的政壇呼聲極高,一旦圍牆拆掉成為開放性公園,「大孝大樓」未來申請都市更新改建後的豪宅房價,未必會輸給正銷售中的「元大一品苑」。
至於「德安百貨大樓」,佔地一二五一.五坪的土地,原是新東陽集團董事長麥寬成旗下關係企業所有,總計地上九樓、地下四層共一二○一九建坪的地上物「德安百貨大樓」,則出租給德安開發集團董事長黃春發,每年新東陽有一.三億元的租金入帳。新東陽在出售德安百貨大樓後,有意趁著商業不動產景氣穩步上揚之際,也為位於士林夜市的「士林金雞廣場」尋找買主。
元大高層透露,以三十億元的價格買下「德安百貨大樓」還算划算,若新東陽採對外公開標售的模式,那麼至少會喊到四十億元,因為這裡緊鄰內湖捷運站出口、又是內湖「地王之王」,現在申請都市更新容積獎勵、兩年後再開發為豪宅,時機點上剛好搭上捷運通車的便車,那麼開發價值至少八十億、一百億元都有可能,每坪勢必會創下內湖史上「天價」。
2007/04/12
位居精華地段、坐擁明星學區、居家保安管理扎實 官邸概念豪宅 大熱門
工商時報 專1/房產情報專刊 【記者張海雲/台北報導】

由於官邸豪宅在市場上叫好又叫座,成為建商開發與慕名購屋者追逐的標的。第一季就鎖定鄰近行政院閣揆官邸的「國美隱哲」,席次進入最後倒數。該案除地段上鎖定官邸區段,擁有金華國小、金華國中明星學區外,更打造「官邸概念豪宅」空間,住戶進入嚴格控管車道與住戶隱私的崗哨後,就能走進迴廊,穿堂過廊一進一進地回家,在居家保安管理上達到最佳的狀態。
根據住展雜誌統計,北市近幾年官邸豪宅銷售,比起同區段的房價 ,平均要高出近二成。最令人咋舌的就是愛國西路總統官邸附近的豪宅推案「元大一品苑」,房仲業者估計,依目前行情來 看,一坪約九十多萬元起跳,硬是比同區段的住宅價格還高出五成。
二○○二年中正區牯嶺街的何應欽將軍故居,由元大高價標得推案,推出四十七萬預售案,足足比三十八至四十萬的區域行情,高賣二一%。同年於龍江路上,美國台北辦事處長官邸正對面推出總銷三十六億元的「元大花園廣場」,開出的價格接近每坪六十萬元,高出區段行情達二四%。
而位於仁愛路三段,呂秀蓮副總統官邸旁的「仁愛116」,預售開出價格為每坪七十八萬元,依然搶手,目前單坪行情也已上看九十至一百萬元。去年由八邑坤建設投資興建,位於大安區大安路二段的「大安官邸」,為李登輝擔任副總統時的官邸,每坪開出六十八萬元高價,雖與五十八萬元的區段行情有一五%的價差,還是在短時間內去化一空。
海悅廣告協理王中芳指出,地因人旺,人由地貴,官邸豪宅就如同世界名牌LV、 Gucci、CD,再貴還是有一堆人搶著買。又因為官邸的 土地稀有,又都在台北市精華地段內,所以建商願意花高出底價好幾倍的價格搶標,價格就算高出行情價二至三成,依舊能賣光光,官邸訴求的魅力可見一斑。
2007/04/12
五大外商全部到齊 第一太平戴維斯回鍋台灣商業不動產市場
工商時報 A14/產業1(商業/不動產)【蔡惠芳/台北報導】

台灣商業不動產市場「錢景」看好,英國老牌的商業不動產顧問集團第一太平戴維斯(Savills),在十幾年前一度宣布撤出台灣後,下周將正式宣布成立台灣分公司,「回鍋」台灣商業不動產市場。此次第一太平戴維斯重返台灣,將宣告原本由仲量聯行、世邦魏理仕、高力國際、戴德梁行「四大外商天王」鼎立的局面,轉變為「五大外商」統統到齊的市場。
這家隸屬於英國上市國際地產顧問集團Savills,十幾年前一度登台設立分公司,後來台灣市場做得不如預期,宣佈從台灣撤資,改以耕耘香港、新加坡和中國等亞洲其他國家為重心;現在再度重返台灣市場,仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義表示,其佈局可能將以佈局Great China大中華區域為主,畢竟這幾年大中華市場都是各大跨國不動產顧問集團的重心,台灣可能未來開放兩岸直航或三通、開放大陸人士來台觀光,都顯示出台灣是不可「缺席」的兵家必爭之地。
第一太平戴維斯台灣分公司首屆總經理,確定挖角原本在中華徵信所擔任商仲部協理的女將朱幸兒,出任總座,屆時將是台灣商仲不動產顧問公司的第一位女性總經理。
第一太平戴維斯成立於一八五五年,總部設於英國並於倫敦證券交易所上市,集團總市值超過十七億美元,預計十八日正式宣佈成立台灣分公司,第一太平戴維斯亞太區執行長麥家洛 (Robert McKellar )、大中華區執行長何偉度 (Randall Hall)、台灣分公司總經理朱幸兒,屆時將公開說明整體發展策略,以及亞洲、台灣房地產市場的前景。
第一太平戴維斯公司指出,目前該公司在全球五大洲二十二個國家,擁有一百五十家分公司,員工一萬七千多人,此次進駐台灣,對亞太區整體業務發展深具策略意義,更印證對台灣房地產市場深具信心。
2007/04/13
小建商大手筆21組人馬競標,欣隆建設以總價7.6999億元奪標 寧波西街標案 每坪215.3萬
工商時報 A4/綜合要聞 【蔡惠芳/台北報導】

國有土地標售,昨天再創天價。位於台北市寧波西街的三五七.五坪第三種住宅區土地標售案,搶標之激烈一如預期,但昨天半路殺出一匹黑馬,從土城地區建案起家的欣隆建設,以七.六九九九億元、相當於每坪二一五.三萬元的價格得標,刷新中正區住宅區土地的天價紀錄,更令現場建築業人士驚呼連連的是,欣隆建設的出價僅高於第二高標六千萬元、幾乎是以精準的出價脫穎而出。
國產局昨天公開標售十二筆國有地,總共吸引四十六封標單競標,正如房地產業界人士所預期的,第三標位於建中後面的寧波西街住三 土地,總計有二十一組人馬參與競標,包括家美建設集團旗下吉美建設、知名上市櫃建商包括基泰建設、宏普建設、力麒建設、以及宏祺建設、安家國際、欣隆建設等公司都沒缺席。結果底價三.六六四二億元、每坪約一○二.五萬元的這塊地,在各路人馬搶標下,由欣隆建設以七.六九九九億元、相當於每坪二一五.三萬元的價格,天價得標,超底率達一一○.一四%,震驚建築業界人士,看得在場業者莫不瞠目結舌,驚訝竟然會開出如此天價。
桓邦建設董事長李幹樂表示,更令人覺得驚奇的是,欣隆建設出價竟高出第二標不到六千萬元,顯示其土地開發功力有兩下子。根據研判,寧波西街這塊地旁邊還鄰近很多公家機關老舊房舍,欣隆建設聰明的話,應該會再陸續買下鄰地、擴大為五百、一千坪的基地再進行都市更新,那麼將來推出住宅後,開發價值將不只有每坪八十五萬元。
元大建設開發公司總經理黃仁勇表示,有利可圖,才會讓建商敢天價出手。不過寧波西街這塊地是住三用地,每坪容積單價為九十六萬元,直追去年信義聯勤紀錄,顯示中正區的土地價格已逼近大安區的水準。以得標價推估,將來至少要推到每坪一○五萬元才有合理利潤。
基泰建設協理張玉貞表示,基泰雖然此次落馬未得標,但今天台銀 標售牯領街千坪土地,還是會再接再勵,參與投標。
此次殺出的黑馬欣隆建設主管昨天表示,欣隆過去就曾在中正、萬華區推案,且創下區域行情,像萬華「中正國寶」、中正紀念堂旁寧波東街「一品金華」,去年推案當時都較區域行情高出一成五到二成,也因此而對寧波西街建中一帶比較熟悉。可是本來欣隆建設並未料到會得標,幸運得標後,將規劃高級住宅;至於售價,還沒敲定。
2007/04/13
《中信房屋》房仲業第一季展店量遽增 交易量較去年同期成長逾一成
中信房屋

隨著房市的增溫,今年第一季前15大房仲展店量達70家,較去年第四季的42家成長了66.67%,總店數突破2,121家。中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示,以第一季的成交行情,除台北市、北縣三峽、花蓮土地、台中市局部仍有5~10%漲幅外,房價多已出現持平或議價空間擴大的現象,顯見購屋人信心壓力的存在。
在第一季交易量的表現上,胡佩蘭認為以中信房屋今年成交總量與去年同期比較,推估第一季的交易量應仍可較去年同期小幅成長10~15%;惟與去年第四季比較,仍有一成的『假性』衰退,不過部份外界看空說法,所預期的買氣衰退問題,目前並未實際發生。
胡佩蘭指出所謂的假性衰退,由於傳統成屋買賣習性於春節前、後一個月皆為低量期,再加上今年農曆假期正好在天數較短的二月中旬,致使二月份全台單月成交量『假性跌幅』高達四成五,但三月份全台交易量較上月成長有近七成九的大幅提升,顯示交易量已恢復一定的水準。
至於全台各區域的交易情形,仍處於北熱南冷的狀況,台北縣市以外量體持續降溫中。北市及北縣的交易量,分別佔全台的27.72%、26.22%,合計超過五成。而高屏及中部地區受惠於高鐵、捷運及水湳機場投資案的利多,分別也有15.97%及11.07%的比例。因應竹科園區內需及高鐵六家站、青埔站的投資需求而土地交易熱絡的桃竹苗地區,交易量雖有下滑的趨勢,但仍有11.89%的佔比。
中信房屋董事長特助胡佩蘭指出,由於房價不斷上升造成賣方惜售的心態,使得買方與賣方所期望的成交價差達到10~20%之譜;而銀行緊縮銀根,造成購屋民眾房貸成數下降,利率也持續上昇,將會是影響第二季成交量及房價表現的關鍵因素,預料在第二季及第三季將有盤整的空間。
2007/04/09
房貸減壓首重談判低利有錢就還
中國時報 B2/投資線上【劉德宜/專題報導】

中央銀行第11次升息,各行庫房貸利率著上揚0.03個百分點,雖然幅度不大,但如果與三年前相比,今年許多房貸戶利息開始跳升一個百分點,本息攤還壓力不小,精打細算的消費者減壓第一招就是向銀行談判,爭取好的利率。
這兩年房價漲幅可觀,以台北市房價為例,過去一年每坪平均房價 由27萬元拉高到37萬元,整整跳升10萬元,以貸款成數8成計算,30 坪的房子多出240萬元的貸款負擔,以目前平均2.5%房貸利率、20年期間計算,每月本息攤還多出1.2萬元。
目前市面上幾乎找不著低於2%以下的房貸利率,而採用銀行約在3 年集中推出「只繳息的前2-3年寬限期」、20年期房貸戶,將在今年開始利率一口氣跳升約1個百分點,換句話說,每個月每100萬元貸款本息會多增加500元,一年多出6000元開銷。
兆豐銀行個人金融處處長孫蘭英表示,利率看似上升一點點,但是 房貸利率加碼幅度其實不小,特別是在2003年以前的貸款戶,目前的 房貸利率大半是在3.75%以上。
孫蘭英說,先查清楚你目前的房貸利率與市場平均值2.5%的差異性,如果落在3%以內,都還算是可接受的範圍,一旦超出,就要向銀行討價還價,特別是貸款金額在300萬元以上的客戶,都是非常有資格跟銀行談判的客戶,何況目前是買方市場,與其讓客戶轉貸跑掉,銀行還是願意留住客戶,否則營運成本會上升。
利差過大應考慮轉貸
轉貸向來是減輕房貸負擔最好用的招術,銀行的轉貸潮從來不會因為這幾年利率夠低而停止過。據了解,銀行房貸金額中有2成的比重為代位清償,也就是幫消費者償還前手銀行房貸。
民眾要注意房貸搬家時是否有違約金的問題。孫蘭英提醒,如果你在前一家銀行的貸款成數在八成五以上,就很難在後一家銀行談到比較低的利率,因為目前的房價都在高檔,銀行的貸款風險增加。
彰化銀行副總經理施建安認為,如果你的房屋所在地區的房價往上走,轉貸才有可能會減輕負擔,因為房價可能往下跌或地區不佳,新承做的銀行在扣掉折舊與增值稅後,給你的貸款額度有可能縮減,何況「只付利息不繳本金,房貸永遠還不了的。」
低利率時代,很多理財專家都會建議:「不要急著還房貸,而且要擴大貸款。」不過今年的情況不宜擴張信用,因為三月初才發生過全球股災,全球主要國家的中央銀行開始停止升息的動作,意味著資金流竄加速、投資市場波動加大,以及全球景氣可能不如預期,借錢投資很容易白做工,甚至倒賠。
房貸終究還是筆負擔,有餘錢還是先還房貸比較妥當。
善用周轉型房貸生財
最近五年,銀行利率結構出現巨幅改變,過去房貸專家一遇上升息,必教的一招「以短支長」失靈,因為「現在的短期利率不見得比長期利率低」。
一向被視為較高利率的周轉型,或稱為理財型房貸,可以讓你減少 房貸壓力,又能顧及突然來臨的投資好機會。
周轉型房貸,就是銀行給你的房貸額度為500萬元,你已經還200萬元,等於多出200萬元的額度讓你以後隨時可以動用,利率雖然較高,因為是按天計息,比借短期貸款划算。
若與存款比較,孫蘭英設算,貸款利息通常比存款高,可見你一有閒錢就不該存得太多,而是應該先還一部份房貸,需要用錢時再向銀行借出來,所以辦貸款時建議直接採取周轉型房貸,或是同樣概念、與存款帳戶連結扣抵房貸的連動式房貸。

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / 變更 )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / 變更 )

Facebook照片

You are commenting using your Facebook account. Log Out / 變更 )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / 變更 )

連結到 %s