【不動產投資】格局最大的人獲勝,投資必勝絕招—格局理論

如果有一種投資機會,本錢不需要太多,

報酬率至少一○○%,而且完全沒有風險,您是否會心動呢?當然會!

相信這是所有投資人夢寐以求的投資機會,

但是什麼樣的投資標的有這樣的機會呢?

答案就是投資房地產!


世界上一百大首富中,至少有一半是參與了房地產投資標的,所以可以發財而且持續富有。以下就是能夠協助投資人,真正了解投資房地產,三個可以擊敗任何不景氣的武器——格局理論。

一、本錢不需多

房地產投資的第一個特色就是可以採用極高的財務槓桿協助,因此可以不用投入太高比例的本錢!而提供財務援助的人(通常為銀行),為什麼會樂於提供高額的融資協助呢?因為房地產是一種同時具有高保障性與低折舊率的特殊優勢標的!

由於可以運用高的財務槓桿,所以通常投入百分之十至二十的資金,就可以從事五至十倍營業額的投資,與傳統製造業相比,因後者財務槓桿低,所以同樣的資金投入可能只能創造二至三倍營業額的投資效果,自然可以產生較大的投資報酬率。同時,就投資風險而言,房地產投資即使投資失敗,其損失亦多有限(最多百分之十或二十的資金),但傳統製造業就沒有那麼幸運,一次失敗往往就導致血本無歸,甚難翻身。

其實,在高槓桿的財務操作之下,真正可以獲得最大投資利益的卻是購買(預售)房屋的投資人,因為在台灣現行的預售制度之下,房屋購買人只要支出百分之十左右的前期款(down payment )就可以購買到預售屋,在漫長的興建期間又不必支付任何利息,所以如果增值了,其運用財務槓桿效果所產生的報酬是十分可觀的(可能大於十倍)。

相對地,如果崩盤了,購屋人最多只會損失「前期款」(就好像投資選擇權(option)失敗一般)。
》》》大多銀行樂於承作擁有高保障性與低折舊率的房貸業務。

同時,根據目前消費者保護法與公平交易法有關保護投資人的規定,賣方(建設公司)如果要沒收購屋者全部的「前期款」,機會不大,通常還可以打個商量,少扣一些。在這樣的情形下,預售屋的購屋者是具有極大的投資優勢,這也是目前市場上,較具投資特性的商品(如小套房、豪宅,或是使用權商品)會造成投資人大量搶購的重要原因。

由歷史的經驗可以發現,許多建設公司的老闆常常抱怨,他們並無法賺到房屋景氣所帶來的真正增值利益(因為房屋在預售期即已售出),而預售屋的購屋者,常常才是高財務槓桿下的真正獲利者。

但這些老闆為什麼不要蓋好房屋才賣,而要採用預售的方式出售房屋,然後才後悔沒有賺到最大利益呢?

因對建設公司而言,他們買土地時已經運用了高的財務槓桿,然後再利用預售制度(先收款)創造了極高財務槓桿下的投資報酬率(投資報酬率可以大到數百倍),因此,雖然犧牲了預售房屋未來的可能增值利益,但兩相比較,大多數資金較為不足的中小型建設公司,還是會採用預售制度,以規避財務風險。相對地,對財力雄厚的建設公司而言,購地時既然已經採用了高的財務槓桿,就不應該將房屋預售,應待房屋蓋好後再行出售,方可獲取最大的房屋增值利益。

二、報酬率至少百分之百

由於房地產投資採用了高的財務槓桿方式,所以可以用不到銷售金額百分之二十的資金投入,即可完成一個建築開發案。這代表的意思是,假如成本是一百萬元的房地產投資,如果能在市場上賣到一百二十萬元時,投資者的報酬率就已經可以達到百分之一百。(自有資本的投資報酬率)

如果同時採用了預售制度,在興建過程中,通常還會有銷售金額的二十%至三十%現金流入,此時,可能不用自己的資金一毛錢,就可以順利完成興建案,此時對所投入的自有資金而言,其實報酬率就會增加到無限大,因為分母為『○』(甚至還可能是負的)。

如果在規劃的過程中,又有機會增加了容積,或是採取了容積移轉的方式,增加了低成本的容積,則其報酬率就會更加增大。

再加上,如果銷售時的售價因市場景氣而向上攀昇時,報酬率自然也會更高,在如此多的「如果」、「可能」之下,報酬率是可以不斷地被增加,這是房地產投資的最大魅力所在。

有經驗者重區位

但應該注意的是,雖然幾乎每一個房地產投資開發案的自有資金報酬率至少都有一○○%以上,但因一個興建案的時間有長至四、五年的,所以,還要將總報酬率分配到每年的平均報酬率,才可以做客觀的比較。

但無論如何,房地產投資的高報酬率,是不容懷疑的!它只有商品賣不掉才會有風險,所以才會有高收費的「代銷公司」出現,但是通常只要產品是在最好的區位(例如台北市),這種情形幾乎就不會發生,頂多只有售價無法達到期望而已。這也是所有有經驗的投資者常講房地產投資的三個最重要因素是「區位!區位!區位!」的主要原因。

三、投資零風險
》》》預售屋具有極大的投資優勢,這也是目前市場上,會造成投資人大量搶購的重要原因。

基本上,房地產投資是沒有風險的——只要時間夠長。我曾將台北市超過四十年(民國五二年至九五年)的預售屋平均房價加以比較,結果發現,在民國七十年以前,一坪十萬元的房屋已是「天價」;在民國七十七、八年期間,一坪五十萬元的房屋才算「天價」,但到了民國九十五年,一坪超過一百二十萬元的房屋才是「天價」 ︰︰。

這個資料代表什麼意義?代表在台北市,幾乎全部的投資人如果房屋不賣,在過去四十多年的時間裡,不論是在何時,或是以何種價格購買房屋,到今天不但沒有賠錢,反而還都增值了。

所以,只要放的時間夠久,即使投資人現在所買的房屋是「天價」,但未來一定還會有更高價格的機會出現,到時一定可以出售獲利!所以房地產投資只有投資人耐不住時間長的問題,而沒有風險問題。

它不像股票,如果你不注意,如果那家公司倒了,股票有變成壁紙的可能。房地產不會!只要你不要買區位不好的產品(因為時間要等太長),則絕沒有變成壁紙的可能,它一定會讓您的投資賺到錢!

時間即代表格局

可是很多人可能會問,如果房地產投資具備如此優異的三大特性——本錢不需多、報酬率至少百分百、投資零風險,為什麼還有那麼多人投資房地產卻沒有賺到錢呢?

這個問題的答案,就牽涉到了投資房地產最重要的決勝理論—格局理論。房地產的投資,最終將由格局最大的人獲勝!

什麼是格局最大的人呢?指的就是在購買房地產時,投資人計劃在多久的時間內將其出售,這個預期的時間就是「格局」。一般而言,有的散戶投資人,只將「格局」訂在六個月(即在六個月內就計劃出售獲利);有的建設公司將「格局」訂在二至三年;有的開發商將「格局」訂在五至十年(如高鐵);有的外商投資公司將「格局」訂在二十年;有的壽險公司將「格局」訂在三十年……。

人壽公司有優勢

當格局愈大,其勝負自然即已出現,最有名的例子,如一九八九年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地;又如南山人壽在二○○二年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地;再如新光人壽在二○○六年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地。

為什麼人壽公司在標地上有其優勢?就是因為「格局」較大——不論其所規劃的資金準備、投資年限,皆以超過三十年為導向,亦即他們在投資前的考慮是在未來三十年內,是否有一天該地價格可以有增加五十%的機會?如果有,就是一個穩勝且無風險的投資!
》》》最近的幾次小面積國有地標售,有些私人財主及私人投資公司,以高於壽險公司的出價取得土地。

相對的,許多私人財主及建設公司,他們以快速周轉為考慮,將格局放在一年至三年,因此其資金準備、融資配合、市場銷售,皆以三年為考慮,當三年內如果沒有達到預期的市場情況,他們就必須被迫退出。

此時,所有資產將在一夕之間變成負債,「錢能載舟,亦能覆舟」,過去許多有名的建設公司,就因「格局」太小,不論其知名度再高,房屋蓋得再好,而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種「格局」的競爭,「格局」大者,勝「格局」小者。

孫子兵法有云:「勝兵,先勝而後求戰;敗兵,先戰而後求勝!」在房地產投資的世界裡,雖然具備了「本錢不需多」、「報酬百分百」、「投資無風險」的迷人特性,但真正決定勝敗的還是「格局」!當了解了「格局理論」後,投資人就應了解要努力創造「格局」的能力,方能使投資立於不敗之地!

三種募資金方法

要如何培養「格局」呢?格局的基礎在「資金」,對房地產投資者而言,募集資金的方法大致可分為三種:

第一種,是以「股權」換資金:亦即透過各種公募及私募的方式,讓具有資金者成為股東,當然,隨著股東的要求,對其股份可以分為普通股,或是附有優先償還條件的特別股。

第二種,是以「債權」換資金:可以採取的方式如發行公司債。通常公司債又可以分為有擔保及無擔保二種,甚至有些債權的發行亦可以加入可轉讓為股權的方式(可轉換公司債)的設計。

另一類具有債權性質的募資方式,就是向銀行、票券公司、私人投資機構或是外商、外資法人,以借款的方式,設定債權以募集資金。

第三種,是以「產權」換資金:最直接的方式是直接買賣,但因房地產賣掉後就失去獲利的機會,所以可以採用附買回條件的方式設計。

第二類方式是採取目前十分流行的證券化方式,如透過REITs的方式將房地產出售,但也可以採取附買回權的設計(例如:REATS),使得獲利機會可以保持。

第三類方式是在未來即將成為市場主流的「合夥」(partnership )型式,透過讓擁有資金者成為產權的共同擁有者,讓自己成為管事股東(GP ,General(或managing) partner),而讓資金擁有者成為單純的資金股東(MP,Money partner )或是產權股東(EP,equity partner)。而以信託(Trust)的方式,將「合夥」可以成為獨立運作的個體,它可以獨立的從事融資、銷售、興建、管理及處分資產,這種以產權換資金的方法,不論在國外或是在未來的台灣,勢必將成為募集資金的主流。

不論採取以股權換資金,以債權換資金或是以產權換資金,都是希望增強投資者的資金能力,以提昇「格局」等級,因為房地產投資是一場資金的戰爭,戰爭的原則是先求不敗,再求勝利,而充沛的資金能力是確保投資能立於不敗的唯一法寶。

結語

所謂「大軍未動,糧草先行」,同樣地,房地產投資亦是如此,必須「大軍未動,資金先到」,每一個投資人都有其個別的資金條件,但在房地產投資的競爭上,端看每個人資金條件的強弱,就決定了「格局」,而「格局」就決定了勝負。最近的幾次小面積國有地標售,有些私人財主及私人投資公司,以高於壽險公司的出價取得土地,代表他們的「格局」又較壽險公司更大,因為他們「今生」可能不準備出售,所以「格局」最大!但房地產市場競爭的真正決戰點,將在今年(二○○七)較大面積土地的爭奪上,未來誰能在較大面積的取得上獲得優勢,就必將成為這一波房地產投資的真正贏家。

(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)

(本文刊載於住展雜誌96年三月號)

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