【不動產】房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價!

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房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價!
2006-11-18 18:30/鉅亨網記者林大正/台北‧11月18日

香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出,他看空明年台灣「房價」,而非房市,理由是從2003年起房地產復甦至今,「北熱南冷」的失衡現象非常明顯;而北市漲太多,市場已出現對價格的存疑,加上投資客比重增加,非主流產品中的套房、豪宅有「喧賓奪主」之勢,因此明年整體在「價穩量縮」的格局中,他認為過度高漲的房價很可能被市場修正。

「2006不動產交易會」在台北世貿的展期進入第2天,顏炳立應邀發表對台灣明年房市的看法。顏炳立指出,房地產和金融業的生存息息相關,從2001年起觀察銀行的不良債權(NPL,NONPERFORMANCELOAN)由少量至2003年SARS疫情後遽增,隨著SARS後房地產回溫,去(2005) 年NPL又逐漸降低。

所謂的NPL,是指客戶未能正常繳納本息,甚或債權回收無望,而在會計上被打入「壞帳」(BADDEBTS)項目的不良金融資產。

顏炳立認為,隨著北市房價的市場認同度降低,平均成交天數拉長,高房價能否持續「支撐」下去還有變數。一旦非主流產品需求出現鬆動,去化遲緩,加上不動產事業在銀行放款業務中佔很大的一塊,營建業高財務槓桿的操作模式將連帶拖累台灣的金融業,使其NPL上升。

顏炳立表示,整體而言,北熱南冷的畸形現象,更凸顯了以台北市為首的北台灣房價的不合理性;舉例而言,台北市大安區部分新成屋每坪開價60萬元,即使在同一路段,中古屋經過「拉皮」裝修,居然也能喊到50萬元,明顯不合理。

顏炳立提醒消費者,如果以北市中山、松山、信義、中正、大安等區為A級,每坪房價平均能賣到35萬元,那麼A級以外的地區,尤其是台北縣出現35萬元以上的房價時,能否在投資當中獲得報酬就很值得考慮。

隨著北市的單坪房價越喊越高,讓許多薪水家庭根本無力購置,市場漸漸形成富者的極端消費族群,而產品上,也漸漸由豪宅與套房這種非主流性的商品比重大增;加上中古屋價格被豪宅不合理的抬高,種種跡象顯示,市場對高房價已經產生明顯的疑慮。

對於投資客而言,什麼時候房子才可以賣?顏炳立表示,當大家都「樂觀」的時候,就是出脫的好機。從03年到現在,房價已經漲升一段,顏炳立說,房價通常會預先反應未來的趨勢;譬如高鐵通車,他不認為沿線土地還有什麼投資價值,因為高鐵的利多都已經反應得差不多了,接下來主要還是看通車後各計畫區的實際發展。

很多投資客眼看房價在漲,自己又跟不到,為求心安就跟著追進去買,好像買股票一樣,就被套在高點。顏炳立認為,房價泡沫化的徵兆,可以從非主流的產品消長進行初步判斷。

像是郊區的一些「休閒產品」,標榜養生、度假式的房子,事實上隨著政府的土地政策移轉,郊區的土地是否有開發與投資價值還有很大的疑問。他舉例,新店碧潭有的建案每坪賣到27萬元,同一條街上在過去些,1坪掉到只剩一半。

顏炳立提醒,隨著市場餘屋增加,建商會透過「以案養案」的方式,一旦需求無法充分支撐,高房價就會產生不小的下修力道。

顏炳立表示,買房子要「以面看點」,如果某個地點的房價比起周圍明顯高出一截,那究竟是地段好,環境好,租金收益好還是價格低?此外,鄰居的好壞也決定了房子的價格,這些因素都值得消費者考慮。

至於2008年以後,顏炳立指出,主要還是看政治。他認為,政治綁架政策,政策影響市場,市場決定價格;說穿了還是政治凌駕一切,08年兩岸三通的實現度,將會影響台灣房地產究竟是「STAY OR UP」。

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